換房時(shí)代 貴陽(yáng)地產(chǎn)迎來(lái)新機(jī)遇

日前央行實(shí)施年內(nèi)第二次降準(zhǔn)，再度向市場(chǎng)釋放寬松信號(hào)，疊加去年以來(lái)的一系列改善性購(gòu)房刺激政策，房地產(chǎn)政策重心已明顯由過(guò)去的剛需為主向改善型需求轉(zhuǎn)變。受此影響，貴陽(yáng)樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也開(kāi)始積極探尋新的市場(chǎng)定位，從“安居”向“舒居”時(shí)代邁入。

系列政策助力居住改善

在3月份結(jié)束的全國(guó)“兩會(huì)”上，2015年政府工作報(bào)告明確提出“堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”這一提法也是首次將改善性置業(yè)納入政府鼓勵(lì)和支持的方向。

與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在3月15日“兩會(huì)”閉幕式答中外記者會(huì)上亦再度表態(tài)，中國(guó)城市化進(jìn)程還在加快，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是剛性的，政府鼓勵(lì)居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平衡健康發(fā)展。

隨后，一系列助力改善性置業(yè)的政策“組合拳”應(yīng)運(yùn)而生——

3月30日，中國(guó)人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例從此前的不低于60%調(diào)整為不低于40%。

公積金貸款方面，首套普通自住房最低首付款比例從此前的30%降至20%，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的第二套普通自住房，再次申請(qǐng)貸款最低首付款比例從此前的60%降至30%。

同日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布消息，從3月31日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，其中個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由此前的購(gòu)房超過(guò)5年下調(diào)為購(gòu)房超過(guò)2年，該政策亦進(jìn)一步降低了部分改善性置業(yè)群體的換房成本。

實(shí)際上，從去年開(kāi)始，中央及各地方政府已相繼發(fā)布樓市改善性需求“松綁”政策。去年9月，貴陽(yáng)樓市正式取消“限購(gòu)”；同年9月30日，央行“9·30”房貸新政放寬二套房貸、第三套房限購(gòu)政策“松綁”、房貸優(yōu)惠利率“底限”下調(diào)；隨后，貴陽(yáng)市公積金貸款最低首付比例政策調(diào)整，再加上央行接連降準(zhǔn)、降息，市場(chǎng)消費(fèi)空間已較之前有了極大寬松。

行業(yè)專家指出，鼓勵(lì)自住型、改善型住房消費(fèi)需求含義非常重要，意味著政策支持的重心逐步在上移，置業(yè)者的廣泛市場(chǎng)需求已經(jīng)從最基本的“住有所居”向改善型、舒適型方向轉(zhuǎn)變。

貴陽(yáng)改善型居住產(chǎn)品的“前世今生”

目前，對(duì)改善性住房需求并沒(méi)有嚴(yán)格意義上的官方解釋，單純從字面上理解，即是因居住條件、生活品質(zhì)亟待改善而產(chǎn)生的置業(yè)需求。

據(jù)了解，目前貴陽(yáng)已有越來(lái)越多的家庭在通過(guò)首套房滿足基本的居住需求之后，隨著經(jīng)濟(jì)能力的提高，開(kāi)始考慮通過(guò)再次購(gòu)房，改善居住條件，提升生活品質(zhì)。記者在采訪中了解到，目前市場(chǎng)上主要存在的改善型居住需求又可分為兩大類，一類是目前居住條件比較差，迫切需要改善居住環(huán)境而選擇購(gòu)房；另一類則是家庭經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越，對(duì)居住品質(zhì)的要求較高，希望能在現(xiàn)有居住條件的基礎(chǔ)上“錦上添花”。

追溯貴陽(yáng)改善性居住產(chǎn)品的歷史，2006年成為了市場(chǎng)的分水嶺。2006年，國(guó)家建設(shè)部等九部委推出雷霆手段，聯(lián)合制定了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見(jiàn)》，其中規(guī)定自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)面積的70%以上，也就是俗稱的90/70政策。也正是這一政策，在加大市場(chǎng)中小套型供應(yīng)比例、強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)剛性需求的同時(shí)，也使得市場(chǎng)上的改善性居住產(chǎn)品無(wú)論在市場(chǎng)需求還是產(chǎn)品研發(fā)上都受到了抑制。

