行業(yè)人士：小產權房“轉正”目前沒戲

8月28日，國土資源部、住建部聯(lián)合發(fā)布一則公告，公告顯示第一批試點城市包括北京（樓盤）、上海（樓盤）等13個城市將開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

公告發(fā)出后，不少人認為，這或許意味著小產權房可以合法參與到住房租賃經營業(yè)務當中。特別是今年以來，在濟南（樓盤）樓市限購政策升級后，不少人開始關注小產權房。在實際市場當中，由于小產權房單價低，不少人熱衷購買小產權房用于投資出租，部分位于中心區(qū)域的小產權房的租金與普通的商品房差別不大，租金回報率比較高。因此，在目前限購限貸政策下，小產權房被認為是一種新的投資產品，特別是此次集體建設用地建設租賃住房試點，被部分人視為“小產權房轉正”的一種信號。

不過接受經濟導報記者采訪的業(yè)內人士表示，集體建設用地建設租賃住房試點和已建成的“小產權房”事實上是兩個概念。

目前仍然沒有合法交易身份的“小產權房”，并不屬于這一范疇。對于想購買小產權房的投資客來說，小產權房產權不受保護，想轉正還暫時沒戲。

量價齊漲

在濟南打拼了多年的東營（樓盤）人姜士剛，被突然出臺的限購政策打了個措手不及。據經濟導報記者了解，姜士剛看中了一套小清河邊上的住宅，好不容易湊出了30%的首付款，但沒想到外地人首付提至60%?！笆赘抖嗔艘槐叮瑥脑瓉淼?0萬元變成了60萬元，我真的很難在短期內再去湊夠30萬元的首付了?！?/p>

情急之下，有朋友向他推薦了附近的小產權房，價格低廉且不受政策限制?！坝械闹薪楦艺f，有一些小產權房以后也是有可能辦下證來的?！苯縿傉f道。

經濟導報記者連續(xù)多日走訪了濟南城區(qū)周邊的小產權房“聚集地”，當走進蓋佳花園詢問有關房源情況時，置業(yè)顧問表示，“目前蓋佳花園沒有新房了，四期工程正在建設當中，是公寓式的，房子有40年產權，可以辦下房產證，目前還沒有定價格。”

而在二環(huán)西路北段的大魏名都小區(qū)，置業(yè)顧問告訴經濟導報記者，該小區(qū)屬于城中村改造項目，雖然和普通商品房性質不同，但是可以對外銷售?！皟r格相當便宜，每平方米只有五六千塊錢，同樣100平方米的房子，商品房首付的錢差不多就可以在這里買房了?！?/p>

隨后，經濟導報記者又接連走訪了北徐花園、河畔景苑等樓盤，發(fā)現(xiàn)房源都比較緊俏。

經濟導報記者注意到，在北徐花園和蓋佳花園小區(qū)周邊有不少二手房中介，櫥窗上都展示著上述2個小區(qū)的住宅售賣信息。在一家房產中介處，工作人員告訴經濟導報記者，這些房子交通方便，也有雙氣，均價基本上穩(wěn)定在七八千元左右，雖然最近漲價也比較多，但是仍比正規(guī)商品房便宜一半，但房源比較緊張。

實際上，除了外地人購買小產權房自住外，還有不少濟南市民購買小產權房進行外租。濟南市民徐燕就是其中之一。徐燕告訴經濟導報記者，她從2014年購買了第一套小產權房，到現(xiàn)在已經購買4套小產權房了?！俺艘惶鬃宰⊥?，另外3套均出租。”

按照徐燕的說法，小產權房的租金與普通的商品房差別不大，但購買時的價格比較低，投資回報率高。她給經濟導報記者算了一筆賬：2015年她購入了一套124平方米的小產權房，購買的價格是6000元一平方米。“加上各種費用，總價在80萬元左右，現(xiàn)在對外出租，位置在北園大街附近，每月的租金為2500元。這樣算下來，大概20多年就能收回成本。”而同樣位置的房價已經突破1.4萬元，房租的價格差不多也在2500元一個月左右?！昂苊黠@，小產權房的回報率高很多。”徐燕說。

“轉正”仍不可能

無論是姜士剛還是徐燕，雖然都購買了小產權房，但依然有些擔心，都期待著能將小產權房盡早“轉正”。“雖然‘轉正’要交不少錢，但總比被白白拆除強?！毙煅嗾f。

對于上個月底國土資源部、住建部聯(lián)合發(fā)布的公告，徐燕認為，這或許意味著小產權房可以合法地參與到住房租賃經營業(yè)務當中。不過經濟導報記者在采訪中了解到，集體租賃住房與“小產權房”有本質區(qū)別。一個是依法依規(guī)，一個屬違法違規(guī)，不能混為一談。

“小產權房‘轉正’的可能性幾乎沒有?！睗陷x煌房地產咨詢有限公司總經理王吉剛說。在他看來，集體土地建租賃房與小產權房有差別，“一個是短期租賃合同，一個是長期租賃合同。如果租房合同超過20年甚至30年，實際上就成了變相賣房，與小產權房無異?！?/p>

經濟導報記者注意到，上述公告明確表示，集體租賃住房出租應遵守相關 法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。這也說明，此番部委發(fā)布的公告，對小產權房已經有所防范。

王吉剛表示，所謂“小產權房”，是指在農民集體土地上建設的房產，因未走土地招拍掛程序，未繳納土地出讓金、稅金等費用，并沒有國家房管部門頒發(fā)的產權，因此被稱為“小產權房”。目前市場上存在的小產權房包括三部分：一部分是基層政府部門推動的拆遷項目，農村居民的回遷房，沒有拿到相關手續(xù)而不能辦房產證；一部分是村集體籌資，自己建設的樓房；另外一部分是村民自發(fā)在集體土地上建設的樓房。

在山東大學房地產研究中心主任、導報特約評論員李鐵崗看來，無論推動主體或建設主體是誰，在沒有獲得相關手續(xù)、違反相關規(guī)劃前提下建設的項目都是不合法的，不受法律保護。

國土資源部土地利用司負責人前幾天在接受媒體采訪時表示，集體租賃住房，用地符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃“三大規(guī)劃”，經依法批準建設，依法實施不動產登記，而且只用于租賃。

王吉剛表示，從官方的態(tài)度來看，今后，新增“小產權房”將被嚴控。實際上，“小產權房”一直以來都是違法交易，“小產權房”本身不存在購房交易，不需要備案，也不需要官方做產權的審批手續(xù)。多數(shù)“小產權房”交易都是買方與村委會和個人私下簽訂的協(xié)議?！啊‘a權房’本身就不是一個法律概念，既涉及違法用地，又涉及違法建設和違法銷售，產權不受法律保護?！蓖跫獎傉f。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。