“租售同權(quán)”是樓市殺手锏還是新天地？

租賃市場(chǎng)的發(fā)展并不是什么樓市的殺手锏，反而應(yīng)當(dāng)看成是存量市場(chǎng)崛起帶來(lái)的新天地。

需審視的由來(lái)

“租售同權(quán)”最近頻繁出現(xiàn)，但嚴(yán)格審視其由來(lái)卻發(fā)現(xiàn)會(huì)稍有一些誤解。從中央政府明確“房子不是炒的，而是住的”的精神以來(lái)，國(guó)務(wù)院（2016）39號(hào)文完成了發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的頂層設(shè)計(jì)，而9部委聯(lián)合印發(fā)153號(hào)文則落實(shí)了框架方案，確定了試點(diǎn)城市。

我們理解中央政府一系列舉動(dòng)的目的有三：

一、建立長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)定房?jī)r(jià)；

二、培育正規(guī)，專業(yè)，規(guī)?；钠髽I(yè)，包括提供對(duì)這些企業(yè)的金融支持；

三、盤活存量用房。如此達(dá)成既維持房地產(chǎn)投資，又不過(guò)度依靠銷售型物業(yè)的目標(biāo)。

概括上述政策由來(lái)和目的，我們可以看到保民生、促發(fā)展、建立長(zhǎng)效機(jī)制、提高租賃物業(yè)重要性等內(nèi)容。

首先提出“租售同權(quán)”是廣州印發(fā)（2017）29號(hào)文以來(lái)，該文強(qiáng)調(diào)租房可享受教育資源。但實(shí)際上該政策在許多城市早有落實(shí)，只不過(guò)所能保障的是外來(lái)人員子女的基本教育問(wèn)題，可能并非優(yōu)質(zhì)教育資源。

被誤解的概念

    而仔細(xì)看“權(quán)”本身，也充滿著錯(cuò)誤的理解。如果真正剖析房屋的各項(xiàng)權(quán)利，可以看到《物權(quán)法》賦予房屋所有人對(duì)房屋占有、使用、收益、處分權(quán)；《城市房屋租賃管理辦法》賦予房屋租賃人對(duì)房屋的占有、使用和收益權(quán)，政府已對(duì)承租人權(quán)益提供了法律保障，不存在承租人權(quán)益不受保護(hù)的概念。 但兩個(gè)法規(guī)都規(guī)定，除居住或經(jīng)營(yíng)使用外，承租人權(quán)益范圍應(yīng)以雙方合同為準(zhǔn)。 所有權(quán)人是房屋第一權(quán)利人，承租人需支付對(duì)價(jià)，享受相應(yīng)權(quán)利，兩者是商業(yè)合同關(guān)系，這種關(guān)系并不會(huì)發(fā)生變化。只要支付對(duì)價(jià)，有合同保障，所有權(quán)人可以賦予租賃方合理訴求。所以認(rèn)為租賃權(quán)益完全沒(méi)有得到保護(hù)，或租賃權(quán)可以超越所有權(quán)都是錯(cuò)誤的理解。

這里的“同權(quán)”主要仍是圍繞公共資源的權(quán)利。但如前所述，公共資源使用權(quán)涉及城市資源分配的深層次問(wèn)題，尤其優(yōu)質(zhì)資源永遠(yuǎn)稀缺，故社會(huì)必須建立相應(yīng)分配制度才能在本質(zhì)上解決問(wèn)題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。