調控不易撼動一線房價，為什么？

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調控結果年年只相似：成交量大幅下降，房價卻不肯下跌。也許是時間滯后的原因，也許是其它原因，比如購房者房市利好的預期太過強烈。

2017年銷售規(guī)模是否會超過2016年，再創(chuàng)新高？不確定。但可以確定的是，市場沒并未失去熱情。

會否重現(xiàn)三年一周期的現(xiàn)象？取決于金融貨幣政策是否重蹈覆轍，以及政府對經濟增速下行的容忍度。

越來越多的信號顯示，對于貨幣政策在刺激經濟增長方面的有效性，政府越來越持懷疑態(tài)度。不僅在國內，在全球范圍內，金融擴張也開始降速，也就并不奇怪。

房屋的三大屬性是居住屬性、資產品屬性和公共資源屬性。市場上行時，自住性、投資性、投機性需求都會出現(xiàn)且不易分開。但在市場下行時，房地產基本上是用來居住。

市場上行與下行的推動因素也有階段性差別。在住房短缺時代，經濟增長、城市化、居民收入增長等因素推動下，滿足居住需求是首要驅動力，中國1998年住房改革到2007年大體處于這一階段。

自2009年金融救市開始，房地產的資產品屬性增強，居民借助房貸加杠桿，首次購房和改善性需求加快釋放，房價的快速上升又進一步激發(fā)了居民資產升值保值的需求，房屋也就從僅滿足基本居住或改善居住，向財富積累轉變，2016年應當是房屋資產品屬性“登峰造極”的頂峰。

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但在2016年中國房地產遭遇強調控以后，房價的決定邏輯將發(fā)生兩個轉變：

首先，資產品價格上漲的環(huán)境逐步弱化。

在房地產政策層面，政府的重心由保增長轉向防風險。

政府已然認識到，寬松貨幣政策的功效，只能是在重點城市推高存量房價，并沒有帶來房地產投資的顯著增加，債務風險大于投資收益，繼續(xù)寬松只會讓居民杠桿風險加大。因此，降低居民杠桿，減少房貸額度變成本輪調控的關鍵之舉。

在金融市場層面，由于居民房貸受限，可以預見貨幣供應量M2增速會出現(xiàn)一定回落。再加上金融機構在同業(yè)存單、銀行理財產品、非標產品等方面的整治，金融系統(tǒng)資金不會如過去那樣寬裕，對房地產的助推力也就趨弱了。

需要強調的是，房屋資產品的環(huán)境弱化，并不意味房屋資產品屬性弱化。在所有的資產品里，房屋仍然是最好的產品，這與土地的壟斷屬性息息相關。未來，一旦貨幣政策重歸寬松，房地產市場又將迎來一輪高漲。

其次，公共資源屬性更為增強

房屋是進入城市并獲得城市公共資源的“門票”。城市的就業(yè)機會越多、預期收入越高、基礎設施和公共服務越好，越能吸引人口流入。而城市的進入難度越大，門檻越高，也會進一步激勵房價。

我們看到，一線城市疏解的對象一般是無房無戶口的“低端”人口，二線城市通過購房補貼、落戶等優(yōu)惠政策搶奪優(yōu)秀人才。甚至關于“購租同權”的爭議本身，都指向一個問題，能否在城市享受公共服務與是否擁有房屋所有權緊密聯(lián)系。

雖然這種公共資源權利分配的公平性充滿爭議，但只要中國城市之間的公共資源配置存在差距，并且政策仍在進行排外性限制，一線城市房屋的公共資源屬性就不會削弱，只會增強，其價格就不可能出現(xiàn)下跌。

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大城市疏解人口并非中國獨有，日本東京也曾進行過人口產業(yè)的疏解，美國一些大城市也有過地方排外的歷史。

1926年，美國最高法院對一起案例做出裁決，認可地方政府區(qū)域規(guī)劃的憲法權利。至此，城市規(guī)劃和區(qū)劃委員會可以任意實施排他性的區(qū)域限制。理由是“低密度使用土地有利于保護公共用地、農田和森林”、“保護小鎮(zhèn)特色、維持空地和低密度人口狀況”以及“保護環(huán)境”等。

實際上，這些排外政策的真實動機是老市民對新入住者對房價的影響感到不滿，以社會經濟地位、種族或文化背景為標準，將低收入者排斥在社區(qū)之外。這些措施最終限制了新住宅的開發(fā)數(shù)量，保護了區(qū)域內房主的土地和房產價值。

