樓市進(jìn)入新存量時代 住房租賃市場迎來爆發(fā)期

新存量”時代已來。在新存量環(huán)境下，新的困難，新的問題，接踵而至。房地產(chǎn)業(yè)將如何

被重構(gòu)”？備受業(yè)內(nèi)關(guān)注?！翊媪繒r代已悄然到來房地產(chǎn)市場已由

黃金時代”走向了

白銀時代”，這是業(yè)界公認(rèn)的行業(yè)趨勢。然而，當(dāng)行業(yè)從較快發(fā)展階段，進(jìn)入平穩(wěn)增長期，另一項重要變化也逐漸顯現(xiàn)，即由

增量時代”向

存量時代”轉(zhuǎn)換。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入成熟期后，存量市場的重要地位將不斷顯現(xiàn)，其存量房銷售規(guī)模甚至將遠(yuǎn)超新房。由于土地資源的稀缺，需求會逐漸轉(zhuǎn)向二手房市場。最近幾年很多開發(fā)商和投資機構(gòu)也逐漸關(guān)注非新房市場，由此帶動存量房交易量不斷擴容，存量時代已悄然到來。來自鏈家的數(shù)據(jù)顯示，2016年中國二手房交易額超過6萬億元，占住房交易總額的比例達(dá)到41%。其中，同期內(nèi)北京、上海的二手房交易額占比更已高達(dá)74%和72%。該比例已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國家市場的水平，而從這個關(guān)鍵指標(biāo)來看，中國總體上正處于向存量市場轉(zhuǎn)換的過渡期。值得一提的是，伴隨著商用物業(yè)的崛起，存量房被大量做成品牌長租公寓，是當(dāng)前存量房市場的一項顯著特征。鏈家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前有超過1.3億年輕人在租房，但這批人對傳統(tǒng)的租賃市場并不滿意，品牌長租公寓更為年輕人所青睞。而這種現(xiàn)象背后所指，其實是消費方式的迭代衍生了新的服務(wù)需求?！袷袌鲂枨笸苿哟媪抗?yīng)國家鼓勵住房租賃市場的發(fā)展，大量城市的

外來人口”也會面臨未來的改變。其中最顯著的是住房租賃市場的爆發(fā)。以外地來滬工作的嚴(yán)先生為例，其先后搬了4次家，也一度苦于租房的漂泊，但在上海近7年，他一直選擇租房。剛剛結(jié)婚的他，目前和妻子租住在上海市閔行區(qū)莘莊地鐵站附近的一個小區(qū)。嚴(yán)先生租住的房子本是三室兩廳，其中的客廳被房東改為了臥室，有4戶人家租住。目前整套房屋月租金在1萬元左右，嚴(yán)先生租住的是主臥，帶一個獨立衛(wèi)生間，面積約20平方米，月租金3200元，加上水電煤以及寬帶、物業(yè)等費用，嚴(yán)先生每月的租房支出約3500元。相對收入而言，其尚能夠承受，且有余力過好生活。像嚴(yán)先生這樣的人群，正是引爆大城市租賃市場的最大力量。不過，對長期在上海工作的嚴(yán)先生而言，上海戶口始終是繞不過的坎，如果存量時代真正到來，他最關(guān)注的則是

租售同權(quán)”等政策落地情況。其實，早前國內(nèi)如無錫、廣州等多個城市均已提出了租房落戶政策，而北京、上海等多個城市也提出要大力發(fā)展住房租賃市場。這些被認(rèn)為是租房者的

福音”?！駜r值地產(chǎn)聚焦

新存量時代”行業(yè)的發(fā)展趨勢、市場需求的增加以及城市的發(fā)展，共同推動房地產(chǎn)進(jìn)入了新的存量時代。實際上，當(dāng)前在政策層面，國家鼓勵租賃市場的發(fā)展，土地招拍掛政策也逐漸改革，這意味著行業(yè)的發(fā)展思路將從源頭上被改變。因為當(dāng)自持比例更高、出租要求更嚴(yán)，對于普通開發(fā)商而言拿地難度或更高，對其操盤、運營能力也提出了前所未有的新要求。伴隨市場格局的改變，開發(fā)商必然要變。越來越多的房企轉(zhuǎn)向存量市場，自持租賃住宅的開發(fā)商被稱為

資產(chǎn)運營商”或更合適，而資產(chǎn)運營模式的核心是投資回報率，因而對于企業(yè)來說，精細(xì)化運營的要求也越來越高。新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，國內(nèi)開發(fā)商遲早都要改變傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)模式，無論是做住宅、商業(yè)地產(chǎn)，還是養(yǎng)老、文旅地產(chǎn)，都要放慢腳步、降低增速、轉(zhuǎn)換邏輯，學(xué)會從沖刺增量轉(zhuǎn)向挖掘存量，從開發(fā)模式轉(zhuǎn)向運營模式，這也是未來房企的生存法則。不容忽視，向存量市場過渡，是一種更根本、更深刻的改變，而這種

主賽道”的切換，也將對中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重要影響。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。