24小時(shí)內(nèi)8城樓市調(diào)控加碼：限售意味著什么？

9月22日－9月23日的24小時(shí)內(nèi)，8個(gè)二線城市緊急出臺了房地產(chǎn)調(diào)控加碼政策。這是繼去年9.30和今年3月份的調(diào)控潮后，再一次較為集中的由地方政府發(fā)起的針對各自房地產(chǎn)市場的新一輪調(diào)控。

多位受訪人士對經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者表示，新一輪調(diào)控的來臨，意味著房地產(chǎn)調(diào)控仍然有收緊的空間，政策管控的壓力猶存，后續(xù)不排除將有更多的城市陸續(xù)跟進(jìn)。

這一輪密集調(diào)控，有幾個(gè)看點(diǎn)：

第一，此次加碼調(diào)控的城市全部為二三線省會城市（直轄市），分別包括西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢。與上一輪調(diào)控相比，此輪調(diào)控將目標(biāo)由一二線熱點(diǎn)城市轉(zhuǎn)向了二三線非熱點(diǎn)城市。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，這8個(gè)城市的房地產(chǎn)市場仍然十分火熱。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的今年8月全國70城新房價(jià)格指數(shù)顯示，環(huán)比漲幅排名中，南昌排第三，貴陽排第七。同比漲幅排名，長沙排第一，西安排第四，重慶、西安和南寧的房價(jià)同比漲幅超過12%，石家莊、南昌和貴陽的同比漲幅接近10%。在二手房市場，這8個(gè)城市的漲幅也明顯高于70城平均值。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上述8個(gè)城市土地市場十分火熱，重慶土地收入超過千億，武漢、西安、南昌、石家莊、長沙等城市均超過了200億元，多個(gè)城市創(chuàng)造了歷史同期記錄。累計(jì)8個(gè)城市今年年內(nèi)的土地出讓收入已經(jīng)達(dá)到了3414.55億元，同比上漲了51.77%。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，這些城市是近期新一輪房價(jià)上漲和交易量上漲的熱點(diǎn)城市，總體上仍然是未來的人口凈流入城市，房價(jià)上漲的壓力一定程度上客觀存在，調(diào)控屬于情理之中。

中信建投房地產(chǎn)行業(yè)研究團(tuán)隊(duì)則預(yù)計(jì)，此次針對該類城市開啟新一輪調(diào)控，意味著政策基調(diào)依然延續(xù)控制房價(jià)上漲的緊縮態(tài)勢，而在因城施策的背景下，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注不同城市間房價(jià)的差異化表現(xiàn)，從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看，在此番限購限售政策指引下，不排除后續(xù)部分非熱點(diǎn)城市繼續(xù)加碼。

第二，這次調(diào)控政策最大的特點(diǎn)是以“限售”為主。8個(gè)

城市中，有6個(gè)城市實(shí)施了限售。

其中，重慶要求主城區(qū)新購新建商品住房和二手住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后才能上市交易；貴陽規(guī)定，在當(dāng)?shù)刭徺I新建商品住房，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；南寧限售升級，在市區(qū)（不含武鳴區(qū)）法人單位購買二套及以上住房限售2年；南昌在要求全市范圍內(nèi)所有新交易的住宅，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓；長沙除限購升級外，規(guī)定當(dāng)?shù)刭徺I的商品房（含二手房），取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證3年后才能再次出售。

石家莊的政策出臺過程有點(diǎn)“烏龍”。22日晚間流傳出的文件版本顯示，有1套和2套以上住房的5年內(nèi)不得上市交易，3套住房的8年內(nèi)不得上市交易。但是23日發(fā)布的正式官方版本對限售的要求則溫和不少，規(guī)定新購的住房（含新建商品住房和二手房）5年內(nèi)不得上市交易。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，已經(jīng)有40多個(gè)城市頒布限售政策，一般以2―3年限售為主，保定（樓盤）年限最長，規(guī)定在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得進(jìn)行交易。但像9月22日這樣7座城市密集頒布調(diào)控政策且主要調(diào)控點(diǎn)幾乎一致的情況尚屬首次。

中信建投方面認(rèn)為，“限售”政策的影響在于：打擊投資投機(jī)性需求；通過控制房屋流動(dòng)性來抑制價(jià)格上漲預(yù)期；改變租售供給結(jié)構(gòu)。

楊現(xiàn)領(lǐng)則提醒說，限售政策下，新房轉(zhuǎn)化為二手房的年限延長，致使二手次新房的潛在供應(yīng)減少，長期內(nèi)對于房價(jià)的控制是負(fù)面因素，后續(xù)的長效機(jī)制需要關(guān)注這種影響。

第三，部分城市出臺了規(guī)范開發(fā)商銷售行為的新政。

今年以來，雖然各地調(diào)控政策持續(xù)，但在限價(jià)的環(huán)境下，不少一二線城市面臨著“一房難求”的局面，很多開發(fā)商開盤時(shí)要求購房者“全款購房”。

全款購房可優(yōu)先選房的行為，此次率先被武漢叫停。23日，武漢市房管局下發(fā)通知，進(jìn)一步規(guī)范全市商品房預(yù)售管理，設(shè)置選房購房限制條件等5類行為將被認(rèn)定為違規(guī)，相應(yīng)開發(fā)商會面臨暫停項(xiàng)目網(wǎng)簽等嚴(yán)厲處罰。其中規(guī)定，在銷售商品房時(shí)，開發(fā)商不得以要求購房人一次性付款，或采取一次性付款優(yōu)先選房等方式，拒絕購房人正常使用住房公積金個(gè)人貸款購房。

同時(shí)，武漢市房管局明確將保障購房者公平選房的權(quán)利。具體來看，購房人使用住房公積金貸款購房，應(yīng)享有與一次性付款或其他付款方式選擇房源的同等權(quán)利。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何形式增加限制條件或附加條件，確保公平選擇房源。

除此之外，武漢市再次明確打擊“炒房號”等違規(guī)行為，變相收取購房費(fèi)用、變相囤積房源、以購房人自行提供房產(chǎn)信息作為購房前置條件等也都被叫停。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。