樓市杠桿率上升暗藏風(fēng)險(xiǎn) 多個(gè)城市“打地鼠”

近期，包括北京、江蘇、廣東、浙江、江西等多地監(jiān)管部門下發(fā)通知，對(duì)轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展專項(xiàng)檢查，要求機(jī)構(gòu)嚴(yán)查個(gè)人消費(fèi)貸款違規(guī)流入樓市的情況。

很快，金融機(jī)構(gòu)作出反應(yīng)，向消費(fèi)貸產(chǎn)品用戶發(fā)出通知，“尊敬的客戶，感謝您辦理我行消費(fèi)貸業(yè)務(wù)，為持續(xù)追蹤資金使用情況，現(xiàn)需您上傳相關(guān)消費(fèi)憑證，請(qǐng)于2017年11月30日前通過(guò)我行信用卡網(wǎng)站完成憑證上傳。”

一如今年樓市各項(xiàng)調(diào)控措施的雷利風(fēng)行，消費(fèi)貸監(jiān)管措施讓多家金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者感到不安。此前利用消費(fèi)貸名義套取房貸的金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者不僅被要求上傳憑證，還需要在申請(qǐng)下一筆購(gòu)房貸款時(shí)還清之前的消費(fèi)貸款。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝認(rèn)為，嚴(yán)控消費(fèi)貸正是監(jiān)管層的要求，“監(jiān)管層嚴(yán)查挪用消費(fèi)貸款資金，一方面是為了防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，另一方面則是為了引導(dǎo)銀行業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。”歸于樓市，嚴(yán)控消費(fèi)貸則是為了降低居民杠桿率，防止**投機(jī)行為卷土重來(lái)。

嚴(yán)控消費(fèi)貸，更像是樓市調(diào)控的一次“打地鼠”，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制尚未完全建立之時(shí)，針對(duì)**投機(jī)的市場(chǎng)行為，監(jiān)管部門通過(guò)對(duì)熱點(diǎn)城市和地區(qū)限購(gòu)、限售、限貸等多種方式突擊調(diào)控，限購(gòu)限制了**投機(jī)者的購(gòu)買資格，限售則通過(guò)管控市場(chǎng)交易行為壓制了**投機(jī)者炒房的動(dòng)機(jī)和熱情，至于限貸，對(duì)**投機(jī)者的資金來(lái)源進(jìn)行嚴(yán)密管控，而嚴(yán)控消費(fèi)貸正是其中一種。

如此閉環(huán)式的調(diào)控，才能實(shí)現(xiàn)近期國(guó)務(wù)院新聞辦發(fā)布會(huì)上，國(guó)家發(fā)展改革委副主任、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆所說(shuō)的：“住房的基本屬性是消費(fèi)，國(guó)家反對(duì)**投機(jī)性的取向不會(huì)變，但對(duì)于居民正常的住房要因地制宜、因城施策。相信房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)發(fā)揮效果，特別是將會(huì)逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。”

杠桿率上升暗藏風(fēng)險(xiǎn)

居民杠桿率上升暗藏風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)貸換馬甲流入樓市則滋長(zhǎng)和縱容了**投機(jī)行為。

9月27日，社科院國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室、國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心27日發(fā)布《二季度中國(guó)去杠桿進(jìn)程報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）?！秷?bào)告》指出，二季度居民部門杠桿率依然延續(xù)上升趨勢(shì)，從一季度的46.1%上升至47.4%，上升了1.3個(gè)百分點(diǎn)，整個(gè)上半年上升了2.6個(gè)百分點(diǎn)。居民部門在全部實(shí)體經(jīng)濟(jì)中加杠桿的速度依然較快。

《報(bào)告》尤其指出，短期消費(fèi)性貸款過(guò)快上升的現(xiàn)象值得警惕。今年上半年短期消費(fèi)性貸款增長(zhǎng)了0.9萬(wàn)億元，余額同比增速達(dá)到32.7%。在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)、按揭貸款額度受到限制后，部分居民或以短期消費(fèi)貸款的名義套出資金實(shí)際用于購(gòu)房用途，“房*貸”、“首付貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性增加。

事實(shí)上，由于消費(fèi)貸款與按揭貸款的性質(zhì)有所不同，其利率與風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)大于按揭貸款，目前不少消費(fèi)信貸是通過(guò)向用戶提供現(xiàn)金貸款的形式投放的，特別是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)提供的無(wú)擔(dān)保、無(wú)*押的信用貸款，放大了未來(lái)可能的違約概率。由此所帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起監(jiān)管當(dāng)局的足夠重視。

