下個(gè)20年，重慶樓市走向哪兒？

過去20年，重慶樓市走過了自己的“黃金時(shí)代”，并在2014年跨過艱難的一年。2015年，在系列政策利好的背景下，重慶樓市是否會(huì)一改頹勢(shì)？而邁入“白銀時(shí)代”的重慶樓市，又會(huì)有哪些新特點(diǎn)？地產(chǎn)人又應(yīng)如何應(yīng)對(duì)呢？對(duì)此，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士。

樓市迎來精細(xì)化時(shí)代

“進(jìn)入白銀時(shí)代的重慶樓市，不再是簡(jiǎn)單地拿地、建房子、賣房子了，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)法則將真正考驗(yàn)我們地產(chǎn)人的能力。”提起未來重慶樓市的走向，招商地產(chǎn)重慶營(yíng)銷總監(jiān)吳光龍這樣告訴記者。

吳光龍說，目前重慶樓市供應(yīng)量大，購房者漸漸回歸理性消費(fèi)。這時(shí)，樓盤產(chǎn)品就開始回歸它本來的居住屬性，回歸到產(chǎn)品本身的價(jià)值上來了?！霸诘禺a(chǎn)界有這樣一個(gè)公式：產(chǎn)品力×營(yíng)銷力/價(jià)格=價(jià)值。而在價(jià)格基本趨同的情況下，誰把產(chǎn)品和服務(wù)做得好，做出了高附加值，那誰的產(chǎn)品價(jià)值就會(huì)越高?！眳枪恺埍硎荆瑯鞘挟a(chǎn)品再也不是簡(jiǎn)單做一個(gè)示范區(qū)、精裝樣板間就行了，而營(yíng)銷手段也必須離開單純的降價(jià)、小蜜蜂攬客這樣的粗暴手段了，地產(chǎn)人必須從客戶需求出發(fā)，將產(chǎn)品的附加值盡可能做高，比如交通、教育資源等。

優(yōu)地美營(yíng)銷機(jī)構(gòu)沈光明也表示，樓市競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇會(huì)讓開發(fā)商更重視產(chǎn)品的差異化、精細(xì)化，他們應(yīng)該結(jié)合個(gè)人需求、生活模式、家庭結(jié)構(gòu)來研究產(chǎn)品的舒適程度，讓產(chǎn)品和服務(wù)做到最佳。

“互聯(lián)網(wǎng)+”應(yīng)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理

在剛結(jié)束的春交會(huì)上，記者發(fā)現(xiàn)了一個(gè)明顯營(yíng)銷特征：宣傳資料少了，二維碼多了，幾乎90%的參展企業(yè)都設(shè)置了二維碼標(biāo)識(shí)。

針對(duì)越來越多的開發(fā)商將營(yíng)銷戰(zhàn)“打”到手機(jī)上的現(xiàn)象，眾聯(lián)行機(jī)構(gòu)策劃總監(jiān)鄧書先認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)應(yīng)該更多地運(yùn)用在客戶的精細(xì)化管理上，如何在了解客戶需求后，讓他們的參與度更高、體驗(yàn)感更強(qiáng)是房地產(chǎn)界運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)多思考的方向。

前不久，約克郡北區(qū)洋房開盤，在重慶首次實(shí)現(xiàn)二維碼選房。通過掃碼器，客戶從掃碼到簽認(rèn)購協(xié)議只需30秒鐘，為客戶節(jié)省了等待時(shí)間、優(yōu)化了選房體驗(yàn)。更重要的是，通過客戶信息的導(dǎo)入，約克郡北區(qū)實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)的精細(xì)化管理，未來將更好地實(shí)現(xiàn)社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、物業(yè)管理等。

鄧書先說，“互聯(lián)網(wǎng)+”的模式就是要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商和客戶的連接，讓客戶作為參與者、決策者參與到項(xiàng)目的前期規(guī)劃、建設(shè)以及后期運(yùn)營(yíng)中去，讓他們不再是一個(gè)被安排者。

改需購房數(shù)量將持續(xù)增長(zhǎng)

接下來的20年，重慶的房子賣給哪些人？吳光龍說，有著改善性需求的購房者大有人在，并將逐漸成為未來購房群體的主力軍。他說，從單身到結(jié)婚，從結(jié)婚到生小孩，亦或是一家三代人同居，人一生都面臨著家庭結(jié)構(gòu)的調(diào)整，生活需求的改變，自然也都有著換房的需求。

而鄧書先更用“市場(chǎng)將進(jìn)入密集換房階段”來形容接下來的樓市需求。他通過一組數(shù)據(jù)佐證了自己的觀點(diǎn)：一般來說，人們的居住周期是15到18年，而目前，70、80后正好處在這樣一個(gè)階段，他們對(duì)住房的戶型、地段、環(huán)境以及配套要求都有了很大提升，因此，他們急需通過換房來提高他們的生活品質(zhì)。目前，重慶60歲及以上人口占比達(dá)到17.42%，老齡化問題使得養(yǎng)生產(chǎn)品受到關(guān)注，人們會(huì)對(duì)住房提出更高的功能需求，也促使老年人進(jìn)行住房改善。

產(chǎn)城融合讓樓市發(fā)展更健康

毋庸置疑，江南新城是“產(chǎn)城融合”的一個(gè)典型案例。什么是“產(chǎn)城融合”？就是以產(chǎn)業(yè)為先，先落戶建成物聯(lián)網(wǎng)基地、電子信息產(chǎn)業(yè)等鏈條，隨著規(guī)模大、效益好、發(fā)展前景廣闊的企業(yè)不斷入駐，又吸引大量人口入住。

茶園新區(qū)管委會(huì)主任劉永華告訴記者，江南新城不會(huì)為了造城而造城，不會(huì)在新區(qū)開發(fā)眾多沒有人入住的地產(chǎn)項(xiàng)目。只有在前期規(guī)劃中，充分考慮產(chǎn)業(yè)和城市的融合發(fā)展，樓市發(fā)展才會(huì)更加健康，避免“空城”、“鬼城”。實(shí)踐證明，隨著同景、金科、融創(chuàng)等一批品牌房企的進(jìn)入，并根據(jù)不同群體需求打造出了各具特色的樓盤產(chǎn)品和完善配套，江南新城最終形成了一個(gè)生機(jī)勃勃的新城。

而在北區(qū)，照母山科技創(chuàng)新城的建立也使得1000多家企業(yè)入駐，并吸引了10多萬固鎖定商務(wù)辦公人群。據(jù)估計(jì)，未來照母山的可輻射人口將達(dá)到120萬以上。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。