中指院報告解讀房地產(chǎn)政策：抑制投機 強化自住屬性

中國房地產(chǎn)政策解讀

報告撰寫人：吳建欽；周宣

多城樓市調(diào)控深化，力促市場穩(wěn)定運行

報告要點：

l事件：多城先后出臺樓市新政，限售成為政策核心，推動市場穩(wěn)預期、促理性。

l影響：強化住房自住屬性，引導產(chǎn)品設(shè)計回應自住需求，增強租賃市場房源供應的穩(wěn)定性。

報告正文：

1、事件：多城先后出臺樓市新政，限售成為政策核心，推動市場穩(wěn)預期、促理性

9月22日-9月23日，西安、重慶、南昌、南寧、長沙等城市先后出臺樓市新政。此次政策特點整體體現(xiàn)為：此前沒有出臺限購限貸限售政策的城市，或政策力度未及其它城市的，在此次進行了相應的加碼。如石家莊、長沙限購升級，貴陽結(jié)合此前調(diào)控力度，此次限售并限貸升級。而最重要的特點就是，多數(shù)城市均將限售作為本次政策的核心聚焦點。政策的核心訴求就是：抑投機、穩(wěn)預期、促理性。多城限售繼續(xù)發(fā)力，將使調(diào)控力度達到較高的程度，將進一步穩(wěn)定市場預期，引導市場更快地向理性方向發(fā)展。

截至發(fā)稿，根據(jù)我們的統(tǒng)計，限售城市數(shù)量已達到40余城，政策通過以流動性為切入點，立足于引導居民正確的住房消費行為，與限購、限貸等政策配合使用已經(jīng)形成新的預期引導機制。未來，在新的預期引導機制下，短期投機行為將得到精準的抑制，住房自住屬性將得到進一步強化，房地產(chǎn)市場的供應端將更加重視如何讓產(chǎn)品更有效地回應自住需求。

2、影響：強化住房自住屬性，引導產(chǎn)品設(shè)計回應自住需求，增強租賃市場房源供應的穩(wěn)定性

◇對需求端的影響：T+n抑制短期投機行為，強化住房自住屬性

此輪限售政策具有精準化的特點。例如，從時間期限來看，有2年限售的，有3年限售的，有5年限售的，有從2年升級到3年的，甚至有特定項目5年、10年限售的；從范圍來看，有針對戶籍性質(zhì)進行限售規(guī)定的，有針對城市內(nèi)部不同區(qū)域進行限售規(guī)定的，有針對新建商品房和二手住宅進行規(guī)定的。限售政策對需求端口最大的影響就是改變此前“急買急賣”的短期持有心理，通過降低交易頻次、消除短期獲利心理，達到抑制市場不理性需求。更為重要的是，限售政策對長期的自住需求來說并無實質(zhì)性的影響，不容易誤傷剛需。同時，也有利于引導居民提高對市場中產(chǎn)品的品質(zhì)要求。

從本輪新出臺政策的城市來看，石家莊限售年限較長，且為第一次出臺限售政策，后期對市場預期的影響將較為明顯。南昌、重慶、貴陽此前亦無限售政策，對市場后期的影響也將是一個分水嶺的作用。而長沙則是進一步升級限售年限，目前的年限也處于較嚴的程度。結(jié)合前期已出臺政策的城市市場走勢來看，在限售、限購、限貸政策的共同作用下，形成的立體化需求引導機制能夠更好地保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。

◇對供應端的影響：自住屬性強化，引導產(chǎn)品設(shè)計回應自住需求

從限售帶來的需求格局改變來看，住房的自住屬性將進一步強化，限售政策也將進一步引導居民提高對市場中產(chǎn)品品質(zhì)的要求。也就是說，到售樓處購房的大部分群體將花更多的時間為自己精挑細選未來想要的生活環(huán)境。這就會對小區(qū)的配套、物業(yè)服務(wù)、開發(fā)商品牌、產(chǎn)品設(shè)計的合理性、價格的合理性等方面有更多的考慮。開發(fā)企業(yè)識別到政策帶來的消費群體預期的改變，以及在做決策時哪些關(guān)鍵性因素地位發(fā)生了變化是非常關(guān)鍵的。我們認為，隨著政策效應的持續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的供應端將更加重視如何讓產(chǎn)品更有效地回應自住需求。

◇對長效機制建立的作用：增強租賃市場房源供應的穩(wěn)定性

無論是對法人還是自然人，限售帶來的直接影響就是持有周期的加長。當前，房地產(chǎn)市場整體進入了供給側(cè)政策集中出臺階段，立足房地產(chǎn)市場長效機制，全面構(gòu)建新的供應體系，擴大對中、低端的住房的政策支持是對“高端有市場，中端有支持，低端有保障”政策目標的實質(zhì)性回應。限售的作用在于，從短期看，通過降低交易頻次，有利于增強租賃市場房源供應的穩(wěn)定性。特別是在后期，租賃將與享受基本公共服務(wù)相掛鉤，房源供應穩(wěn)定性的提高有利于推動住房租賃市場健康發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。