樓市“急凍”投機(jī)資金外溢 大類(lèi)資產(chǎn)輪動(dòng)重現(xiàn)？

仿佛回到了2016年10月，樓市再次進(jìn)入“速凍期”。9月22日至23日，2天時(shí)間，西安、重慶、武漢等8個(gè)省會(huì)城市密集加碼樓市調(diào)控措施，其中有6個(gè)城市執(zhí)行了限售政策。

“今年4月開(kāi)始，沒(méi)有被列入限購(gòu)的城市，或者熱點(diǎn)城市的周邊地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲，近期調(diào)控就是針對(duì)這些新變化‘打個(gè)補(bǔ)丁‘。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐9月25日評(píng)價(jià)稱(chēng)，本次調(diào)控側(cè)重于限售，投機(jī)群體的時(shí)間成本、資金成本隨之上升，預(yù)計(jì)短線(xiàn)投機(jī)資金會(huì)有所外流。

如今投機(jī)資金進(jìn)入樓市越發(fā)困難，那么從大類(lèi)資產(chǎn)輪動(dòng)的角度上看，堵在門(mén)外的資金是否會(huì)流入到股市、債市和商品市場(chǎng)？

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，2016年10月樓市開(kāi)啟調(diào)控后，滬指曾連續(xù)兩個(gè)月上漲，同期期貨市場(chǎng)彼時(shí)也出現(xiàn)大規(guī)模資金流入，持倉(cāng)金額增幅一度接近40%。

對(duì)此,中大期貨首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家景川9月25日指出，2016年10月股、期齊漲的關(guān)鍵在于，彼時(shí)市場(chǎng)整體流動(dòng)性相對(duì)寬松，而今年資金面則處于收緊趨勢(shì)，加上目前債券、股票、商品市場(chǎng)表現(xiàn)一般，所以即使流入作用也相對(duì)有限。

調(diào)控“打補(bǔ)丁”

“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”，此次調(diào)控加碼便是針對(duì)于此。

除了西安、武漢未涉及限售外，石家莊、重慶、長(zhǎng)沙等6城均明確了限售時(shí)間。其中，石家莊規(guī)定，要求新購(gòu)的住房（含新建商品住房和二手房）5年內(nèi)不得上市交易，其他城市限售時(shí)間多為2年后方可出售。

對(duì)此,劉璐為記者算了一筆賬，以期房為例，從買(mǎi)房到入住需要一到兩年時(shí)間，入住到拿到房產(chǎn)證又需要一到兩年時(shí)間，再加上限售的2年“鎖定期”，出售周期最少需要4年以上。

一家大型上市房企人士9月25日指出，此次調(diào)控的直接影響有二，其一購(gòu)房者買(mǎi)入后，再次出手的時(shí)間拉長(zhǎng)，其二將會(huì)抑制投資性的購(gòu)房需求，拉動(dòng)購(gòu)房者的剛性需求。此次限購(gòu)加碼的幾個(gè)城市，也都是今年比較火的地區(qū)，其本身也需要一些政策來(lái)穩(wěn)定樓市。

“最大的特點(diǎn)就是限售，要限制的就是市場(chǎng)投機(jī)，比如你現(xiàn)在買(mǎi)了二手房，至少也要等到兩三年后才能出售，而未來(lái)房?jī)r(jià)是漲是跌則存在很大不確定性。”成都一家本土房企高管9月25日表示。

他指出，新房因政府限價(jià)，使得新房價(jià)格低于二手房，部分短線(xiàn)炒房客都是看到了這類(lèi)“確定性”的機(jī)會(huì)，才愿意接受開(kāi)發(fā)商全款買(mǎi)房的條件，但隨著“鎖定期”的延長(zhǎng)，投資意愿也會(huì)隨之降低。

與時(shí)間成本相伴的是，部分杠桿資金成本的上升。

比如將北京、上海等一線(xiàn)城市的房屋抵押，可以貸款數(shù)百萬(wàn)元，然后到其他未限購(gòu)的二級(jí)城市全款買(mǎi)房，只要當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)漲幅超過(guò)融資成本，購(gòu)房者便可以獲得超額收益。