多個(gè)城市“打地鼠”

就在《報(bào)告》發(fā)布的前后時(shí)間里，多個(gè)城市和監(jiān)管部門意識(shí)到了嚴(yán)控消費(fèi)貸對(duì)于樓市去杠桿的重要性。而從各個(gè)城市監(jiān)管部門近期的密集發(fā)聲來(lái)看，嚴(yán)控消費(fèi)貸、打擊樓市**投機(jī)行為、防止金融資源過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為一項(xiàng)事關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融穩(wěn)定、樓市健康、民生發(fā)展的重要工作。

對(duì)于國(guó)務(wù)院 “嚴(yán)格管控各類資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)”的指示精神，銀監(jiān)會(huì)高度重視，主要負(fù)責(zé)同志就加強(qiáng)消費(fèi)信貸監(jiān)管專門作出批示、部署，銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)迅速行動(dòng)，將消費(fèi)信貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況作為監(jiān)管檢查重點(diǎn)，加大違規(guī)行為問(wèn)責(zé)力度。

9月27日，河北省委書(shū)記趙克志主持的會(huì)議中提到：“要繼續(xù)精心、細(xì)心、用心抓好管控工作，完善差別化、常態(tài)化管控機(jī)制，嚴(yán)防炒房、炒地行為。要著眼于建立體制機(jī)制新高地，在人口、土地、房地產(chǎn)、投融資等方面，深入研究重大問(wèn)題，強(qiáng)化政策創(chuàng)新。”

9月末，人民銀行重慶營(yíng)管部和重慶銀監(jiān)局下發(fā)兩份文件，其一為人行重慶營(yíng)管部貨幣信貸處下發(fā)的《關(guān)于報(bào)送消費(fèi)貸相關(guān)材料的通知》，其二是人行會(huì)同銀監(jiān)局下發(fā)的《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》。

10月10日深圳市金融工作會(huì)議上，省委常委、市委書(shū)記王偉中強(qiáng)調(diào)，“要始終把服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為根本目的，著力建設(shè)科技金融深度融合先行區(qū)，增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)效性，防止金融資源過(guò)度流向房地產(chǎn)，更好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和金融良性循環(huán)、健康發(fā)展。”

不過(guò)，《報(bào)告》預(yù)測(cè)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步回調(diào)及各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步發(fā)酵，未來(lái)房屋交易量存在下降趨勢(shì)，這是抑制居民部門杠桿率的主要因素。居民部門杠桿率的上升態(tài)勢(shì)將有所趨緩。

未來(lái)管控常態(tài)化 投機(jī)者腹背受敵

消費(fèi)貸管控只是眾多樓市調(diào)控的一個(gè)單點(diǎn)，今年以來(lái)多地限購(gòu)、限售、限貸的全方位調(diào)控才能實(shí)現(xiàn)樓市去杠桿，才能為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立贏得時(shí)間。

中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年9月份樓市政策發(fā)布密集，單月合計(jì)多達(dá)45個(gè)城市（含央行等部門）發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策52次。政策密集程度超過(guò)了2016年10月份。2017年以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策已經(jīng)接近180次。

過(guò)去一年，北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國(guó)歷史紀(jì)錄，一年內(nèi)發(fā)布了超過(guò)30次各種調(diào)控措施。緊跟北京步伐，全國(guó)其他一線城市也先后發(fā)布了多輪調(diào)控政策。上海市將首付比例調(diào)高至35%，廣州率先推出“租售同權(quán)”，上海則率先推出“租賃住房用地”，建立住房長(zhǎng)效機(jī)制。同時(shí)，杭州、南京、廈門、武漢、鄭州等二線熱點(diǎn)城市也紛紛跟進(jìn)，推出各種限購(gòu)措施。

上述樓市調(diào)控措施有力地打擊了炒房行為，也為剛需提供了大量的購(gòu)房機(jī)會(huì)。對(duì)于炒房者來(lái)說(shuō)，限售比限購(gòu)更加致命，這意味著**產(chǎn)品不能及時(shí)變現(xiàn)，加之各大銀行嚴(yán)查消費(fèi)貸、上調(diào)基準(zhǔn)利率，炒房者的資金受到考驗(yàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。