房地產(chǎn)融資出現(xiàn)翹尾行情，2023年前三季度房企將迎償債潮

在多項(xiàng)優(yōu)化房企融資環(huán)境的政策出臺后，房地產(chǎn)融資出現(xiàn)翹尾行情。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年12月100家典型房企的融資總量為1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%，這是2022年內(nèi)首次單月融資規(guī)模突破千億。

“2022年11月以來，政策大力支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債融資，多家民營房企增信發(fā)債成功，以至于2022年12月份房企融資出現(xiàn)明顯增長。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示。

從2022年12月房企融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債仍處于主導(dǎo)地位。

2022年12月，房企境內(nèi)發(fā)債411.6億元，環(huán)比增加92.2%，同比增加71.7%。發(fā)債主體主要是中海、保利、招商蛇口等國企央企，其中發(fā)債量最大的是中海，發(fā)債總量達(dá)到了60億元。

境外債方面，房企在境外資本市場表現(xiàn)仍然持續(xù)低迷，2022年12月仍然沒有房企境外發(fā)債，這已是連續(xù)三個(gè)月沒有房企發(fā)行境外債。

由于境內(nèi)債的發(fā)行主體，主要是國企央企以及財(cái)務(wù)狀況較好的民營房企，因此整體融資利率保持在較低水平?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年100家典型房企新增債券類融資成本4.26%，較2021年全年下降1.12個(gè)百分點(diǎn)。

從全年數(shù)據(jù)來看，中指院統(tǒng)計(jì)，2022年1-12月，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資8457.4億元，同比下降50.7%。其中信用債融資4654.6億元，海外債發(fā)行僅176.1億元，信托融資972.1億元，ABS融資2654.6億元。各渠道同比均出現(xiàn)下降，其中海外債、信托降幅超八成，信用債成為融資主力。

“2022年以來房企發(fā)債量長期小于到期量，2023年前三季度將迎償債潮背景下，房企償債規(guī)模有增無減，房企償債壓力仍較大。”劉水表示。

中指院統(tǒng)計(jì)，2023年內(nèi)房企到期信用債及海外債合計(jì)9579.6億元，相比上年多700億元。其中，2023年1月、3月，房企償債規(guī)模均超千億元，4月、7月也超千億元。

據(jù)克而瑞分析師介紹，2023年1月房企將有40筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的外，到期規(guī)模約為916億元，環(huán)比增加476%。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高的是恒大于2020年發(fā)行的一筆境外優(yōu)先票據(jù)，規(guī)模為20億美元。

“房企償債壓力較大，房地產(chǎn)銷售還沒有明顯企穩(wěn)回升，部分房企可享受的融資支持有限，因此個(gè)別房企仍有可能發(fā)生債務(wù)違約。”劉水告訴記者。

其進(jìn)一步表示，由于部分房企流動性困難風(fēng)險(xiǎn)仍未解除，改善房企資產(chǎn)負(fù)債計(jì)劃將繼續(xù)實(shí)施，2023年房地產(chǎn)行業(yè)有望延續(xù)融資寬松的環(huán)境。

1月4日，央行工作會議指出“加大金融對國內(nèi)需求和供給體系的支持力度”，提出要“落實(shí)金融16條措施，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

“預(yù)計(jì)監(jiān)管層推出的各項(xiàng)政策會持續(xù)推進(jìn)，主要融資渠道繼續(xù)維持開放狀態(tài)。房企要抓住當(dāng)前融資窗口期，根據(jù)自身情況積極補(bǔ)充流動性，并努力擴(kuò)大銷售額，從根本上解決流動性問題。”劉水表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。