由房地產(chǎn)調(diào)控政策來看黑色商品走勢

　　背景：

　　2016年8月11日，蘇州出臺《關(guān)于進一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》，成為繼2014年5月房地產(chǎn)刺激政策頒布以來第一個進行限購的城市，而后的9月30日，包括北、廣、深在內(nèi)的19個重點一二線城市重啟了限貸限購政策，拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的大幕。進入2017年3月，為進一步抑制房地產(chǎn)投機，以保定為首的部分城市開啟了限售政策，截止9月23日，在距“9.30”新政滿一年之際，全國已有超過45個城市發(fā)布了“限售令”。在限購、限貸及限售政策輪番轟炸下，房地產(chǎn)市場過度投機情況得到有效控制，“9.30”政策出臺后僅一個月，30大中城市商品房成交面積迅速滑落，同比增速由9月的30.7%驟降至10月的12.4%，11月則是2015年3月來首次轉(zhuǎn)負為-19.9%。從全國范圍看，也是自10月開始便穩(wěn)步下滑，至2017年8月商品房銷售面積累計同比已降至12.7%，是近18個月來最低值。與此，在銷售得到抑制的同時，房價也開始回落，“9.30”新政3個月后，即2017年1月開始70大中城市新建及二手房住宅價格指數(shù)同比增速開始持續(xù)下滑，至當年8月已分別降至8.1%和7.0%。

圖：限售城市情況

　　自2003年房地產(chǎn)首次開始宏觀調(diào)控，至今已經(jīng)歷了14個春秋，如果從2005年的“國八條”算起，也已度過了12年。這其中，為抑制過熱、防止過冷，房地產(chǎn)調(diào)控大致可分為五個階段。這其中調(diào)控背景大同小異，多是在經(jīng)濟下行壓力較大時進行刺激，而投機過度、經(jīng)濟過熱時相應(yīng)收緊，其中的調(diào)控方法也是多集中在控制土地供給、控制資金量價及控制房屋供需這幾個方面，調(diào)控基本達到了應(yīng)有的效果，但其中的過程卻不盡相同。由調(diào)控至銷售在到投資的傳導(dǎo)機制開始逐步鈍化，而銷售到投資傳統(tǒng)的滯后時間變得不再有效，與“美林時鐘”類似，房地產(chǎn)的周期性在政策的擾動下其規(guī)律性越來越弱，而身為國內(nèi)經(jīng)濟周期之母，其傳統(tǒng)周期的打破勢必將會對國內(nèi)資產(chǎn)的配置產(chǎn)生深遠影響。

　　對于黑色金屬建材而言，房地產(chǎn)用鋼需求占到全部鋼鐵需求的30%，占到玻璃終端需求的75%，而黑色產(chǎn)業(yè)量上游的鐵礦石、焦煤及焦炭的需求則完全受到鋼材的影響，因此房地產(chǎn)對黑色商品的影響不言而喻，事實證明歷次黑色商品主要行情的消亡均伴隨著房地產(chǎn)市場的興衰，所以分析房地產(chǎn)相關(guān)政策對其的影響是進行黑色商品研判的必要一環(huán)。

　　2005年至今，房地產(chǎn)調(diào)控一共經(jīng)歷了五個階段。具體如下：

　　第一階段：2005-2007年，房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱跡象，上漲壓力較大，以“國八條”為開端，后又出臺了“國十三條”和“9.27房貸新政”，房地產(chǎn)投資初步得到抑制，由2004年高點57%最低降至2006年低點19%，但價格上漲問題仍然突出，房地產(chǎn)投機行為仍較為頻繁。

　　第二階段：2008-2009年，次貸危機引致全球經(jīng)濟衰退，為穩(wěn)定經(jīng)濟增長，政策開始轉(zhuǎn)向刺激住房消費，期間先后頒布了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策通知》及“國十三條”和“國四條”等政策，受此影響，房地產(chǎn)市場觸底反彈，房價大漲，銷量猛增，房地產(chǎn)開發(fā)投資也由2009年初的低點回升至2010年中的較高水平。

　　第三階段：2010-2013年，在一系列寬松政策刺激下，房價大幅上漲，投機氛圍濃烈，為避免當前局面惡化，以“國十一條”及隨后的“新國十條”、“新國八條”、“新國五條”為標志，新一輪調(diào)控開啟，部分城市開始限購，首付款比例及房貸基準利率上調(diào)，最終房價過快上漲的勢頭得到暫時抑制，從2014年1月起，全國新建及二手房住宅價格指數(shù)同比增速開始緩慢回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也由2010年5月高點38.2%降至2013年10月的15.4%。

