2022年凈賺226億的萬科，為地產(chǎn)下半場做好準(zhǔn)備

作為行業(yè)標(biāo)兵的萬科，即便經(jīng)歷行業(yè)深度調(diào)整，2022年仍交出了一份較為理想的成績單。

2022年萬科營業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%，歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比增長0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。

在實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健業(yè)績表現(xiàn)的同時(shí)，萬科也守住了安全經(jīng)營的底線，保持“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正；開發(fā)業(yè)務(wù)在市場下行、交付洪峰和施工時(shí)間受限三重挑戰(zhàn)下，確保了超過34萬套新房的平穩(wěn)交付；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持高速發(fā)展，全口徑收入達(dá)到512.6億元，同比增長23.1%。

萬科董事局主席郁亮在業(yè)績會(huì)上指出，“相信2023年萬科總收入還會(huì)有兩位數(shù)增長，利潤也會(huì)從去年零增長開始正向貢獻(xiàn)。”

業(yè)績保持穩(wěn)定增長，或與萬科不斷對(duì)自身業(yè)務(wù)進(jìn)行糾偏有一定關(guān)系。業(yè)績會(huì)上，萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海表示，去年對(duì)集團(tuán)的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)進(jìn)行了反思，后來集團(tuán)也實(shí)實(shí)在在做了各種安排，集團(tuán)去年一年的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)主要圍繞保安全、穩(wěn)利潤、提回報(bào)。應(yīng)該說經(jīng)營離散度高這個(gè)問題得到了顯著的改善。

張海還透露，“不管市場什么變化，新優(yōu)勢的建立需要?jiǎng)?chuàng)新和前沿產(chǎn)品的研發(fā)，今年我們會(huì)在這方面投入更大的力量。”

新房市場上有天花板，下有保底線

作為行業(yè)龍頭，萬科關(guān)于市場的看法，向來都是市場關(guān)注的重點(diǎn)，今年也不例外。業(yè)績會(huì)上，郁亮對(duì)于現(xiàn)階段市場給出的第一個(gè)看法是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然處在一個(gè)溫和恢復(fù)的階段。

郁亮稱，“相比今年1月份，2月份新房市場銷售明顯回溫，尤其是一二線城市，一二線城市2月份樓市成交較1月份環(huán)比上升了46%，所以據(jù)此都認(rèn)為是’狂飆’。不過，雖然今年2月份成交環(huán)比有所上漲，但是今年1、2月份整體對(duì)比2022年同期，新房銷售只增加了7.2%，所以算不上狂飆，但也沒有倒春寒。”

郁亮還就今年2月份樓市回暖的原因進(jìn)行了分析，其歸納為4方面，第一個(gè)原因是去年12月份、今年1月份的一些需求得到集中釋放；第二個(gè)原因是今年1月是春節(jié)，成交量較少；第三個(gè)原因是政策支持使得大家信心有所回升；第四個(gè)原因是房價(jià)有所回調(diào)，當(dāng)前是一個(gè)入市的好時(shí)間。

業(yè)績會(huì)上，郁亮還表示，在國內(nèi)城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)40平米，再加上近幾年大規(guī)模建設(shè)的住房也在陸續(xù)交付，導(dǎo)致大量供應(yīng)下，新房市場無法再回到2021年歷史峰值。不過，郁亮指出，在外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化的情況下，未來一段時(shí)間內(nèi)市場仍將保持12億平米左右的需求。

或基于對(duì)新房市場變化的預(yù)判，萬科在投資方面變得更為謹(jǐn)慎。張海于業(yè)績會(huì)上表示，安全和發(fā)展一直是在開發(fā)經(jīng)營實(shí)踐中需要把握和權(quán)衡的關(guān)鍵問題，從過去一年看，基于行業(yè)深度的調(diào)整和變化，集團(tuán)的天平傾向于守住安全底線這樣一個(gè)方向，對(duì)投資比之前設(shè)定了更加嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，萬科持續(xù)改善開發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理質(zhì)量，新增投資的精準(zhǔn)度和投后管理進(jìn)一步優(yōu)化，全年權(quán)益總投496億，已開項(xiàng)目投資兌現(xiàn)度近90%，過去幾年存在的操盤離散度過大、投資追高冒進(jìn)等問題得到有效改善。

