樓市調(diào)控半年 求解“娜拉出走”

自3月17日北京市果斷出手，這輪凌厲的樓市調(diào)控風暴已過半年，游戲規(guī)則被徹底打破。與此同時金融市場也在劇烈地去杠桿，這構成了中國經(jīng)濟當前的主要面貌，即防風險壓倒穩(wěn)增長。

對樓市而言，不僅傳統(tǒng)的“金九銀十”幾無可能，明年復漲亦是小概率事件。因為即使是此前的調(diào)控，周期也往往是兩三年，何況此次調(diào)控一亮相就是氣勢逼人。

人人都感受到了不同，但信息碎片化和媒體社交化，使得情緒雖得以宣泄，理性的討論卻愈發(fā)困難。過去半年，輿論里的樓市充滿了似是而非的夸張，各種“變天”的觀點爭奇斗艷，傻傻分不清楚。

房子，對于政府而言是土地財政，對于市場而言是支柱產(chǎn)業(yè)，對中產(chǎn)而言是財富載體。房子已經(jīng)是中國經(jīng)濟里諸多利益相關方的最大公約數(shù)，牽一發(fā)動全身，暴跌與暴漲都是不可接受的。政府的任何房地產(chǎn)政策，都不是為了摧毀房地產(chǎn)市場，而是改變暴漲預期，細水長流。

此次調(diào)控，及時阻遏住全民加杠桿和樓市資本化的趨勢，從而避免了泡沫破裂和波及金融穩(wěn)定的風險，可謂是在正確的時間做正確的事情。“房子不是用來炒的，而是用來住的”，一錘定音，再往后就是長效機制的長袖如何善舞的問題了。

娜拉出走容易，但娜拉出走之后則充滿未知。魯迅先生90多年前提出的“娜拉出走怎么辦”問題，依然是我們觀察世界的密鑰。以行政意志凍住樓市容易，但如何解凍才是棘手問題。原來的老路，周期性的拉抽屜，肯定已經(jīng)不合時宜。如此，樓市調(diào)控的聲譽再難翻身；釜底抽薪，改變預期，杠桿降調(diào)地面。然而，預期一旦真的逆轉(zhuǎn)，如何應對踩踏效應絕非紙上談兵；開辟新的路徑，轉(zhuǎn)向長效機制，卻是知易行難。因為長效機制本身就是一個摸石頭過河的過程。

決定房價的關鍵因素，莫過于貨幣、預期和人口。貨幣現(xiàn)在已經(jīng)進入“緊平衡”，短期內(nèi)樓市基本冷清。人口仍存變數(shù)，如果人口見頂，恐怕在長期會對樓市形成利空，盡管這影響是非線性的。預期則是個微妙的變量，純市場意義的空頭基本偃旗息鼓。因此現(xiàn)在壓制市場多頭的是政府空頭，是“史上最嚴”的調(diào)控政策在對沖買房預期，不可能長期化，只能市場化。

今年以來，中國經(jīng)濟完成了不可思議的表現(xiàn)，實現(xiàn)了穩(wěn)增長、去杠桿和保匯率的“三贏”。這輪樓市調(diào)控之所以堅挺，與大環(huán)境的趨穩(wěn)不無關系。今年下半年以及明年，在樓市調(diào)控的真正發(fā)酵期，中國經(jīng)濟能否企穩(wěn)甚至飄紅，備受矚目。上半年GDP增長6.9%，新周期的觀點一度盛行，但7月和8月的經(jīng)濟數(shù)據(jù)有所回落，表明在房地產(chǎn)投資下滑的背景下，中國經(jīng)濟如何尋找新的增長點仍不輕松。

發(fā)力租賃市場，打造租售同權，只是長效機制的一個雛形，還需要土地、戶口、社保等改革加持，同時增加居民投資的多樣性，又涉及到金融市場改革的尺度，所以長效機制，不要急于求成。速成的長效機制，反而一定是短效的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。