樓市遇冷后房企繼續(xù)重金拿地：地產(chǎn)50強(qiáng)年內(nèi)耗資1.77萬(wàn)億

導(dǎo)讀：經(jīng)過(guò)去年以來(lái)銷售旺季，今年房企的大規(guī)模拿地，有著明顯的補(bǔ)倉(cāng)意味。另一方面，在銷售火熱的2016年，大部分企業(yè)庫(kù)存去化明顯。因此，房企對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)屬性地塊的拼搶仍然會(huì)很激烈。

國(guó)慶長(zhǎng)假之后，土地市場(chǎng)很快恢復(fù)至此前的火熱狀態(tài)。10月10日上午，佛山桂城一宗商住用地以62.68億元的最高限價(jià)出讓，得主為越秀地產(chǎn)。同日，紹興有4宗地塊成功出讓，共攬金47.32億元。青島、成都、常熟等地在同日也均有土地交易。

盡管國(guó)慶長(zhǎng)假期間的樓市成交情況并不理想，但并不妨礙房企的拿地?zé)崆?。在此之前，房企已?jīng)在土地市場(chǎng)投入重金。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2017年前9月，拿地最積極的50大房企合計(jì)拿地金額達(dá)到了17711.8億。與2016年同期相比，漲幅達(dá)48%。其中，耗資超過(guò)200億的企業(yè)達(dá)到26家。

分析人士指出，雖然土地成本越來(lái)越高，但為夯實(shí)市場(chǎng)占有率，房企會(huì)繼續(xù)在土地市場(chǎng)“一擲千金”。但在調(diào)控政策難以放松的情況下，這些土地的盈利前景值得擔(dān)憂。

土地市場(chǎng)迅速?gòu)?fù)蘇

10月10日上午，佛山桂城公開(kāi)出讓一宗占地約11.7萬(wàn)平方米的商住用地，采取“限地價(jià)+競(jìng)自持人才住房+搖號(hào)”的方式競(jìng)拍。該地塊起拍總價(jià)50億元，為佛山有史以來(lái)起拍價(jià)的第三高，并吸引了萬(wàn)科、時(shí)代、碧桂園、金茂等多家房企到現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。

經(jīng)過(guò)半個(gè)小時(shí)爭(zhēng)奪，該地塊被越秀地產(chǎn)以62.68億元的最高限價(jià)競(jìng)出，樓面價(jià)1.53萬(wàn)元/平方米，另需自持面積1萬(wàn)平方米的人才住房。

幾乎在同一時(shí)間，浙江紹興成功出讓四宗商住地塊，共攬金47.32億元。其中，萬(wàn)科以總價(jià)15.1億元、溢價(jià)率57.29%的代價(jià)拿下越城區(qū)鏡湖中心區(qū)的一宗土地。寶龍則以17.2億元價(jià)格拿下袍江22號(hào)地塊。

同樣在10日上午，碧桂園耗資3.28億元在常熟摘得一宗住宅用地，競(jìng)價(jià)次數(shù)為30輪。

剛剛過(guò)去的國(guó)慶長(zhǎng)假，多數(shù)城市的樓市成交量低于往年，但土地市場(chǎng)卻在長(zhǎng)假之后迅速?gòu)?fù)蘇，從上述城市的表現(xiàn)看，企業(yè)對(duì)一些優(yōu)質(zhì)地塊仍然有著較高的拿地?zé)崆椤?/p>

受樓市調(diào)控政策不斷發(fā)酵的影響，進(jìn)入下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交熱度明顯不及上半年。但在土地市場(chǎng)，企業(yè)的熱情持續(xù)高漲，投入之高可謂“豪擲千金”。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前9月，拿地最積極的50大房企合計(jì)拿地金額為17711.8億，同比增長(zhǎng)48%。其中，拿地支出超過(guò)100億的企業(yè)有49家，超過(guò)200億的企業(yè)也達(dá)到26家。碧桂園、保利、萬(wàn)科的拿地支出則超過(guò)千億。

