房企中場(chǎng)盤點(diǎn)：巨頭三足鼎立 中小房企空間小

隨著8月31日融創(chuàng)的“臨門一報(bào)”，2017年的主要房企中場(chǎng)業(yè)績展示終于落下帷幕。

記者發(fā)現(xiàn)，即便限購限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施頻頻加碼，一線城市和熱點(diǎn)二、三線城市密集出臺(tái)以“限購、限貸、限價(jià)、限售”為核心的緊縮調(diào)控措施。房企的銷售額依然普遍向好，然而高速增長的背后折射出行業(yè)集中度提升、規(guī)?；偁幖觿s是不爭的事實(shí)。

強(qiáng)者愈強(qiáng)，寡頭爭霸，中小型房企的出路在何方？

規(guī)?；偁幖觿?/p>

2016年首次邁入3000億規(guī)模的恒大、萬科和碧桂園，在增量上繼續(xù)高歌猛進(jìn)，合同銷售額分別為2842.2億元、2727.5億元、2409.7億元，甩開第四名保利地產(chǎn)(600048,股吧)1000多億，牢牢地占據(jù)了合同銷售金額榜的前三名，2017全年沖刺5000億大關(guān)似乎指日可待。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，恒大今年不追求規(guī)模取勝，旨在優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。上半年恒大的營業(yè)收入同比增長114.84%至1879.8億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過萬科和碧桂園。此外，恒大上半年成功引入兩輪合計(jì)700億的戰(zhàn)略投資，并在5、6月份兩個(gè)月內(nèi)迅速還清1129億永續(xù)債，力求未來不斷降低資產(chǎn)負(fù)債率。

萬科發(fā)揮穩(wěn)定，各項(xiàng)指標(biāo)均為行業(yè)領(lǐng)先。雖上半年的營業(yè)收入同比下降6.66%至698.1億元，但是凈利潤同比上漲41.69%至100.53億元。

2016上半年合同銷售額落后于恒大和萬科的碧桂園，今年對(duì)于規(guī)模有自己的野心和執(zhí)念，加速擴(kuò)張后一躍超過恒大、萬科。其也導(dǎo)致碧桂園面臨著一個(gè)不可忽視的問題――資產(chǎn)負(fù)債率同比增加近10個(gè)百分點(diǎn)至88.13%。

有意思的是，恒大、碧桂園、萬科這三家房企的銷售合同金額在今年上半年和去年同期相差不大，但是恒大今年上半年的營業(yè)收入?yún)s是另外兩家的兩倍還多。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《國際金融報(bào)》記者，有兩點(diǎn)因素造成了這樣的結(jié)果。第一是受合作開發(fā)比例的影響，雖然恒大在三者中的流量金額最小，但是其權(quán)益金額最大，使得恒大結(jié)算的營業(yè)收入更高；第二是受結(jié)算速度的影響，三四線城市的結(jié)算速度普遍比一二線城市的結(jié)算速度要快。

中小房企生存之路

數(shù)據(jù)顯示，2009年到2016年，排名前五的房企市占率由4.5%持續(xù)提升至12.9%，從第六到第十名，市占率由3.3%提升至5.7%，從十一到二十名房企市占率由2.1%提升至5.7%。從2010年到2016年，二十一名到五十名市占率由3.4%提升至7.7%，從2013年到2016年，排名五十一名到一百名的房企市占率由2.5%提升至3.6%。

瞭望智庫副主編王玉光在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，行業(yè)集中度提升、兼并整合下的規(guī)?；偁幖觿≡缭趲啄昵耙呀?jīng)開始，且受到輿論關(guān)注。

未來市場(chǎng)集中度依然存在一定的提升空間，畢竟相比發(fā)達(dá)國家，中國的這一比例依然處于低位。2016年底，美國前五名和前十名，市占率分別為20%和29%，中國分別為13%和19%。

