“殺死”灰犀牛 開發(fā)商你或許已經(jīng)被犧牲

房地產(chǎn)的泡沫太多了，是泡沫就有破滅的時(shí)候，對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家已有共識(shí)。

中國金融改革研究院院長劉勝軍認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫毫無疑問是最大的灰犀牛。國家統(tǒng)計(jì)局中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心副主任潘建成近期警告“要防止灰犀牛造成災(zāi)難”，說的也是這個(gè)事。

人們擔(dān)心，一旦灰犀牛來襲，房價(jià)永遠(yuǎn)不跌的神話將破滅，如同坐滑梯般一路下行，費(fèi)多大勁都托不住，整個(gè)市場都蕭條下來，開發(fā)商手中大量庫存積壓，已建好的小區(qū)變成“鬼城”，從此失去投資價(jià)值，建材、工程機(jī)械、室內(nèi)裝修等行業(yè)相繼陷入危機(jī)，銀行貸款無法回籠，甚至引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

灰犀牛要醒了

這并非危言聳聽，如果以上情形發(fā)生，那也是預(yù)料之中的。

就世界范圍來看，房地產(chǎn)泡沫都符合兩個(gè)特征： 一是周期長，一輪大牛市超過10年并不稀奇；二是泡沫破裂時(shí)地動(dòng)山搖，猶如雪崩和泥石流，逃生非常困難。這方面發(fā)達(dá)國家已有前車之鑒。2007年 美國家庭平均房貸收入比達(dá)到了101%，突破極限后旋即爆發(fā)次貸危機(jī)，之后又泛濫成為席卷全球的金融危機(jī)。

2006～2016年間中國家庭房貸支出與收入比從33%上升到了67%，并且依然呈現(xiàn)出上升趨勢。

同時(shí)，中國居民購房抵押率已超越安全邊際水平，2016年這一數(shù)值達(dá)57.21%創(chuàng)下歷史新高，超越了次貸危機(jī)前2004～2006年美國居民購房抵押率（56%）的水平。有人認(rèn)為，中國距離風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)已經(jīng)不遠(yuǎn)了，已經(jīng)“在劫難逃”。

實(shí)際上，在北京（樓盤）部分區(qū)域的二手房，甚至一些學(xué)區(qū)房的價(jià)格已經(jīng)回落，部分二手房的報(bào)價(jià)出現(xiàn)10%～20%的跌幅。

從目前來看，投資水分和漲幅過高的城市其實(shí)已經(jīng)冷淡下來了，北京、深圳（樓盤）、合肥（樓盤）、蘇州（樓盤）等地的市場已經(jīng)趨冷，其他二線熱點(diǎn)城市，比如武漢（樓盤）、成都、濟(jì)南（樓盤）、重慶（樓盤）等地的市場預(yù)計(jì)最遲明年也會(huì)平靜下來。

開發(fā)商，你還在賭嗎？

然而，開發(fā)商們卻似乎并沒有這樣的認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)不僅加大了對(duì)房地產(chǎn)市場的投資，同時(shí)還在積極增加土地儲(chǔ)備，以便迎接新的業(yè)績增長期，但其凈負(fù)債比率還是在上升。而投資投機(jī)者似乎也有理由堅(jiān)信投資房產(chǎn)有利可圖，因而繼續(xù)將大量資金投入。

他們的理由是，房地產(chǎn)市場和其他市場一樣，都受供求關(guān)系影響，只要供求關(guān)系沒有失衡，房價(jià)無論上漲還是下跌，都會(huì)控制在正常波動(dòng)區(qū)間內(nèi)。就目前而言，房屋需求仍在上升，市場供給卻沒有跟上，在這種情形下，房價(jià)必然會(huì)保持上漲趨勢。

因此，能等的開發(fā)商絕對(duì)不會(huì)降價(jià)賣房。政府部門實(shí)行限價(jià)，不按指導(dǎo)價(jià)拿不到預(yù)售證，那能等的房企就寧愿不拿證不賣房。這就是一場賭博，開發(fā)商拿命在賭，就賭政府不會(huì)讓灰犀牛醒過來。

以供求關(guān)系來看待房地產(chǎn)市場，在理論上沒有錯(cuò)，但有一點(diǎn)是必須看清的，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求中投資及投機(jī)性需求已經(jīng)壓倒了剛需。

實(shí)際情況是，國內(nèi)房價(jià)總體水平與普通百姓的收入水平嚴(yán)重背離，住房剛需并未得到有效釋放，其虛高程度主要源自投資性需求和投機(jī)性需求，因而導(dǎo)致大量泡沫產(chǎn)生，這是真正可怕的。

如果這就是一頭灰犀牛，你就不可能不讓它醒過來。

誰被保護(hù)，誰被放棄？

嚴(yán)峻的形勢正在挑戰(zhàn)政府部門的智慧和應(yīng)對(duì)能力，既然無法阻止灰犀牛醒來，就必須把它關(guān)進(jìn)籠子里。

為此，在政府層面，一方面要維護(hù)房價(jià)穩(wěn)定，防止出現(xiàn)房價(jià)出現(xiàn)自由落體，同時(shí)還要想方設(shè)法擠出泡沫，減少市場投機(jī)行為。

因此，我們看到，政府部門正不斷祭出調(diào)控的短期政策和長期政策。短期政策簡單粗暴，限購、限價(jià)、限貸、限外、限售、限商辦，所有能限的都限，所有能帶來市場向好預(yù)期的，統(tǒng)統(tǒng)打住。

長期政策在今年以來思路更加明確，土地自持、租售同權(quán)、購租并舉、共有產(chǎn)權(quán)，以及8月28日剛剛出臺(tái)的“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”，其核心意義在于，讓購房者花少得多的錢卻能享有與購買新房同等的權(quán)益。

注意！這樣的做法不是為了調(diào)控房價(jià)，而是為了把灰犀牛醒來可能傷害到的普通群眾們轉(zhuǎn)移到其他市場！

沒錯(cuò)，這就是一場拿時(shí)間換空間的樓市調(diào)控，或者說是經(jīng)濟(jì)換防。但是，或許你已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了，決策層需要爭取更多的時(shí)間來完成戰(zhàn)場的遷徙，時(shí)間從哪來？就從房地產(chǎn)市場的供需對(duì)峙中來，就從開發(fā)商對(duì)房價(jià)的堅(jiān)持中來。

仔細(xì)分析你會(huì)發(fā)現(xiàn)，上述長期政策中，決策層用租售同權(quán)保護(hù)了買不起房的租房群眾，用共有產(chǎn)權(quán)讓夾心層和地方政府在房屋買賣中都獲得一杯羹，但在這些政策中，被忽略的是開發(fā)商，與之相關(guān)的政策設(shè)計(jì)幾乎沒有。

當(dāng)決策層把租賃市場搭建完成之后呢？以買賣為主的房地產(chǎn)市場或許就沒那么重要了。

一個(gè)細(xì)節(jié)是，在發(fā)布今年7月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人毛盛勇表示，今年上半年，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率是6.2%，而上年同期是8.2%，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率下降了2個(gè)百分點(diǎn)，但今年上半年的經(jīng)濟(jì)增速卻比去年同期提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率在下降，經(jīng)濟(jì)卻還在增長，這說明房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的重要性下降了，雖然我們不能沒有房地產(chǎn)，但我們沒有像過去那么依賴房地產(chǎn)了。

所以，堅(jiān)持要賭下去的開發(fā)商，你要慎重，因?yàn)槟愫芸赡軐⒃谶@場“殺死灰犀?！钡膽?zhàn)斗中被犧牲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。