房企償債高峰來襲，旭輝、中駿擬整棟出售上海虹橋辦公樓

為加速回籠資金，兩家民營房企正在處置上海的優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)。

記者獲悉，旭輝集團計劃以逾14億元的價格，整棟出售上海恒基旭輝中心2棟商辦物業(yè)。這2棟擬出售物業(yè)位于上海虹橋商務(wù)區(qū)，整棟報價分別為5.5億元及8.8億元。

接近旭輝集團人士告訴記者，春節(jié)前后公司傳出擬轉(zhuǎn)讓辦公樓的消息，近期已接待了一些投資機構(gòu)及潛在意向買家，后續(xù)進展情況如何有待相關(guān)方面反饋進一步的信息。

除旭輝外，中駿集團也計劃整棟出售位于上海虹橋商務(wù)區(qū)的虹橋中駿廣場的多棟物業(yè)，總報價約25億元，出售單價約5萬元/平方米。此外，中駿還在出讓位于上海青浦區(qū)虹橋時代廣場項目部分獨棟辦公樓的權(quán)益，該項目由中駿集團和金地商置聯(lián)合打造。

“虹橋時代廣場轉(zhuǎn)讓單價約3.5萬元/平方米，該項目可通過股權(quán)的方式交易，也可以棟為單位出售，但不會拆散以整層為單位出售。”上海一家房產(chǎn)機構(gòu)人士對記者表示。

據(jù)悉，兩家企業(yè)近期擬出讓前述項目的資產(chǎn)規(guī)模超過了40億元，而其近期密集轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的動作也引發(fā)了市場高度關(guān)注。從轉(zhuǎn)讓主體情況來看，中駿集團是一家2022年在境內(nèi)外市場保持“零違約”的民營房企。

近期房地產(chǎn)市場有所回暖之下，為何部分房企仍在轉(zhuǎn)讓優(yōu)質(zhì)物業(yè)？

對此，多家房企人士向記者表示，一方面，市場目前處于緩慢復(fù)蘇過程中，回暖程度有限；另一方面，房企即將進入債券到期的高峰，需要籌集足夠資金用于償債。

“整體市場尚未真正好轉(zhuǎn)，不少房企再融資渠道并不暢通，企業(yè)運營仍面臨著很大壓力。”旭輝集團相關(guān)人士表示。

一家浙江房企市場部經(jīng)理對記者表示，“現(xiàn)金回流不足，未出險房企也很難扛得住。”

而一家TOP10房企人士告訴記者，雖然其所在公司去年年底打通了再融資渠道，但只是緩解了資金壓力。

“再融資募得的資金仍需在一定期限內(nèi)償還，且成本并不低，關(guān)鍵是要在銷售端獲得足夠的回款和現(xiàn)金流。對于再融資渠道未打通的企業(yè)，銷售端很難獲得足夠回款又面臨償債壓力，可能不得不通過轉(zhuǎn)讓項目展開艱難自救。”上述TOP10房企人士說。

穆迪分析師指出，去年年底以來，相關(guān)部門采取的積極措施改善了符合相關(guān)要求房企的融資情況，這些舉措施可在一定程度緩解部分房企壓力，地方取消限制性政策也對提振市場信心起到一定作用。不過，針對需求側(cè)的措施相對并不顯著，且近期出臺的措施對于促進購房者入市將起到多大作用，仍有待進一步觀察。

“從各地反饋回來的情況來看，除一線及部分熱點二線城市，很多城市目前的銷售情況并不理想。對房價承壓、人口增長緩慢的三四線城市而言，復(fù)蘇的周期會更長。這種情況下，企業(yè)能快速獲得現(xiàn)金回流的規(guī)模相對有限。”上述TOP10房企人士補充道。

惠譽分析師指出，相關(guān)部門出臺的支持性措施，使部分民營房企的銀行融資渠道較此前更加通暢，這些措施有利于其更好應(yīng)對短期內(nèi)到期的債務(wù)。然而，因中小型民營房企可抵押資產(chǎn)不足且面臨銷售恢復(fù)緩慢的問題，仍然存在兌付壓力。

據(jù)惠譽統(tǒng)計數(shù)據(jù)，未實質(zhì)性違約或進行資本市場債務(wù)重組的民營房企（未出險民營房企）于2023年3月至2024年2月期間，到期或可回售的境內(nèi)債及美元債券本金總額同比將上升8.9%，這其中約有半數(shù)以上到期債券來自于尚未發(fā)行由國有增信公司擔(dān)保的境內(nèi)債券的房企，而今年3月、4月和7月將迎來債券到期償還的高峰。

克而瑞企業(yè)研究中心總監(jiān)房玲也認(rèn)為，雖然近30%民營房企在“三支箭”以及內(nèi)保外貸支持下，資金鏈獲得一定保障，但大多數(shù)民營房企仍存在不小的流動性壓力。

據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，房企在2023年前三季度到期債券總規(guī)模將高達5573億元，同比增長5.3%，其中境內(nèi)債券到期規(guī)模2810億元，境外債券到期規(guī)模2765億元。而今年上半年民營房企即將到期債券總額中，出險房企的到期債券占比約占六成。

“2021年以來房企發(fā)債量長期小于到期量，房企償債一直處于承壓狀態(tài)，若沒有融資政策的支持，房企流動性將面臨新的挑戰(zhàn)，今年這波償債潮需要房企高度關(guān)注。”房玲表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。