調(diào)控加碼 特價(jià)房為何遲遲沒有出現(xiàn)？

樓市調(diào)控—交易量下降—特價(jià)房出現(xiàn)，最近十年里，北京樓市一直遵循著這樣的規(guī)律。2007年年底，東四環(huán)美利山項(xiàng)目直降3000元，打開了北京樓市降價(jià)跑量的缺口；2011年8月，通州區(qū)的華業(yè)東方玫瑰推出均價(jià)1.5萬元/平方米的特價(jià)房；2015年，房山中鐵建原鄉(xiāng)曼谷推出1.26萬元/平方米的特價(jià)房源。不難看出，三個(gè)特價(jià)房推出的時(shí)間點(diǎn)，都是政策打壓最為嚴(yán)厲的時(shí)刻，一些開發(fā)商率先繃不住了，推出特價(jià)房搶跑。

但如今，從去年“930”樓市調(diào)控開始，到今年“317”調(diào)控深入，政策加碼已經(jīng)有接近一年的時(shí)間，北京無論是新房還是二手房的成交量均已跌入谷底，尤其是二手房，“房主降價(jià)百萬”、“學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)下跌一到兩成”的新聞不斷涌現(xiàn)，但在新房方面，特價(jià)房這次卻一直沒有出現(xiàn)。北京青年報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然沒有出現(xiàn)大規(guī)模的降價(jià)、特價(jià)活動(dòng)，但得益于政策的打壓，不少新房都是以低于預(yù)期的價(jià)格入市，形成了變相的“特價(jià)房”。

調(diào)控“壓價(jià)”已成變相的“特價(jià)房”

“如果時(shí)間倒回幾年前，首套房首付40%，二套房首付80%，如此嚴(yán)厲的政策下，特價(jià)房早就出現(xiàn)了?！北敬蛩憬衲曩u掉一套小兩居，換成大三居的小陳，最近失望地發(fā)現(xiàn)他一直期待的特價(jià)房并沒有再現(xiàn)樓市。

事實(shí)上，特價(jià)房雖然沒有出現(xiàn)，但隱藏的新盤限價(jià)紅線，長(zhǎng)期壓制著新盤的價(jià)格，不少項(xiàng)目為了開盤，被迫以低于預(yù)期的價(jià)格獲批入市，實(shí)際上已經(jīng)是變相的“特價(jià)”了。

近期比較受關(guān)注的無疑是以13.5萬元獲批入市的德勝門中駿天宸項(xiàng)目。據(jù)了解，該項(xiàng)目120套房源，最小的戶型也是140平方米三居，最大的則達(dá)到了260平方米。雖然13.5萬元的價(jià)格超過了8萬元的新盤獲批隱藏紅線，但仍低于周邊房齡30年以上的老舊小區(qū)。

鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，德勝門周邊的二手房社區(qū)，小戶型單價(jià)普遍突破了14萬元/平方米，而大戶型的售價(jià)也達(dá)到了13萬/平方米以上。相比之下，以新房姿態(tài)入市的中駿天宸，雖然價(jià)高，但仍低于周邊二手房社區(qū)。

中駿內(nèi)部人士透露，曾經(jīng)內(nèi)部對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)格達(dá)到了16萬元/平方米，正式由于調(diào)控的嚴(yán)厲限制，才最終以較低的姿態(tài)獲批入市。

無獨(dú)有偶，更早一些入市銷售的南二環(huán)中國(guó)璽（亞林上苑）的預(yù)售價(jià)為79458.99元/平方米。一推出就一房難求，而且大部分房源是200平方米以上的大戶型產(chǎn)品，這個(gè)價(jià)位對(duì)于整個(gè)西南片區(qū)的樓市定價(jià)都產(chǎn)生了影響。

這兩個(gè)新盤項(xiàng)目雖然都是高價(jià)新盤，但實(shí)際上都因?yàn)檎叩膰?yán)厲限制，最終低價(jià)開盤入市。

不僅如此，萬科臺(tái)湖項(xiàng)目新近獲批入市，雖然別墅部分的定價(jià)高達(dá)近8萬元/平方米，但平層部分的獲批價(jià)格約在5.7萬元/平方米左右。而據(jù)了解，萬科內(nèi)部曾經(jīng)對(duì)臺(tái)湖項(xiàng)目的定價(jià)也是高于6萬元/平方米的，如今的取證價(jià)格依舊是為了順利獲批而采取的折中方案。

類似“壓價(jià)盤”的入市，也在一定程度上提升了北京樓市的成交量。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，近幾個(gè)月以來，北京新房的周網(wǎng)簽量基本都維持在300-500套，低位徘徊趨勢(shì)十分明顯。不過，隨著新房供應(yīng)量的增加，新房的交易量很可能在近期的低量基礎(chǔ)上有所增加。

不僅如此，由于去年各家開發(fā)商都取得了創(chuàng)紀(jì)錄的業(yè)績(jī)，雖然最近半年市場(chǎng)降溫明顯，但開發(fā)商的現(xiàn)金流較為充沛，暫時(shí)沒有推出特價(jià)房動(dòng)力。

買賣雙方的僵持局面在短時(shí)間內(nèi)很難打破。近期多個(gè)房企披露了半年業(yè)績(jī)報(bào)告，得益于去年樓市的火熱，大型房企的業(yè)績(jī)普遍亮眼。

萬科的2017年半年度報(bào)告顯示，上半年萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額2771.8億元，同比增長(zhǎng)45.8%；凈利潤(rùn)73.03億元，同比增長(zhǎng)36.47%，依舊保持了穩(wěn)健的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，銷售金額和凈利潤(rùn)都大幅增長(zhǎng)。