2022年，萬科投資聚焦地塊素質(zhì)良好、市場前景明朗、操盤團(tuán)隊(duì)能力強(qiáng)、財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)秀的項(xiàng)目，累計(jì)獲取新項(xiàng)目36個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積690.2萬平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積403.7萬平方米。

“集團(tuán)也注意到，今年以來，投資的情況聚焦在一些核心城市、核心區(qū)域，由于出讓條件的原因，集團(tuán)獲取的幾率并不是很大，集團(tuán)最近也在研究差異化的投資策略，但是前提是集團(tuán)自己有能力。整體來說，集團(tuán)會(huì)根據(jù)市場和政策的變化，堅(jiān)持量入為出，把握投資節(jié)奏。”張海稱。

開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重是必然趨勢

伴隨市場需求發(fā)生變化，郁亮認(rèn)為，市場短期上升的波動(dòng)可能都正常，但是對(duì)企業(yè)來說，需要認(rèn)清大勢，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)再也回不到對(duì)住宅開發(fā)過于依賴的時(shí)候，而開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重是必然趨勢。

郁亮重點(diǎn)提及了經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)。郁亮稱，過去投資經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)最大的問題是資金壓力大，但隨著物流、商業(yè)、保租房REITs和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的開展，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展也將進(jìn)一步提速。

郁亮指出，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)能形成長期穩(wěn)定的利潤，同時(shí)它風(fēng)險(xiǎn)低，抗波動(dòng)能力強(qiáng)，不像開發(fā)業(yè)務(wù)那般波動(dòng)快，它受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響比較小。

“經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)以前劣勢是什么？回報(bào)率低，但現(xiàn)在隨著社會(huì)平均收益水平的下降，差距就沒這么大了。”郁亮說。

談及經(jīng)營性業(yè)務(wù)時(shí)，萬科總裁祝九勝稱，對(duì)萬科而言，在這一方面有先發(fā)優(yōu)勢，“我們?cè)缭?018年、2010年之前，就選擇在這個(gè)道路上往前走，我們那時(shí)候就預(yù)測會(huì)有天花板，所以在經(jīng)營性業(yè)務(wù)上布局比較全。萬科擁有業(yè)內(nèi)最全面的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)賽道布局，未來仍有鞏固和擴(kuò)大先發(fā)優(yōu)勢的空間，為公司的長期價(jià)值增長提供新的來源。”

據(jù)悉，2022年，在鞏固開發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持了雙位數(shù)增長，全口徑收入達(dá)512.6億元，同比增長23.1%，多項(xiàng)業(yè)務(wù)鞏固了業(yè)內(nèi)領(lǐng)先優(yōu)勢。

其中，萬物云于2022年分拆上市，營收首次突破300億元，同比增長26.1%；萬科長租公寓業(yè)務(wù)在規(guī)模和效率上保持行業(yè)第一。作為全國最大的集中式公寓提供商，萬科泊寓2022年實(shí)現(xiàn)營收32.4億元，同比增長12.1%，運(yùn)營管理租賃住房21.5萬間，累計(jì)開業(yè)16.7萬間，年終出租率達(dá)95.6%。

商業(yè)業(yè)務(wù)方面，2022年?duì)I業(yè)收入87.2億元，同比增長14.3%。萬科累計(jì)開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目242個(gè)，其中2022年克服疫情挑戰(zhàn)成功開業(yè)新項(xiàng)目25個(gè)，同時(shí)公司內(nèi)資源協(xié)同整合取得較大進(jìn)展，印力逐步承接地產(chǎn)區(qū)域BG商業(yè)項(xiàng)目的委托管理，提升整體商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)量。截至2022年底，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目整體出租率達(dá)93.2%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。