媒體：推廣集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房任重道遠(yuǎn)

近期，國(guó)土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的通知，第一批在北京、上海、杭州等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，并制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。

大力發(fā)展租房市場(chǎng)是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，對(duì)解決流動(dòng)人口居住問(wèn)題，讓房子回歸居住本質(zhì)屬性具有重要推動(dòng)作用。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，2016年，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的租金交易總額達(dá)1.1萬(wàn)億元，租賃人口1.6億人。預(yù)計(jì)到2025年，住房租賃市場(chǎng)租金GMV將接近3萬(wàn)億元，租賃人口將達(dá)2.3億人。在北京、上海、深圳這樣流動(dòng)人口比例較高的城市，租賃房屋占總體房屋比例為20%以上，租賃人口占城市人口比重超過(guò)30%。

在眾多政策的支持下，廣大知名房企紛紛涉水租房市場(chǎng)，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前TOP30房企中已有1/3房企通過(guò)不同方式布局長(zhǎng)租公寓。但不可否認(rèn)的是，當(dāng)前房企發(fā)展租房市場(chǎng)發(fā)展仍有較多問(wèn)題，突出表現(xiàn)在租金回報(bào)率較低和用于租賃用土地供給較少兩個(gè)方面。

在租金回報(bào)率方面，根據(jù)某研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的百城租金回報(bào)率排行榜顯示，回報(bào)率最高的三線城市衡陽(yáng)僅有4.23%，不及銀行長(zhǎng)期貸款利率，而一線城市和此輪房?jī)r(jià)暴漲的二線城市租金回報(bào)率均低于2%。房企如通過(guò)“重資產(chǎn)”模式即公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛拿地開(kāi)發(fā)后進(jìn)行出租，在計(jì)入稅費(fèi)、資金成本和相應(yīng)管理費(fèi)用后，基本上是不可能賺錢的，即便通過(guò)“輕資產(chǎn)”模式房企回收成本也要5~7年，更別提利潤(rùn)了。

在土地供給較少方面，近10年以來(lái)，土地供給更多的偏向商品住房，但商品住房土地供給增加必然降低租賃住房土地供給，所以為了發(fā)展租賃住房必須拓寬土地來(lái)源。今年北京公布的未來(lái)土地供給計(jì)劃中就包含集體土地份額，未來(lái)5年北京市將計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中集體建設(shè)用地達(dá)到了1000公頃，租賃住房計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套。

因此，低租金回報(bào)率與租賃用土地供給較少成為發(fā)展以機(jī)構(gòu)為主的租賃市場(chǎng)的最大瓶頸，不解決這兩個(gè)問(wèn)題是無(wú)法有力推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展的，但這其中又涉及我國(guó)土地制度問(wèn)題。眾所周知，集體建設(shè)用地只有經(jīng)政府收儲(chǔ)后方可入市成為國(guó)有建設(shè)用地，否則，集體建設(shè)用地建房主體是村集體經(jīng)濟(jì)組織，不能轉(zhuǎn)讓也不能改變土地性質(zhì)，這也造就了我國(guó)特有的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”。此次推出的集體建設(shè)用地用于組建租賃住房恰恰是打通了國(guó)有土地與集體土地的鴻溝，重點(diǎn)解決的是土地購(gòu)置成本過(guò)高問(wèn)題。

此外，此次試點(diǎn)的意義還不止于此，縱觀近年來(lái)國(guó)家各項(xiàng)改革工作的方向，基本上是遵循著2013年國(guó)研中心提出的“383”方案路徑，“383”方案中特別提及了土地制度改革，包括在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等入市，已形成的“小產(chǎn)權(quán)房”有條件轉(zhuǎn)正以及農(nóng)民享受土地增值帶來(lái)收益。因而，此次試點(diǎn)從某種意義上可以說(shuō)是為未來(lái)集體入地入市進(jìn)行鋪墊。

當(dāng)然，在肯定此次試點(diǎn)精神的同時(shí)，還必須清楚地認(rèn)識(shí)到，試點(diǎn)對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)利益格局影響的顯現(xiàn)是一個(gè)緩慢的過(guò)程，仍需要建立包括土地供給改革、金融和財(cái)稅等在內(nèi)的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

具體來(lái)說(shuō)，試點(diǎn)城市集體土地多集中于城市周邊郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部，即使租賃住房很快建成，其對(duì)中心城區(qū)房租影響并不明顯，更何況集體土地建設(shè)租賃住房需要漫長(zhǎng)的過(guò)程，北京市住建委公布的消息顯示，從2011年起，北京市先后在平房鄉(xiāng)、唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351等5個(gè)集體土地地塊開(kāi)展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)，建設(shè)租賃住房1.28萬(wàn)套，截至今年7月末，3個(gè)項(xiàng)目完成入住3000余套，預(yù)計(jì)年底前陸續(xù)完成選房入住工作，5個(gè)項(xiàng)目從試點(diǎn)到入住經(jīng)歷了近7年時(shí)間。即使此次試點(diǎn)已總結(jié)了之前經(jīng)驗(yàn)，但走完相應(yīng)審批和建設(shè)程序同樣需要較長(zhǎng)時(shí)間。

另一方面，此次試點(diǎn)提出村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。但由于農(nóng)民處于弱勢(shì)，如何在試點(diǎn)過(guò)程中更好地保護(hù)其利益是值得進(jìn)一步深入探討的問(wèn)題。更為重要的是，發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)要改變居民“居者有其屋”的固有傳統(tǒng)觀念，這也需要大量時(shí)間。因而，推廣集體用地建設(shè)租賃住房仍然任重而道遠(yuǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。