去年前9月拿地支出最多的融創(chuàng)，今年付出879億元。相比之下，今年支出最大的碧桂園，共耗資1772億元，金額同比幾乎翻倍。在拿地面積方面，碧桂園持續(xù)位居榜首，但其今年前9月的拿地（規(guī)劃）面積達(dá)到4800萬(wàn)平方米，去年同期尚不到2800萬(wàn)平方米。

值得注意的是，上述統(tǒng)計(jì)僅限于招拍掛市場(chǎng)數(shù)據(jù)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，考慮到并購(gòu)的規(guī)模不斷增加，土地交易的實(shí)際規(guī)模要明顯高于上述統(tǒng)計(jì)。如融創(chuàng)在招拍掛市場(chǎng)拿地規(guī)模明顯下降，但并購(gòu)規(guī)模迅速上升。

兩類房企是拿地?zé)衢T(mén)

經(jīng)過(guò)2016年和2017年的銷售旺季，今年房企的大規(guī)模拿地，有著明顯的補(bǔ)倉(cāng)意味。

10月10日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上援引數(shù)據(jù)指出，2016年末，全國(guó)商品房待售面積同比下降3.2%，其中住宅待售面積下降11.0%。今年8月末，商品房待售面積同比下降12%。他還表示，這“反映了全國(guó)一年多來(lái)去庫(kù)存的效果，特別是三四線城市和一些縣城去庫(kù)存進(jìn)展更大?！?/p>

張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，從企業(yè)的角度看，在銷售火熱的2016年，大部分企業(yè)庫(kù)存去化明顯。因此，房企對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)屬性地塊的拼搶仍然會(huì)很激烈。

北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，大型房企出于進(jìn)一步提高市場(chǎng)占有率的考慮，不得不加大拿地規(guī)模?！澳嫠兄郏贿M(jìn)則退”，該人士表示，當(dāng)前不增加土地儲(chǔ)備，很容易在下一個(gè)周期中被甩開(kāi)。

上海易居研究院的統(tǒng)計(jì)還顯示，2011年，50強(qiáng)房企在全國(guó)市場(chǎng)的占有率為24.57%。到2017年上半年，50強(qiáng)占有率已經(jīng)攀升至49.1%，幾乎占據(jù)半壁江山。但與成熟國(guó)家相比，市場(chǎng)集中度還有進(jìn)一步提高的空間。

上述人士表示，當(dāng)前大規(guī)模拿地的房企可分為兩類：第一類是幾家龍頭房企，由于規(guī)模龐大，已經(jīng)形成拿地的慣性。第二類是部分中型房企，希望借機(jī)快速做大規(guī)模。

但這些土地的盈利前景如何，目前尚難預(yù)料。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，大部分全國(guó)化布局的房企，今年的拿地成本都高于去年。

如萬(wàn)科前9月的拿地樓面價(jià)為6237元/平方米，比去年同期提高了12.4%；碧桂園的拿地成本為3692元/平方米，同比增長(zhǎng)122.5%；保利的拿地成本為7851元/平方米，增長(zhǎng)20.2%。恒大是為數(shù)不多的拿地單價(jià)下降的企業(yè)。

張大偉指出，很多城市出臺(tái)政策，對(duì)價(jià)格上限、溢價(jià)率等進(jìn)行限制，但部分住宅屬性地塊仍遭到全力拼搶。剔除這些行政抑制，實(shí)際地價(jià)依然較高。

他還認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)加碼和發(fā)酵，市場(chǎng)的過(guò)熱成交已經(jīng)被抑制，部分城市出現(xiàn)了價(jià)格回調(diào)的現(xiàn)象。受此影響，“過(guò)去的一些高價(jià)地已經(jīng)面臨入市難題，現(xiàn)在的部分高價(jià)地，未來(lái)也將可能面臨盈利的壓力。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。