樓市去庫存回溯：待售面積下降14% 三四線明顯分化

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三四線城市之間的差異會越來越大，說明房地產(chǎn)市場發(fā)展到這一階段，城市規(guī)模已經(jīng)不是判斷市場前景的唯一標(biāo)準(zhǔn)。未來將更多是區(qū)域的概念，其所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平、資源稟賦、人口吸引力才是最重要的因素。

曠日持久的樓市去庫存進(jìn)程，正隨著供需兩端的發(fā)力，而逐漸體現(xiàn)出效果。

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年前7月末，全國商品房待售面積為63496萬平方米，比2016年初的高點下降了約1萬平方米，降幅約14%。

但不同城市之間的去庫存進(jìn)程并不一致。民間機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，經(jīng)過本輪市場上升周期，一些城市的庫存規(guī)模出現(xiàn)腰斬。但仍有大量三四線城市，庫存幾乎沒有變化。

分析人士認(rèn)為，這種局面體現(xiàn)出樓市形態(tài)的進(jìn)一步分化，三四線城市之間，經(jīng)濟(jì)、資源、人口、環(huán)境等的不同，已經(jīng)極大影響到樓市的供需形勢。在下一輪上升周期中，這將對市場帶來深遠(yuǎn)影響。

一線城市庫存跌至底部

國家統(tǒng)計局從2010年開始公布商品房待售面積，用以反映市場的庫存水平。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，2011年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米。但隨后，該指標(biāo)逐年攀升，到2016年2月達(dá)到高點，為73931萬平方米。

也即，自2011年末到2016年初的四年間，全國商品房庫存增加了約170%。

上述庫存的增加主要來自三四線城市。分析人士指出，城市范圍擴(kuò)張、舊城改造等，促成了土地供應(yīng)規(guī)模的增加，進(jìn)而增加了商品房的供應(yīng)規(guī)模。但由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、產(chǎn)業(yè)集中度弱、人口外流等因素，使這些房屋的去化速度受到影響。

相比之下，熱點一二線城市因土地供應(yīng)有節(jié)制、市場需求量大，并不存在明顯的庫存壓力。根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計，自2010年以來，北京商品房可售規(guī)模的變動幅度基本不大，去化周期大多維持在10個月上下的水平，最長也不足18個月，最短時僅為6個月。

隨著房地產(chǎn)交易的升溫，從2016年2月開始，整體庫存逐漸下降。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，到今年7月末，全國商品房待售面積為63496萬平方米，比2016年初的高點下降了約1萬平方米，降幅約為14%。已經(jīng)恢復(fù)到2015年初的水平。

平安證券認(rèn)為，除銷售明顯增長外，部分城市近幾年來的供地節(jié)奏明顯放緩，也是庫存規(guī)模大幅下降的原因。

按照一些業(yè)內(nèi)人士的觀點，當(dāng)前房屋施工面積、新開工面積、竣工面積的增速都在回落，若市場交易熱度能夠持續(xù)，總體庫存仍有進(jìn)一步減少的可能。

民間機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)更為樂觀?？硕鸾瞻l(fā)布報告指出，截至 2017年7月底，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的80個城市新建商品住宅庫存總量為40211萬平方米，環(huán)比減少0.5%，同比減少11.1%。當(dāng)前庫存規(guī)模相當(dāng)于2013年9月的水平。

上述80個城市多為一二線城市和較為熱點的三四線城市，其市場交易熱度要高于全國平均水平，因此去庫存力度也更大。

但若分城市來看，差異同樣存在。上述機(jī)構(gòu)指出，對于一線城市來說，庫存規(guī)模已降低到歷史底部，基本上接近2010年上半年的歷史最低水平，當(dāng)前繼續(xù)下跌的空間不大，近期還有抬頭趨勢。但二線城市和三四線城市的庫存仍然在繼續(xù)去化過程中。

部分三四線城市庫存仍高

作為此前的庫存“重壓區(qū)”，三四線城市的去庫存進(jìn)程值得關(guān)注。

去年末以來，三四線城市逐漸取代一二線城市，成為市場交易的熱點。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，除資金溢出效應(yīng)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程外，還因為三四線城市的庫存已到低位，市場的供需形勢已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

平安證券指出，三四線樓市的庫存過剩局面已經(jīng)大為改善，其市場的升溫，將成為2017年投資、開工及銷售的重要支撐。

據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2016年，三四線城市新開工面積同比僅增5.5%，遠(yuǎn)低于全國（8.1%）和40個大中城市（12.1%）的水平。從2012年以來的儲備和去化來看，當(dāng)前三四線城市的去化周期僅為1.46年，同樣略低于全國平均水平及40個大中城市的水平。從購買力來看，三四線人均可支配收入與房價比為6.4，遠(yuǎn)大于全國（4.7）和40個大中城市（3.9）。這些數(shù)據(jù)說明一個事實：三四線城市的庫存大幅縮減，購買力十足。

華泰證券也認(rèn)為，三四線城市供地過多、庫存龐大的邏輯已經(jīng)被證偽。在供需關(guān)系相對合理的基礎(chǔ)上，三四線城市才可以承接一二線城市的人口外溢。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這個趨勢將可能持續(xù)3-5年。

上述觀點有一定的邏輯合理性，但并不足以反映市場全貌。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，即便在三四線城市中，庫存情況也存在明顯差別。如九江、滁州、馬鞍山、張家口等地，庫存下滑了40%以上；但在惠州、東莞、香河、大廠等地，7月末的庫存規(guī)模同比上漲幅度均超過14%。

某房企人士也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，三四線城市內(nèi)部出現(xiàn)明顯分化?！拔覀冋{(diào)研的有些城市，庫存的確下滑了很多，但很多城市還是蕭條景象。這種情況經(jīng)常發(fā)生在兩個相鄰的城市之間。”

上述人士表示，從房企的角度來看，更愿意布局熱點城市和城市圈周邊的三四線城市，從而能更好地承接外溢需求。而對于其他三四線城市，企業(yè)傾向于選擇“經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好；擁有能源、旅游等資源；人口結(jié)構(gòu)合理、最好是人口凈流入”的類型。

“三四線城市之間的差異會越來越大，說明房地產(chǎn)市場發(fā)展到這一階段，城市規(guī)模已經(jīng)不是判斷市場前景的唯一標(biāo)準(zhǔn)。未來將更多是區(qū)域的概念，其所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平、資源稟賦、人口吸引力才是最重要的因素?！痹撊耸勘硎?。

上述人士還認(rèn)為，隨著供需基本面的差異，在下一輪市場上升周期中，三四線城市的表現(xiàn)也將出現(xiàn)差異?！坝行┏鞘械谋憩F(xiàn)將越來越接近一二線城市，如需求強(qiáng)勁、去化快速；有些仍是傳統(tǒng)三四線城市的狀態(tài)，市場交易相對平穩(wěn)?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。