鄭州新房消化周期超4年，二線城市提振樓市重磅政策呼之欲出

鄭州成為目前全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市中，新房消化周期最長(zhǎng)的城市。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年12月鄭州新建商品住宅庫(kù)存量1392萬(wàn)平方米，庫(kù)存量同比增長(zhǎng)17%，消化周期長(zhǎng)達(dá)55.8個(gè)月。

中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理盧文曦指出，新房消化周期為一項(xiàng)觀察市場(chǎng)變化動(dòng)態(tài)的指標(biāo)，與新房成交情況及樓市庫(kù)存量相關(guān)。“部分城市庫(kù)存量即使較高，但成交量如果很大，消化周期未必會(huì)很長(zhǎng)。”

克而瑞一位分析師告訴記者，鄭州新房去化周期之所以居高不下，與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)持續(xù)低迷有關(guān)。

“鄭州目前市場(chǎng)交易量大概只有以往正常值二成的水平。綜合現(xiàn)在多方面情況，鄭州去庫(kù)存周期明顯拉長(zhǎng)，消化完庫(kù)存需要四年多時(shí)間。”上述克而瑞分析師說(shuō)。

事實(shí)上，鄭州12月新房交易量較11月有所改善，但成交量仍在低位徘徊。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，鄭州2022年12月新建商品住宅成交面積18萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲117%，但同比降幅達(dá)73%。累計(jì)情況來(lái)看，鄭州2022年1-12月新建商品住宅成交面積434萬(wàn)平方米，同比下降46%。

價(jià)格方面，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，鄭州12月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)下跌0.35%，樣本平均價(jià)格12326元/平方米。

盧文曦指出，鄭州12月庫(kù)存量有所增加，但增幅并不大，不過(guò)由于成交情況非常差，所以消化周期被拉長(zhǎng)。

“鄭州去年多次出臺(tái)樓市扶持政策，但當(dāng)?shù)貥鞘腥晕茨茏叱龅凸龋胤讲坏貌辉俅纬鍪?。鄭州近期出臺(tái)提振樓市相關(guān)舉措，正是為了進(jìn)一步拉動(dòng)需求。”盧文曦在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

2022年12月30日晚間，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局出臺(tái)樓市12條政策，其中提到，鄭州將根據(jù)樓市供需實(shí)際情況，適度調(diào)整限購(gòu)區(qū)域，以更好滿足居民住房需求。

除適度調(diào)整限購(gòu)區(qū)域，鄭州還將開(kāi)展購(gòu)房補(bǔ)貼，各開(kāi)發(fā)區(qū)、各區(qū)縣（市）可依據(jù)實(shí)際情況，對(duì)在一定期限內(nèi)購(gòu)房的居民給予購(gòu)房補(bǔ)貼，同時(shí)支持團(tuán)購(gòu)在售商品住房，鼓勵(lì)房企給予更多優(yōu)惠。

此外，鄭州還將執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，同時(shí)優(yōu)化二套房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。對(duì)于在鄭州工作或常住家庭，在鄭州首次購(gòu)房不受已有異地住房貸款影響，執(zhí)行首套房貸款政策，因父母養(yǎng)老在鄭州首次購(gòu)房的，執(zhí)行首套房貸款政策。

鄭州出臺(tái)上述樓市政策后，其下轄的滎陽(yáng)市很快在新年打響了暫停限購(gòu)第一槍。

滎陽(yáng)市在2023年1月1日發(fā)布通知，暫停執(zhí)行住房限購(gòu)政策。滎陽(yáng)由此成為鄭州提出適度調(diào)整限購(gòu)區(qū)域后，首個(gè)發(fā)文明確暫停限購(gòu)的縣市區(qū)。

滎陽(yáng)還放寬了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)自建房、拆遷安置房不計(jì)入“首套房”，對(duì)購(gòu)房前名下?lián)碛幸惶咨唐纷》繜o(wú)房貸或已結(jié)清相應(yīng)房貸的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買新建商品住房，以及二孩及以上家庭購(gòu)買第二套商品住房的，享受“首套房”政策，銀行金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門執(zhí)行“首套房”貸款和稅收政策。

盧文曦表示，滎陽(yáng)市取消限購(gòu)具有很強(qiáng)的示范意義。“如果市場(chǎng)效果仍不理想，不排除當(dāng)?shù)乩^續(xù)出臺(tái)樓市政策的可能性，直到樓市真正復(fù)蘇。”

在河南省政府近日的新聞發(fā)布會(huì)上，相關(guān)人士介紹，河南省今年將加大對(duì)居民購(gòu)房和房企合理融資支持力度，同時(shí)取消和調(diào)整過(guò)熱時(shí)期妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策。

中指院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，從政策趨勢(shì)來(lái)看，今年各地樓市政策將在供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，二線城市將出臺(tái)更加重磅提振需求的政策。

“今年各地因城施策力度有望進(jìn)一步加大。核心一二線城市將繼續(xù)降低購(gòu)房成本及購(gòu)房門檻，二線城市或通過(guò)階段性實(shí)施方式，全面放開(kāi)限制性政策。”陳文靜表示。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ブ赋?，目前如鄭州這樣的熱點(diǎn)城市，樓市仍處于筑底階段，但近期中央頻頻釋放與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的利好消息，為市場(chǎng)注入了新的動(dòng)力。

在楊科偉看來(lái)，隨著房企融資功能逐漸恢復(fù)，企業(yè)出險(xiǎn)或階段性劃上休止符，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策持續(xù)加碼，有望對(duì)沖房地產(chǎn)行業(yè)下行預(yù)期。而各地出臺(tái)樓市扶持政策，將促使房地產(chǎn)交易逐步回歸穩(wěn)定，今年二季度可能完成市場(chǎng)筑底。

“各線城市大概率將出現(xiàn)輪動(dòng)修復(fù)，核心一、二線城市保持現(xiàn)有溫度的同時(shí)，弱二線有望完成筑底，但多數(shù)三、四線城市修復(fù)節(jié)奏將明顯滯后于核心一、二線城市，畢竟市場(chǎng)需求及購(gòu)買力的形成，還需要積累一段時(shí)間。”楊科偉補(bǔ)充道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。