融創(chuàng)在9月1日也宣布，上半年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)26%至133.3億元，權(quán)益收入同比增長(zhǎng)58.9%至241.92億元，毛利增長(zhǎng)86%至26.16億，溢利同比大漲1469.7%至16.14億元。

碧桂園公布的報(bào)告顯示，實(shí)現(xiàn)總收入達(dá)到777.4億元，毛利約為171億元，利潤(rùn)甚至超越了萬科。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，“雖然說銀行房地產(chǎn)信貸政策有所收緊，但去年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售火爆，熱銷樓盤都賺了不少現(xiàn)金，開發(fā)商去年賺的錢都還存在，所以說去年賣得好的開發(fā)商不存在資金緊張的問題?！?/p>

郭毅認(rèn)為，“去年年底南京二套房的首付比例也提高到了80%，意味著總購房款的現(xiàn)金比例提高，開發(fā)商的資金鏈只要處于安全狀態(tài)，就很難出現(xiàn)大幅降價(jià)的現(xiàn)象?！?/p>

土地流拍時(shí)特價(jià)房才會(huì)出現(xiàn)

不僅如此，以往特價(jià)房出現(xiàn)時(shí)還有個(gè)重要的標(biāo)志就是土地市場(chǎng)接近崩潰，新推土地不停流拍，退地頻現(xiàn)。而現(xiàn)在，調(diào)控至今，開發(fā)商仍在積極購入土地，也證明了樓市依舊健康，開發(fā)商現(xiàn)金流充裕。

根據(jù)北京市土地整理與儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，截至8月底，2017年北京全市居住類用地供應(yīng)總量達(dá)到了46宗，而2016年前8個(gè)月僅僅只有7宗，今年近乎為2016年同期的7倍。

值得關(guān)注的是，雖然土地沒有流拍、退地，但土地價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的降溫。數(shù)據(jù)顯示，8月10宗居住類用地的成交溢價(jià)率為25.05%，雖然成交數(shù)量與7月一致，但溢價(jià)率較7月下降了6.1個(gè)百分點(diǎn)，6月以來連續(xù)下降。尤其是新成交的東城區(qū)地塊，這是2013年崇文門路商業(yè)金融用地后，東城區(qū)的首推地塊，但最終意外爆冷，未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)便被華潤(rùn)、招商、碧桂園聯(lián)合體以38.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率僅0.5%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來隨著新增土地轉(zhuǎn)為商品房，這些低溢價(jià)率的地塊形成供應(yīng)，也將對(duì)房?jī)r(jià)形成明顯的抑制作用。

購房人雖然觀望但并未離場(chǎng)

特價(jià)房是否重現(xiàn)樓市最關(guān)鍵就是購房人的預(yù)期，如果購房人遠(yuǎn)離樓市，營(yíng)銷手段全部失效，就只能通過降價(jià)來刺激成交了，但當(dāng)前的樓市，似乎并沒走到那一步。

“項(xiàng)目讓我周日以前必須在卡里打入600萬現(xiàn)金，以此來驗(yàn)資，通過了資格審核才能排號(hào)。”近期在朝陽區(qū)某項(xiàng)目排號(hào)買房的劉先生透露，他原本以為市場(chǎng)整體不景氣，開發(fā)商不會(huì)對(duì)購房人進(jìn)行諸多限制，沒想到他關(guān)注的兩個(gè)項(xiàng)目都提出了先驗(yàn)資后排號(hào)的要求，必須在指定時(shí)間內(nèi)證明卡里有足夠的現(xiàn)金，才能參與排號(hào)。

目前主力銷售的都是千萬級(jí)別的大戶型改善盤，這類項(xiàng)目的購房人往往都不是首套房客戶，首付要在80%以上，因此驗(yàn)資的設(shè)定也有利于項(xiàng)目鎖定真正有需求的客戶。并且，調(diào)控雖然嚴(yán)厲，但市場(chǎng)并沒有完全冰封，只要定價(jià)合適，購房人仍會(huì)返回售樓處。一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人如此表示。

“現(xiàn)在投資客比以前明顯少了，而自住型購房者占了絕對(duì)多數(shù)，水分被擠掉了，也就是真正的需求者?！惫阈蜗蟮乇扔鞯?。去年之前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，有30%—40%的買房人是投資型的，而從去年的第四季度到今年的一、二季度，北京投資客慢慢淡出市場(chǎng)，而真正的需求者大量浮出水面。這些人的特點(diǎn)是支付能力強(qiáng)，并不受政策、利率等因素的影響，而且購買的房產(chǎn)基本都是以中高檔的樓盤為主，畢竟他們的買房行為不存在出租、投資目的，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力非常強(qiáng)，這才是真正的買房主力軍。

房山區(qū)的科技改善型住宅項(xiàng)目廣陽郡9號(hào)負(fù)責(zé)人李建民在接受記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在來售樓處的客戶比起一年前的確是少了很多，但購買力卻增強(qiáng)了，基本都是為了選擇理想居住而來。這些客戶基本都是舉家前來，尤其對(duì)環(huán)境、配套等硬性生活指標(biāo)尤為看重。

“我們并沒有折扣，但我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的自住型買家并不在意貴不貴，而是看值不值?！崩罱裾J(rèn)為，對(duì)購房人的市調(diào)證明，許多買家都是住在內(nèi)城的購房人，主打的大戶型反而成了熱門貨。由此可以看出，當(dāng)前樓市的主要矛盾還是品質(zhì)改善需求和內(nèi)城老破舊房源的矛盾，也證明了北京樓市的改善需求仍然存在。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。