　　第四階段：2014-2016年，人口紅利消退，經(jīng)濟面臨增速換擋，新常態(tài)下，為穩(wěn)增長及去庫存，新一輪刺激政策來襲，新“9.30”和“3.30”新政出臺，限貸限購政策放松，央行降息降準，資金面重回寬松格局。受此影響，2015年4月起，主要一二線城市商品房銷售面積大增，新建及二手房價格同比增速開始由負轉(zhuǎn)正，但房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額卻并未跟隨銷售回升，二者相關(guān)性開始弱化。

　　第五階段：2016-至今，一二線房價暴漲，投機氛圍再次蔓延，并對實體經(jīng)濟造成侵害，同時穩(wěn)增長及去庫存目標基本達成，房地產(chǎn)政策再次收緊，央行隱形加息，限購、限貸、銷售政策密集出臺，并推出了租售同權(quán)等新政策。“9.30調(diào)控新政”出臺后，30大中城市房屋銷售面積迅速下降，新建及二手房價格增速也從16年11月起穩(wěn)步下滑，調(diào)控基本達到應(yīng)有效果，但在三四線城市棚改貨幣化的影響下，當?shù)劁N售仍維持穩(wěn)定增長的勢頭，從而使全國房地產(chǎn)銷售增速降幅趨緩，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資與調(diào)控出現(xiàn)了一定程度的背離。

　　單純從政策角度看，國家對于房地產(chǎn)的刺激與抑制主要受宏觀經(jīng)濟影響，而從當前的情況看，經(jīng)濟增速下滑勢頭得到有效緩解，GDP增速穩(wěn)定在6.9%，穩(wěn)增長目標基本達成，鋼企負債情況明顯好轉(zhuǎn)，但同期居民負債率卻在顯著提高，長期貸款雖得到抑制但短期的消費貸卻在興起，部分地區(qū)居民負債杠桿率已達到了160%，債務(wù)危機這只“灰犀牛”離我們越來越近，因此當前時點下房地產(chǎn)調(diào)控政策將會愈發(fā)嚴厲，在棚改貨幣化對三四線房屋銷售的推動作用減弱后，后期全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)銷售增速將面臨繼續(xù)下滑的風險。

　　而我們前面提及，2015年前，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資大約滯后于銷售6-9個月，而從本輪調(diào)控效果看，這一規(guī)律不在有效，反而資金與投資的先關(guān)性卻在增強。在銀行貸款及發(fā)債受到限制后，居民按揭貸款及購房首付款成為了房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來源，2015年5月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中的其他資金增速由-1.1%快速提升至2016年5月的39%，而同期我們看到房地產(chǎn)投資增速也由5%升至7%，但隨著首付款及貸款利率的提高，前面兩個資金來源開始出現(xiàn)回落，至2017年8月，其他資金增速已經(jīng)下滑至13.4%，而同期的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計值增速也將至9%，這其中還收到了貸款增速提升的支撐。

　　因此綜合看，拋卻其他原因，單純從政策和資金角度來看，四季度及2018年房地產(chǎn)投資將延續(xù)繼續(xù)下滑的勢頭。我們在這里之所以這么重視投資的預(yù)測，主要是投資決定著新開工及后期的竣工，而螺紋鋼需求主要與新開工有關(guān)，板材及玻璃則受到竣工的影響較大，對于鐵礦石和雙焦而言又與鋼材需求高度相關(guān)，因此對于房地產(chǎn)開發(fā)投資的判斷是由分析房地產(chǎn)到黑色系商品的主要一步。在確定了投資的方向后，基本上對于后期黑色商品需求端有了一個基本的把握，即從長期看需求回落無論是螺紋還是熱卷，玻璃或是鐵礦石和雙焦，從大的層面看其需求下滑已是大勢所趨，與之對應(yīng)的中期利潤回落也是相對確定的，只是產(chǎn)業(yè)鏈位置不同，傳導(dǎo)速度和時間不同。而價格方面，則因各自供給端的變化，其價格供給彈性各有不同，短周期各自供給變化的不同，其價格強弱不同。

　　

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。