上市房企價(jià)值雄起“新邏輯” 土地儲(chǔ)備成為重要競爭力

內(nèi)地和香港市場地產(chǎn)股再度聯(lián)袂上揚(yáng)，讓投資者對該板塊熱情驟增。房地產(chǎn)板塊為何能異軍突起？是投資邏輯發(fā)生了變化，還是行業(yè)基本面好于預(yù)期？哪些指標(biāo)值得格外關(guān)注？帶著這些問題，記者進(jìn)行了多方采訪。

觀念轉(zhuǎn)變引發(fā)價(jià)值重估

上證報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過了近期的上漲，A股房地產(chǎn)板塊與其他板塊相比，仍排在估值較低的行列。以最新收盤價(jià)計(jì)算，申萬房地產(chǎn)板塊整體滾動(dòng)市盈率為16.15倍，僅高于銀行、公路、建筑、煤炭等行業(yè)。

僅看靜態(tài)估值有些偏頗，申萬房地產(chǎn)板塊今年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入6227.71億元，同比增長5.06%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤611.64億元，同比增幅則達(dá)到25.35%。

具體到個(gè)股，A股龍頭房企萬科A上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；實(shí)現(xiàn)凈利潤73億元，同比增長36.47%。在港上市房企中國恒大上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額2440.9億元，同比增長72.2%；實(shí)現(xiàn)凈利潤231.3億元，同比增長224.4%。

“上市房企，尤其是龍頭房企業(yè)績一直比較穩(wěn)健，為何在最近有所表現(xiàn)，除了業(yè)績超出預(yù)期外，還有市場對房地產(chǎn)估值理解有所變化的因素。”有業(yè)內(nèi)人士分析。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷表示，不同于香港傳統(tǒng)房企，在港上市的內(nèi)房股、A股上市房企往往通過高杠桿、高周轉(zhuǎn)率來提升投資回報(bào)率。市場一度認(rèn)為，這些企業(yè)動(dòng)輒70%、80%的負(fù)債率風(fēng)險(xiǎn)太大，即使業(yè)績不錯(cuò)也沒有辦法給出高估值。

“后來，市場逐漸發(fā)現(xiàn)，要觸發(fā)高負(fù)債房企的潛在風(fēng)險(xiǎn)，需要房價(jià)至少回調(diào)20%，目前業(yè)內(nèi)測算，這種可能性并不大。既然風(fēng)險(xiǎn)大概率消除，估值也就可以給得更高?！睔W陽捷說。

既看市場又看行業(yè)變化

年初開始，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)就不斷上漲，至今累計(jì)漲幅已達(dá)121.48%。同時(shí)，香港內(nèi)房股板塊估值也在快速提升，以最新收盤價(jià)計(jì)算，整體已達(dá)25.8倍市盈率。而香港非內(nèi)房地產(chǎn)板塊滾動(dòng)市盈率為16.46倍。

高估值背后是內(nèi)房股業(yè)績的明顯增長。2017年上半年，香港內(nèi)房股板塊整體實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8359億元，同比增長29.75%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤1080.67億元，同比增長80.72%。當(dāng)期，香港非內(nèi)房地產(chǎn)板塊營業(yè)收入、歸屬母公司股東的凈利潤同比增幅分別為13.86%和50.56%。

部分個(gè)股表現(xiàn)更加突出。以上半年頗為激進(jìn)的融創(chuàng)為例，其上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額1088.5億元，較上年同期增長94.2%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東凈利潤13億元，同比增長1683.4%。

易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，從大環(huán)境來看，今年以來全國樓市投資和成交情況還不錯(cuò)。具體到個(gè)股，龍頭房企領(lǐng)銜的一批個(gè)股銷售數(shù)據(jù)、利潤水平均表現(xiàn)良好，成為支持相關(guān)公司股價(jià)大漲的基礎(chǔ)。而在產(chǎn)業(yè)集中度迅速提升的趨勢下，存活下來的優(yōu)勢房企有望強(qiáng)者恒強(qiáng)。

在歐陽捷看來，內(nèi)房股龍頭公司的業(yè)績大漲，令市場資金意識(shí)到高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)也是一種“優(yōu)勢”，這樣可以讓企業(yè)跑得更快，業(yè)績更好。

“香港市場內(nèi)房股的估值抬升，又變相增加了A股房企龍頭的吸引力，導(dǎo)致房地產(chǎn)板塊短期上揚(yáng)?！睖夏乘侥既耸勘硎?，在市場資金交流頻繁的情況下，市場更多地是關(guān)注房企的銷售情況、自身估值以及增長潛力，至于在哪上市并不那么重要。

土地儲(chǔ)備成為重要競爭力

“市場資金觀念轉(zhuǎn)變，除了降低對高杠桿運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂外，對土地儲(chǔ)備等指標(biāo)也有了更深層次的理解?！鄙鲜鏊侥既耸扛嬖V記者。

據(jù)介紹，以往市場對上市房企土地儲(chǔ)備的看法較為中性，個(gè)別拿地較為激進(jìn)、拿地價(jià)格較高的房企甚至?xí)唤o予偏負(fù)面評(píng)價(jià)。而隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，市場意識(shí)到土地儲(chǔ)備較多的房企在未來發(fā)展中可能更具優(yōu)勢。

有業(yè)內(nèi)人士表示，觀察今年房企的業(yè)績變化，前期的土地儲(chǔ)備已經(jīng)成為重要籌碼?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，恒大、萬科、碧桂園2016年存貨總額分別為6586.27億元、4655.13億元和2472.69億元，同比增幅分別為72%、70%和46%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

“現(xiàn)在回看2016年的土地儲(chǔ)備變化，也能在一定程度上解釋為何萬科、恒大、碧桂園今年的業(yè)績表現(xiàn)如此強(qiáng)勢。”該業(yè)內(nèi)人士稱。

事實(shí)上，增加土地儲(chǔ)備已經(jīng)成為上市房企的重要戰(zhàn)略。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，排名前30位的房企新增土地價(jià)值與新增土地建面已完成去年全年的98%和92%。其中，除碧桂園、恒大、萬科外，融創(chuàng)表現(xiàn)頗為突出，今年以來新增土地價(jià)值高達(dá)2050.6億元。此外，保利、龍湖、金茂、華潤的土地儲(chǔ)備增加速度也較快。

有擅長地產(chǎn)股投資的私募人士表示，從中期角度來看，土地指標(biāo)頗為重要，但并不意味著全部。從更長時(shí)間來看，富有激勵(lì)性的企業(yè)文化和機(jī)制建設(shè)更為重要。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。