一直到2012年以后，受到本地市場(chǎng)上部分上規(guī)模大盤(pán)通過(guò)低價(jià)策略吸引剛需置業(yè)的市場(chǎng)影響，一些品牌開(kāi)發(fā)商為了尋找市場(chǎng)突破點(diǎn)，才重新將產(chǎn)品研發(fā)重點(diǎn)回歸到改善性居住產(chǎn)品上，像中天會(huì)展城、中鐵逸都國(guó)際推出的大平層；中渝第一城、美的林城時(shí)代推出的花園洋房等產(chǎn)品，均成為了改善性居住產(chǎn)品重歸市場(chǎng)的代表，而這些產(chǎn)品因?yàn)榫邆淞孙@著的產(chǎn)品升級(jí)特征，確實(shí)為居住者帶來(lái)了居住品質(zhì)的全面改善，因此迅速得到市場(chǎng)的肯定，也讓一些房企在“剛需為王”時(shí)代實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)的成功突圍。

去年“9·30政策”之后，改善性居住產(chǎn)品在政策的助推之下重新發(fā)力，花園洋房、類別墅以及一些中大戶型的高層產(chǎn)品開(kāi)始重新成為開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品研發(fā)的重點(diǎn)，并不斷在已有產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進(jìn)行升級(jí)創(chuàng)新，以滿足改善性置業(yè)群體的多樣化需求。

房企抓住機(jī)遇提升行業(yè)品質(zhì)

隨著政策的全面“放松”，改善性居住需求已成為繼“剛需”之后的市場(chǎng)熱點(diǎn)，面對(duì)居住產(chǎn)品從“安居”向“舒居”時(shí)代的邁入，貴陽(yáng)開(kāi)發(fā)商又是如何理解政策轉(zhuǎn)向所帶來(lái)的行業(yè)機(jī)遇？

中天城投集團(tuán)執(zhí)行總裁張智接受記者采訪時(shí)表示，今年全國(guó)“兩會(huì)”和總理答記者問(wèn)均透露出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展利好信號(hào)，但同時(shí)也對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何改善、優(yōu)化已有開(kāi)發(fā)模式，向改善型、精品化、適量化方向發(fā)展提出了更高的要求。房地產(chǎn)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)商銷售的并非單純的居住產(chǎn)品，前瞻性的開(kāi)發(fā)理念、配套設(shè)施的完善性以及相關(guān)的輔助功能都需要精細(xì)化展現(xiàn)，才能夠?yàn)槭忻窬幼∑焚|(zhì)的改善錦上添花。

“改善型居住產(chǎn)品未來(lái)的趨勢(shì)必將是‘大盤(pán)小做、產(chǎn)品精做、配套先行’，目前改善型居住產(chǎn)品的種類很豐富，戶型的成熟度也達(dá)到了一定的程度，下一步房企更多會(huì)在配套、環(huán)境及總價(jià)控制等方面為置業(yè)者提供更好的產(chǎn)品、更多的選擇。從趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)一些市場(chǎng)產(chǎn)品會(huì)因自身地段及資源的不可復(fù)制性，更受到改善型置業(yè)群體的青睞?！敝袊?guó)中鐵置業(yè)集團(tuán)貴州公司董事長(zhǎng)董鐵軍認(rèn)為。

中渝置地副總經(jīng)理朱朝丹則表示，改善型需要改變的不只是房子的大小，而是房子背后的整個(gè)生活體系。刺激購(gòu)房者改善現(xiàn)有居住條件的因素很多，比如想要生活更便利、想擁有自然景觀資源、想體驗(yàn)更好的物管服務(wù)或者考慮子女的教育因素等，需求不同，對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)也不同。關(guān)注市場(chǎng)需求，為產(chǎn)品注入更豐富的內(nèi)涵，將成為下一階段開(kāi)發(fā)商在改善型產(chǎn)品上的著力方向。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。