但是，當(dāng)限售期延長(zhǎng)后，其資金成本相應(yīng)上升，加上當(dāng)?shù)卣{(diào)控所帶來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變風(fēng)險(xiǎn)，一旦房?jī)r(jià)滯漲或下跌，短線(xiàn)杠桿資金結(jié)局可想而知。

“尤其是一些高杠桿的炒房資金，資金成本、時(shí)間成本都增加了，就不得不知難而退。”劉璐指出，今年資金有從一線(xiàn)城市明顯外溢的現(xiàn)象，此次“限售”便是打在了短線(xiàn)炒房客的“七寸”上。

在他看來(lái)，短線(xiàn)投機(jī)資金會(huì)放大市場(chǎng)的真實(shí)需求，將已有資金鎖樓市中，可以有效抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，“投機(jī)資金很可能會(huì)產(chǎn)生溢出效應(yīng)，短線(xiàn)投機(jī)群體不會(huì)選擇在里面等待數(shù)年。”

資金何處去？

傳統(tǒng)意義上的大類(lèi)資產(chǎn)配置方向，主要以地產(chǎn)、股票、債券、商品為主，如今短線(xiàn)投機(jī)資金被擋在了樓市門(mén)外，這會(huì)促使其流入到其他市場(chǎng)中？

這并非沒(méi)有先例。歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，此前的2016年10月1日至12月2日，A股新增投資者數(shù)量合計(jì)318.25萬(wàn)，而2015年同期新增數(shù)量則為278.13萬(wàn)。

上述數(shù)字變動(dòng)，雖然一定程度受到2015年股市異常波動(dòng)、2016年市場(chǎng)開(kāi)始回暖等因素影響，但從2016年10月樓市開(kāi)啟本輪調(diào)控后，滬指從3004點(diǎn)一路上漲至3283點(diǎn)。

商品市場(chǎng)的情況與之類(lèi)似，自2016年初市場(chǎng)見(jiàn)底后，鋼鐵、煤炭?jī)r(jià)格開(kāi)始上漲，不過(guò)都是集中在產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)品種。

直至2016年10月樓市調(diào)控后，大宗商品行情迅速升級(jí)，從少數(shù)幾個(gè)品種的上漲擴(kuò)展成全體上漲。

以天然橡膠為例，2016年初至9月底，始終在10000元/噸至13000元/噸區(qū)間波動(dòng)，但是從10月到12月中旬，價(jià)格迅速漲至20000元/噸，

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)“結(jié)算價(jià)×交易單位×持倉(cāng)量”，以及平均10%保證金標(biāo)準(zhǔn)估算的結(jié)果顯示，2016年10月至11月11日，市場(chǎng)整體持倉(cāng)資金增加近400億元，較9月底增加了35.7%。

雖然目前尚無(wú)直接證據(jù)表明，樓市流出的資金會(huì)進(jìn)入其他大類(lèi)資產(chǎn)中，但二者歷史走勢(shì)確實(shí)存在一定“蹺蹺板”效應(yīng)。

那么，在樓市的密集調(diào)控的背景下，大類(lèi)資產(chǎn)重新輪動(dòng)的情況是否會(huì)發(fā)生？這取決于市場(chǎng)整體流動(dòng)性，以及各項(xiàng)資產(chǎn)收益變化趨勢(shì)。

“國(guó)內(nèi)處于金融去杠桿過(guò)程中，同時(shí)央行貨幣政策偏緊，流動(dòng)性要明顯弱于去年，即使有新增資金進(jìn)場(chǎng)，對(duì)商品的帶動(dòng)作用也會(huì)相對(duì)有限。”景川分析稱(chēng)。

他還表示，債市吸引資金的前提，需要具備比較大的投資機(jī)會(huì)，比如說(shuō)利率出現(xiàn)周期性的上漲、下跌的預(yù)期，但是目前利率表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。

“股市雖然漲一段，但是整體估值還不算太高，充足的流動(dòng)性也可能會(huì)吸引一部分資金進(jìn)入。”成都一位負(fù)責(zé)策略分析的私募人士9月25日表示，但是投機(jī)資金從樓市流出，需要一個(gè)過(guò)程。

不難看出，可選的大類(lèi)資產(chǎn)現(xiàn)階段表現(xiàn)均不算理想，投機(jī)資金的進(jìn)駐仍需等待一個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)，即部分資產(chǎn)收益的提升、“賺錢(qián)效應(yīng)”的顯現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。