別被“8萬元時代”嚇倒

近日有媒體報(bào)道稱，北京的樓市正處于被豪宅化的過程中。今年第一季度，北京單價超過10萬元/平方米的豪宅成交114套，與往年同期30套的成交量相比，暴漲2.8倍。根據(jù)當(dāng)初土地出讓價格綜合測算，今年上市的一些地塊樓面價格已達(dá)5萬元/平方米，北京四環(huán)房價將很快進(jìn)入“8萬元時代”，畢竟“面包”肯定要貴過“面粉”。

我們雖然不生活在北京，但也知道北京房價高。盡管如此，“8萬元時代”這個說法的出現(xiàn)，還是嚇倒不少人。因?yàn)檫@意味著未來想要在北京四環(huán)內(nèi)買套房子，如果手里沒有一千多萬，你都不好意思進(jìn)售樓處問價。這似乎也就意味著普通老百姓告別了在北京四環(huán)內(nèi)買房的可能性。事情果真會發(fā)展到如此地步嗎？

首先應(yīng)該確定的是，地價的確是影響房價最重要的因素之一，高地價必然導(dǎo)致高房價。當(dāng)初開發(fā)商以5萬元/平方米的樓面價拿地，上市的時候肯定會制定一個相應(yīng)的高價來銷售，而且這么做也是無可厚非的。但是絕大多數(shù)項(xiàng)目在定價時，都不會僅僅考慮地價的因素，周邊項(xiàng)目的價格也是非常重要的參考因素。據(jù)觀察，目前，北京四環(huán)的房價每平方米單價在4萬-6萬元之間，個別高品質(zhì)樓盤價格會更高，但平均價格離8萬元還有不小距離。因此，單單從5萬元的地價就判斷房價將會達(dá)到8萬元，這種說法未免有些武斷。

市場的需求是多樣的，肯定會有一部分高收入人群，能夠承受得起8萬元甚至更高的房價，但是這部分人群畢竟是少之又少。對于絕大多數(shù)購房者群體來說，他們還無法接受這樣的高房價。對開發(fā)商而言，如果房子都蓋成豪宅，沒人去買，也不是成功的生意。相信大多數(shù)開發(fā)商還不太敢于僅僅把自己的項(xiàng)目定位于過于小眾的高收入群體。

從政府的層面來說，土地供應(yīng)不足是導(dǎo)致地價過高的重要原因，比如北京四環(huán)甚至五環(huán)的土地都顯得格外稀缺。一方面，大城市人多地少，土地資源稀缺；另一方面，土地供應(yīng)計(jì)劃完成困難。據(jù)北京市國土資源局的最新數(shù)據(jù)，2014年，北京市商品住宅用地供應(yīng)517公頃，僅完成計(jì)劃的51.7%。想要平抑房價，政府就需要在熱點(diǎn)地區(qū)投放更多的土地。

從購房者的角度來看，即使真的出現(xiàn)“8萬元時代”，也沒有什么可怕的?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場早已進(jìn)入買方市場，買方占據(jù)絕對主導(dǎo)權(quán)，市場可供選擇的產(chǎn)品很多。購房者可以選擇單價較低的區(qū)域購買，可以選擇購買二手房，符合條件的情況下，甚至可以選擇自住商品房甚至公共租賃住房。購房者根據(jù)自己的消費(fèi)能力和需求對號入座，理性分析市場走勢和自身需求，適時出手才是應(yīng)有的選擇。

其實(shí)，本輪樓市新政，旨在“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，主要針對的是自住需求和改善性需求。仔細(xì)研讀政策，字里行間透露出決策者的“審慎”，豪宅顯然不是這輪新政所要“拯救”的對象。當(dāng)然，豪宅項(xiàng)目也可以搭上本輪新政快車，但提價顯然不是一個好方法。開發(fā)商真正要做的是提升項(xiàng)目品質(zhì)，制定一個讓更多人能夠接受的價格，拿出符合市場需要的高性價比項(xiàng)目。這才是符合市場規(guī)律的做法。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。