在中國大城市同樣存在“上車效應”――先上車的人總不希望更多的人來擠占空間、分攤資源。不斷涌入的外來人口只會讓城市變得越來越擁擠，資源越來越緊張。因此，疏解外來人口也就容易理解，其導致的結果是，城市的人越來越有錢，新房供給越來越少，外地人想進入城市的第一關：買房將會越來越難。

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一線城市的封閉會帶來什么結果？

從短期看，北京（樓盤）、上海（樓盤）超級大城市犧牲一定的經濟增長，換取城市的“高端、大氣、上檔次”是可以被容忍的，何況霧霾、交通擁堵、缺水等問題也一直在對決策者施加壓力。但從長期看，大城市的集聚效應（人口和產業(yè)集聚會帶來邊際成本的降低）仍然會吸引人口流入。因此，房價不會出現(xiàn)下跌。

房價的門檻和政策的阻攔，會讓外來人口向大城市郊區(qū)和周邊城市集聚，從而推動城市圈的發(fā)展。

目前中國形成的環(huán)北京、環(huán)上海和環(huán)廣深城市圈就是這樣的例子。但這三大城市圈房地產市場的發(fā)展程度明顯不同，環(huán)京城市圈影響范圍僅北京周邊的幾個縣級城市，只是房地產需求的外溢，產業(yè)和公共資源的配置與北京相差甚遠，對房地產市場的支撐力度明顯不足，房價的波動性也就會比較大。

租賃能改變學區(qū)房價格嗎？

普通的入學、就醫(yī)這些基本社會權利和保障的分配失衡。好的學校即便買房都難以上，通過租房就更不可能，否則租金就會漲到學區(qū)房的價格。一些城市出臺的“購租同權”政策，本質上只是促進機會公平，但不能解決供給端的失衡，不可能實現(xiàn)結果公平。

房價作為市場的抉擇機制，社會效用遠勝過“遞條子”、找關系等非市場化手段。過分強調結果公平（如隨機派位），只會導致教育水平平均化，學校失去追求進步的動力。因此，教育資源分配不均不會因為租賃而改變，學區(qū)房的價格也就難以出現(xiàn)逆轉。

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中國一線城市房屋的公共資源屬性在強化，這也是如此嚴厲調控政策都無法撼動市場預期的原因所在。

貨幣大潮退去后，雖然房屋資產品屬性趨于弱化，但事實上，目前不僅沒有看到一線城市房價出現(xiàn)實質性下跌，即使從全球各國、各城市的房價歷史看，房價上漲的時間都要遠遠超過下跌的時間，普遍易漲難跌，房價的“棘輪效應”顯著。在這一效應之下，消費者易于隨收入的提高增加消費，但不易于隨收入降低而減少消費，其消費習慣在短期內具有不可逆性。

至少從理論上來看，除非發(fā)生經濟危機和大的通貨緊縮，只要經濟在增長，物價在上漲，房價漲幅也大致會在（CPI，GDP+CPI）的區(qū)間浮動。

只不過在房屋資產品屬性受到抑制的情況下，未來一段時間，一線城市房地產市場很難重現(xiàn)2016年的高峰。

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二線城市房價還會上漲嗎？

去年以來，南京（樓盤）、杭州（樓盤）、廈門（樓盤）、合肥（樓盤）、武漢（樓盤）等成交火熱，因為這些強二線城市擁有省內最好的就業(yè)機會、基礎設施及公共服務，是省內及區(qū)域性人口流入的目的地，也是資金流入的重點區(qū)域。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，這些城市的居民杠桿率（居民貸款/GDP）遠高于一線城市。在房貸擴張被抑制后，發(fā)達地區(qū)重點城市房地產市場將回歸到城市的基本面。

三四線城市的熱度能持續(xù)嗎？

除了一線城市周邊，其他三四線城市大多為人口凈流出，尤其是東北和西部的一些資源依賴型城市，經濟增長的動力衰弱，未來的房地產需求在降低。

今年以來，出現(xiàn)旺銷的實際上大多是大城市周邊的三四線城市，除了大城市的溢出效應，上升動力主要來自去庫存政策下棚改貨幣化的資金推動。但棚改貨幣化對政府財政支出的依賴性很強，未來并不能持續(xù)推動三四線城市住房改善，更不能改變人口流動的大趨勢。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。