地產(chǎn)新時代的房企馬拉松

強者愈強。2017年是史上最嚴厲的調(diào)控年，而樓市天花板已觸手可及，但這兩大不利因素，并沒有阻止領軍房企進擊的腳步。

僅2017年上半年，“千億軍團”房企的數(shù)量就達到7家，預計2017年全年千億房企數(shù)量將在20家左右，其中，碧桂園、萬科或許也將成為今年的兩匹黑馬，殺入6000億元的軍團。

寡頭格局雛形漸顯。

當一部分中小房企正被迫退出這個市場時，另一部分中小房企則通過三四線樓市試圖擠進“千億俱樂部”。不過，規(guī)模僅僅是房企在競技場上存活下來的前提，來自產(chǎn)品、品牌以及服務等多方面的核心競爭力，才是其能否在這場競技賽中持續(xù)角力的關鍵。

龍頭房企已經(jīng)在迅速行動。在這個巨頭縱橫捭闔的時代，合縱連橫是造就寡頭房企的重要選項。

無論是加碼多元化、轉(zhuǎn)型成為城市運營商，還是剝離重資產(chǎn)走輕資產(chǎn)路線，對于每一個房企而言，這更像是一場漫長的長跑。面對無法預知的未來，他們在探索、反思以及試錯中，力求走得更快，更穩(wěn)，更遠。

決戰(zhàn)多元化

新形勢下，規(guī)模已然不是房企追求的最大目標。在銷售規(guī)模上你追我趕的房企們已經(jīng)開始主動換擋，力圖在規(guī)模與效益的天秤上找到新的平衡。

競賽可能就這樣拉開了序幕。

自去年以3734億元銷售額成為國內(nèi)房企一哥后，在2月6日中國恒大的年度工作會議上，恒大集團董事局主席許家印開年就提出恒大地產(chǎn)的新一輪“轉(zhuǎn)型”思路，即今年開啟從“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變。

2017年年初，恒大宣布已完成地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游四大產(chǎn)業(yè)布局，并完成由“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務業(yè)”的轉(zhuǎn)型。

作為文旅板塊的重要項目，今年8月正式啟動的“恒大童世界”項目為恒大2017年的轉(zhuǎn)型進程增添了濃墨重彩的一筆。

該項目規(guī)模是迪士尼的1.5倍，恒大計劃在全國范圍內(nèi)布局15個童世界項目，落成后預計每個項目客流量超2000萬人次，年消費總額超200億元。

一直在“買買買”、以并購曲線拿地的融創(chuàng)中國，也將文化旅游視為其轉(zhuǎn)型的主要方向之一。

無論是斥資150億元入主樂視，還是以438億元吃下13家萬達城，在中國版“Netflix+迪士尼”愿景下，融創(chuàng)未來往文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的跡象愈發(fā)明顯。

富途證券研報分析認為，融創(chuàng)希望通過收購，打通文化和影視產(chǎn)業(yè)瓶頸連接。

而萬達在出售大筆資產(chǎn)之時，王健林明確表示萬達將繼續(xù)實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，即未來萬達主要進行品牌的輸出管理。根據(jù)其官網(wǎng)顯示，萬達目前主要發(fā)展領域為商業(yè)、文化、網(wǎng)絡科技和金融。如今萬達賣出的文旅及酒店資產(chǎn)，未來仍將繼續(xù)使用萬達品牌，并將由萬達提供管理服務。

除了萬達，由“重”往“輕”也是包括SOHO和朗詩等房企在內(nèi)的轉(zhuǎn)型邏輯。

2014-2016年三年時間，SOHO中國董事長潘石屹通過出售旗下業(yè)務套現(xiàn)236億元。在這段時間內(nèi)，SOHO中國并未購置一個新項目。

潘石屹解釋說，項目變現(xiàn)的錢，一部分是還了貸款，一部分是用于公司從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式、平臺化共享經(jīng)濟模式（SOHO3Q）發(fā)展。

在政策的助力下，城市更新和特色小鎮(zhèn)，則成為目前房地產(chǎn)運營的另外兩個風口。其中，作為中國新型城鎮(zhèn)化進程的身體力行者，碧桂園意圖通過建造“特色小鎮(zhèn)”來進一步鞏固自己的先發(fā)優(yōu)勢。

2016年4月份，碧桂園開始籌備科技小鎮(zhèn)項目。同年8月份，集團響應頂層設計關于建設特色小鎮(zhèn)的號召，發(fā)布“產(chǎn)城融合戰(zhàn)略”。

5月17日，碧桂園首個產(chǎn)城融合的科技小鎮(zhèn)標桿項目―潼湖科技小鎮(zhèn)破土動工。截至目前，碧桂園已在珠三角、京津冀等區(qū)域初步布局了多個科技小鎮(zhèn)，今年將有20個左右的科技小鎮(zhèn)項目落地。

從造“居城”到建“產(chǎn)城”，碧桂園要求每個科技小鎮(zhèn)一定要有一個主導產(chǎn)業(yè)，并引入一兩家世界級或國內(nèi)龍頭企業(yè)。

碧桂園集團助理總裁、產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理向俊波表示，對于科技小鎮(zhèn)，碧桂園寄予厚望，它不僅寄托著企業(yè)對未來業(yè)績的期待，更承載了帶動地方產(chǎn)業(yè)升級的深層次思考。

