9-10月能買房嗎？決定2017年金九銀十成色的3大要素！

金九銀十又到了，雖然這個(gè)概念已經(jīng)越來越?jīng)]有市場(chǎng)意義，但在媒體報(bào)道上，還是會(huì)經(jīng)?？吹?。

樓市的確在有所降溫，但這只表現(xiàn)在有限的幾個(gè)城市。分化下的市場(chǎng)使得很多人看到的和遇到的訊息可能出現(xiàn)分裂。

北京（樓盤）等個(gè)別城市的下調(diào)因?yàn)槊襟w相對(duì)報(bào)道較多，掩蓋了大部分城市依然在明顯上漲的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。從全國(guó)看，2017年樓市依然將刷新歷史記錄！

大數(shù)據(jù)對(duì)于個(gè)體來說，其實(shí)意義有限，特別是從市場(chǎng)看如此嚴(yán)重的分化下。

大部分購(gòu)房者要的很簡(jiǎn)單，就是一句話，還能不能買房？什么時(shí)候買？

動(dòng)不動(dòng)預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)未來一年漲跌如何的都是騙子，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)并非完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，走勢(shì)非市場(chǎng)化。而且從全國(guó)看，實(shí)際分化非常明顯。一個(gè)字漲或者跌，也不代表全國(guó)。既無法確定地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策（這是政府的事），也無法控制市場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)（這是市場(chǎng)本身的規(guī)律），兩不靠譜，預(yù)測(cè)有何意義？

但大部分人依然喜歡預(yù)測(cè)？偉哥覺得，其實(shí)如果本著對(duì)錢包里的錢負(fù)責(zé)的話，其實(shí)判斷樓市走勢(shì)的就看三點(diǎn)：

天時(shí)地利人和 ：

1：看天，天就是政策預(yù)期，主要是信貸，當(dāng)下的信貸一直在收緊，但實(shí)際目前的信貸額度并非縮減，只是漲幅放緩，成交量大幅降低后，對(duì)貸款的需求減少，那么信貸對(duì)市場(chǎng)的減少影響必然降低。

老百姓的錢來源是銀行，信貸相對(duì)有所收緊。而開發(fā)商手里的錢，目前看，在前幾年大量回款的支撐下，并未還明顯減少。

整體看，2017年截至日前的房地產(chǎn)貸款依然是刷新歷史記錄的。當(dāng)然，資金價(jià)格的變動(dòng)對(duì)購(gòu)房行為的影響非常大，在當(dāng)下，資金價(jià)格上行的趨勢(shì)明顯，這種情況下，買房獲利空間不大。

而一旦資金價(jià)格平穩(wěn)，就是買房的好時(shí)機(jī)。

普通人如何判斷資金成本？其實(shí)很簡(jiǎn)單，多去銀行看看發(fā)現(xiàn)的各種理財(cái)產(chǎn)品收益率變化！

2：看前8月的市場(chǎng)情況：

房?jī)r(jià)是由二手房和新房組成的，二手房?jī)r(jià)格是由小業(yè)主報(bào)價(jià)構(gòu)成的，很大程度上是比照新建住宅價(jià)格。而新建住宅價(jià)格是供需結(jié)構(gòu)在政策定價(jià)基礎(chǔ)上構(gòu)成。

這種情況下，開發(fā)商資金鏈如何就明顯影響了房?jī)r(jià)。

發(fā)布半年報(bào)的上市公司合計(jì)接近130家，港股近10家，另外A股合計(jì)120家，整體看，房企的平均凈利潤(rùn)率均再次站穩(wěn)2位數(shù)。

120家A股上市房地產(chǎn)公司合計(jì)營(yíng)收4424億，凈利潤(rùn)達(dá)到了494.7億，凈利潤(rùn)率達(dá)到了11.2%，相比2016年上半年同期這78家房企的凈利率9.8%，上漲了接近2個(gè)百分點(diǎn)。

（A股上市公司平均凈利潤(rùn)率2014年為9.6%，2015年為8.3%，而2016年為8.2%，已經(jīng)連續(xù)3年在個(gè)位數(shù)）

這種情況下，決定了本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來一年內(nèi)，不太可能出現(xiàn)標(biāo)桿房企降價(jià)的現(xiàn)象。所以對(duì)于市場(chǎng)上，二手房?jī)r(jià)格跌到周圍商品房?jī)r(jià)格的時(shí)候，限價(jià)的新建商品房住宅，在金九銀十都是可以考慮購(gòu)入。

3：土地市場(chǎng)情況：

截止2017年8月31日，全國(guó)三四線接近300個(gè)城市合計(jì)土地成交金額達(dá)到了9830.3億，已經(jīng)接近最近年度最高紀(jì)錄。

平均住宅溢價(jià)率達(dá)到了50.3%刷新歷史記錄。平均樓面價(jià)達(dá)到了1508.2元每平米，同比上漲55%，也刷新了歷史記錄。有22個(gè)城市賣地超過百億。

上半年全國(guó)樓市成交分化明顯，一線城市明顯降溫，二線逐漸平穩(wěn)，三線城市有所上升。

房企拿地開始集中在部分圍繞一二線熱點(diǎn)城市的三四線區(qū)域拿地。

從政策看，從調(diào)控政策看，預(yù)計(jì)后續(xù)政策將繼續(xù)擴(kuò)圍，調(diào)控城市數(shù)量也將繼續(xù)增加，整體市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)是明顯的托底蓋帽，約束房?jī)r(jià)上漲過快區(qū)域，去庫(kù)存城市政策平穩(wěn)。

房地產(chǎn)從來不是一個(gè)孤立的行業(yè)，看房地產(chǎn)的發(fā)展其實(shí)有人說他是夜壺挺恰當(dāng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要時(shí)。他就會(huì)刺激，不需要時(shí)，他就會(huì)調(diào)控。

2015-2016年的上漲是政策刺激導(dǎo)致的，2017年到目前為止個(gè)別城市的蕭條也是政策導(dǎo)致。所以影響市場(chǎng)的基本面并沒有變化。

這種情況下偉哥覺得，在價(jià)格已經(jīng)明顯調(diào)整的部分城市，金九銀十已經(jīng)可以看房。

對(duì)于三四線城市，在金九銀十價(jià)格的波動(dòng)可能會(huì)很大。而二線城市，目前看，進(jìn)入的風(fēng)險(xiǎn)很大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。