此前有數(shù)據(jù)顯示，中國TOP200房企總的銷售額是62105億元，根據(jù)行業(yè)對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)體量的樂觀估計(jì)年銷售約10萬億元，如此，在TOP10瓜分5萬億的背景下，如果剩下的TOP30企業(yè)又瓜分2萬億，那么中小房企能夠搶占的市場(chǎng)份額真的不多了。

8月和富力聯(lián)手拿下倫敦地塊讓中渝地產(chǎn)一度刷足了存在感，然而這家原本憑借高端住宅搶占市場(chǎng)的房企，由于區(qū)域局限性過強(qiáng)而受到當(dāng)?shù)胤績r(jià)影響大，加上對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)判失誤，已經(jīng)將內(nèi)地所有的地產(chǎn)項(xiàng)目全部出售，目前唯一的業(yè)務(wù)只剩下海外投資。

和中渝置地有著同樣困惑的區(qū)域型房企不在少數(shù)，深耕區(qū)域還是進(jìn)軍全國是擺在它們面前一道棘手的選擇題。

相較于中渝置地，閩系軍團(tuán)顯得勢(shì)頭強(qiáng)勁，旭輝更是5年劍指3000億。

然而，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉卻對(duì)閩系房企的激進(jìn)潑了盆冷水，直言，個(gè)別閩系房企，極有可能出現(xiàn)資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)，恐被其他房企收購股權(quán)。

張宏偉向《國際金融報(bào)》記者表示，這是源于部分閩系房企較為激進(jìn)地加了太多杠桿，融資成本里民間資本占有一定比例，因此面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

土儲(chǔ)大戰(zhàn)

除了營業(yè)額和利潤率，土地儲(chǔ)備也是房企一條重要的生命線。

根據(jù)中方智庫發(fā)布的上半年上市房企拿地榜TOP20榜單，碧桂園、恒大和萬科分別位列第一、二、四，拿地面積為2133萬平方米、1696萬平方米、767平方米，拿地均價(jià)分別為3882元/平方米、3154元/平方米、7797元/平方米。

各大龍頭房企的拿地表現(xiàn)各異。

碧桂園拿地均價(jià)去年上半年為1566元/平方米，同比上漲147%，其拿地成本的上漲或源于其回歸一線城市戰(zhàn)略的加快。碧桂園向來著重發(fā)展三四線城市，但是近兩年開始布局一二線城市，今年上半年碧桂園在一線城市的拿地總數(shù)已經(jīng)達(dá)到了前兩年的拿地總和。

萬科去年上半年位居上市房企拿地金額榜首，今年上半年新增土地面積767萬平方米，較去年同期下降37%，落后于碧桂園、恒大和保利。萬科認(rèn)為，目前土地市場(chǎng)較熱而房價(jià)下降幅度較小，土地市場(chǎng)競爭依然激烈，所以公司投資拿地會(huì)非常謹(jǐn)慎。

曾被貼上“激進(jìn)”擴(kuò)張標(biāo)簽的融創(chuàng)今年上半年在拿地力度上小了很多，因?yàn)槿趧?chuàng)在去年10月后就停止在公開市場(chǎng)拿地，目前主要通過并購等方式獲得土地。

在王玉光看來，中小房企拿地難是不爭的事實(shí)，“買不到進(jìn)場(chǎng)門票”成了常態(tài)，但這不意味著沒有生存空間。畢竟中國房企產(chǎn)市場(chǎng)空間很大，一二線和三四線有著截然不同的格局和分化，很多三四線小城市，依然是地方諸侯起作用，天然的地域?qū)傩再x予了他們拿地和開發(fā)上的優(yōu)勢(shì)。

縱然成績單亮眼，不少房企也開始了未雨綢繆。

存在變數(shù)的2017下半場(chǎng)，房企逐漸滲入商業(yè)、長租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)等領(lǐng)域，中場(chǎng)哨聲結(jié)束，新的戰(zhàn)役也即將打響。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。