除了碧桂園，包括華夏幸福、華僑城、綠城、時代地產(chǎn)在內(nèi)的房企，亦試圖在火熱的產(chǎn)城融合中分一杯羹。

請叫我運營商

金融醫(yī)療、教育養(yǎng)老、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、長租公寓、文化旅游……多元化“試驗”的背后，是房企為創(chuàng)造新的利潤增長點、挖掘存量市場，對從“開發(fā)商”到“運營商”的角色轉(zhuǎn)變的尋求和探索。

在博鰲（樓盤）?21世紀房地產(chǎn)論壇第17屆年會“城市的生長與更新：請叫我運營商”主題論壇上，清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，當前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了以資產(chǎn)管理為主的階段，探索城市空間更新和資產(chǎn)運營管理變得十分重要。

在這一方面，萬科無疑有著堅定且清晰的目標。

2014年，萬科便提出了從單純的房地產(chǎn)開發(fā)商向城市配套服務商轉(zhuǎn)型。隨著股權事件危機解除，萬科的轉(zhuǎn)型進一步加速。

繼去年8月將印力商業(yè)集團收入囊中、成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運營前三甲之后，今年7月14日，萬科又聯(lián)合數(shù)家機構(gòu)收購新加坡上市公司普洛斯。其中，萬科集團占股21.4%，出資約170億元，完成后萬科將成為普洛斯第一大股東。

作為萬科“住宅+全周期城市配套服務”生態(tài)系統(tǒng)中的重要一環(huán)，截至2016年底，萬科物流地產(chǎn)已獲取的18個項目總建面約147萬平方米。今年計劃再增加150萬平方米。

入股印力，收購普洛斯，均是萬科全面布局城市配套服務商的縮影。

在郁亮所描繪的未來藍圖中，萬科將始終堅持城市配套的服務戰(zhàn)略，建設服務于客戶、城市發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)，在鞏固核心業(yè)務的基礎上，繼續(xù)拓展物業(yè)服務、商業(yè)、教育、養(yǎng)老、度假、產(chǎn)業(yè)辦公等業(yè)務。

新業(yè)務將是萬科搭建“萬億”大平臺的重要支點。

實際上，早在2015年，郁亮便有了“萬億市值”的想法，并在內(nèi)部提出了未來十年萬億市值的目標。在2017年股東大會上，履新萬科董事長的郁亮對萬億作了進一步的闡釋：“萬億大目標指的是達到萬億級別的水平，在每個領域都能做到有影響力，能數(shù)一數(shù)二，對社會貢獻也是萬億級別。”他強調(diào)，“萬億”不僅是市值憧憬，而更是服務于城市、生態(tài)的標準。

不僅僅是萬科。實際上，到今天，開發(fā)商向城市運營商轉(zhuǎn)型已經(jīng)如火如荼。

2015年，綠地全面轉(zhuǎn)型“全球城市運營服務商”，整合全球資源，發(fā)布綠地企業(yè)服務平臺。從2015年開始，綠地在全國拓展軌道交通投資、開發(fā)、運營業(yè)務，地鐵+物業(yè)的開發(fā)、運營模式，給綠地的消費、金融、基建、房地產(chǎn)開發(fā)等板塊帶來了大量業(yè)務。

同樣在2015年，方興地產(chǎn)（中國）有限公司正式更名為“中國金茂控股集團有限公司”，同時宣布將進行由“雙輪驅(qū)動”到“雙輪兩翼”的戰(zhàn)略升級，轉(zhuǎn)型為綠金城市運營商。

按照規(guī)劃，名稱中已將“地產(chǎn)”二字去掉的中國金茂，將由傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)開發(fā)商向城市運營商轉(zhuǎn)變，業(yè)務涵括住宅、五星酒店、寫字樓、旅游度假、新城運營開發(fā)等。

值得注意的是，城市群時代的到來，讓房企在角色轉(zhuǎn)變的過程中，對城市的投資和布局的核心，也從過去的“個”拓展到“群”。

“十三五”規(guī)劃中指出，我國未來將加快城市群建設發(fā)展，打造京津冀、長三角、珠三角世界級城市群，并將在全國范圍內(nèi)共打造19個城市群。

參與核心城市輻射經(jīng)濟圈的建設，尋求新一輪機會，保利地產(chǎn)是最早入局并持續(xù)深耕城市群戰(zhàn)略的房企之一。

早在“十二五”時期，保利地產(chǎn)便開始踐行“3+2+X”發(fā)展戰(zhàn)略：3即京津唐、長三角、珠三角區(qū)域；2即武漢（樓盤）、成都兩個城市；X即其他潛力城市。財報顯示，去年保利已實現(xiàn)三個300億級別、兩個200億級別及一個百億級別的城市群布局。

而在2016年年底，保利地產(chǎn)更成立了城市群戰(zhàn)略部，其以京滬穗等國家中心城市為核心，完善珠三角、長三角、環(huán)渤海的城市群戰(zhàn)略布點；在城市的選擇上，則堅持以市場容量大、需求較為旺盛的一二線城市為主，以有人口、產(chǎn)業(yè)、政策支撐的區(qū)域為主。

2017年半年報顯示，受益于城市群戰(zhàn)略，保利地產(chǎn)收獲規(guī)模和利潤雙增長，未來將深化城市群發(fā)展優(yōu)勢，打造3個千億和多個百億的城市群。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。