土地指標流轉交易收益超300億 專家呼吁進一步放開

增減掛鉤節(jié)余指標流轉交易，階段性成績斐然。

據(jù)中國國土資源報消息，9月25日，國土資源部在媒體座談會上透露，2016年2月至2017年6月底，全國已有13個省份開展增減掛鉤節(jié)余指標流轉交易，流轉收益達334.53億元。

一直以來，增減掛鉤節(jié)余指標流轉交易被認為是促進土地利用結構優(yōu)化的重要途徑。從目前的試點結果經驗來看，盡管范圍還只局限于貧困試點地區(qū)和省域內流轉，已經對扶貧攻堅起到了良好的推動作用，用于扶貧開發(fā)工作。

有觀點認為，土地指標使用權流轉已經具備了向更大范圍推廣的可能。這將對土地整治實現(xiàn)數(shù)量、質量和生態(tài)三位一體的綜合效益，提供巨大幫助。

增減掛鉤政策不斷松綁

城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊(即拆舊地塊)和擬用于城鎮(zhèn)建設的地塊(即建新地塊)等面積共同組成建新拆舊項目區(qū)，通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，保證項目區(qū)內各類土地面積平衡，實現(xiàn)建設用地總量不增加、耕地面積不減少等目標。

華中師范大學中國農村研究院院長鄧大才告訴21世紀經濟報道，在貧困地區(qū)試點集體建設用地的指標流轉交易，其落實基礎是增減掛鉤制度的建立，其來源主要是農村騰退宅基地而結余的集體建設用地指標。開展增減掛鉤節(jié)余指標在一定區(qū)域內的流轉交易，有利于完善土地市場，搞活農村資源，特別是貧困地區(qū)的農村資源。

從改革歷程來看，增減掛鉤節(jié)余指標流轉交易的推動，是一個不斷“松綁”的過程。

2011年，國土資源部在《關于嚴格規(guī)范城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點工作的通知》中明確提出，嚴禁跨縣級行政區(qū)域設置掛鉤項目區(qū)。

    隨著農村改革的深入，是否在更大的范圍內允許增減掛鉤結余指標流轉，在爭論中逐漸清晰。2015年12月， 中共中央、國務院在《關于打贏脫貧攻堅戰(zhàn)的決定》中指出，要利用城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策支持易地扶貧搬遷。2016年，國土資源部印發(fā)了《關于用好用活增加掛鉤政策積極支持扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷工作的通知》，允許集中連片特困地區(qū)和國家扶貧開發(fā)工作重點縣將增減掛鉤節(jié)余指標在省域范圍內流轉使用。

同年，財政部發(fā)文明確表示，從其增減掛鉤項目所在省份利用節(jié)余指標供應國有建設用地，未超過國土資源部下達增減掛鉤周轉指標的，視同已開墾耕地，可以不繳納新增建設用地土地有償使用費、耕地開墾費。

這一規(guī)定迅速得到各地的積極響應。截至2017年第二季度，四川省的巴中、涼山等市州，增減掛鉤節(jié)余指標已協(xié)議流轉2.29萬畝，流轉收益67.78億元。安徽省金寨縣在宅基地改革中利用增減掛鉤政策，將宅基地制度改革中節(jié)余的1.09萬畝農村建設用地指標，以每畝45萬元流轉到合肥、馬鞍山、滁州等地，實現(xiàn)交易近50億元。河南省以增減掛鉤節(jié)余指標流轉為基礎，推出宅基地復墾券交易，累計實現(xiàn)宅基地復墾券交易2.58萬畝，交易金額49.69億元，惠及十多個貧困縣。

其中，河南推出的宅基地復墾券，是指符合國家規(guī)定條件的集中連片特困地區(qū)、國家扶貧開發(fā)工作重點縣以及貧困老區(qū)等縣騰退的農村宅基地及其他農村集體建設用地(指可拆舊復墾為耕地的建設用地)，扣除自身安置用地后節(jié)余的農村建設用地指標(指城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標).

與國有土地出讓類似，復墾券通過網(wǎng)上競拍、現(xiàn)場搖號、熔斷成交等方式交易。2016年底在鄭州舉行的首批宅基地復墾券拍賣會，總成交額就達到了18.4億元。

專家呼吁擴大流轉范圍

在安徽建筑大學房地產研究所所長李國昌看來，增減掛鉤節(jié)余指標流轉交易的最大內涵，在于提升土地利用效率，實現(xiàn)土地價值的最大化利用。

21世紀經濟報道記者注意到，盡管國土資源部曾明確提出，地方應適當減少節(jié)余指標流入地區(qū)新增建設用地安排，經營性用地盡量要求使用增減掛鉤指標，以提高增減掛鉤節(jié)余指標收益。但在一些落后省份，受限于用地規(guī)模、市場價格等因素，流轉并不活躍。

一位西部地區(qū)國土資源部門官員告訴21世紀經濟報道，在經濟發(fā)展相對落后的當?shù)兀沓鰜淼挠玫刂笜嗽谠撌〉牧鬓D價值遠遠低于沿海地區(qū)。

因此，多位受訪人士均表示，應當考慮擴大增減掛鉤節(jié)余指標流轉交易范圍，一方面不局限于在特定地區(qū)用于扶貧開發(fā)，另一方面流轉范圍可以從省域擴大為全國。

8月份，中國國際經濟交流中心副理事長鄭新立在一次研討會上指出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，必須建立農村建設用地減少與城市建設用地增加的市場轉換機制。通過市場交換和土地規(guī)劃部門跨區(qū)域的調節(jié)，既使退出宅基地的農民獲得財產性收入，又能滿足城市新增建設用地的需要，降低城市房地產價格。同時，應當建立全國統(tǒng)一的建設用地市場，把中部地區(qū)農民工退出的農村建設用地指標出售給沿海地區(qū)。

鄭新立表示，為了解決土地占好補劣和農產品運輸成本的問題，應當以每畝土地標準的產量來確定土地當量，再乘以運輸成本系數(shù)，然后進行交易。運用市場機制，總能找到補償辦法。

鄧大才則認為，從實踐情況來看，省域內增減掛鉤節(jié)余指標流轉，在實際流轉過程中的問題不大，但還需要從頂層設計上加以完善。同時，要嚴格監(jiān)管土地整理過程，防止出現(xiàn)“假指標”，保證整理后的土地達到征地使用標準。在資金使用方面嚴格保證農民利益，采取農民自治的方式，把資金用好，切實促進農村發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。