利潤(rùn)承諾倒計(jì)時(shí) 光明地產(chǎn)頻賣資產(chǎn)

光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“光明地產(chǎn)”）近期頻繁出售資產(chǎn)，正在引起市場(chǎng)關(guān)注。北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從9月初至今，光明地產(chǎn)已對(duì)外宣布出售4個(gè)項(xiàng)目或公司，總計(jì)能夠?yàn)樵摴編?lái)15億元左右的年度凈利潤(rùn)，這一數(shù)額比光明地產(chǎn)去年整年的凈利潤(rùn)還要多。光明地產(chǎn)方面稱，出售資產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，但是不可忽略的是，光明地產(chǎn)重組上市時(shí)提出的農(nóng)房集團(tuán)三年總計(jì)35億元的凈利潤(rùn)承諾擺在該公司的面前，且離兌現(xiàn)時(shí)間剩下不到3個(gè)月，在此情況下，出售資產(chǎn)與增加年度利潤(rùn)的關(guān)系變得更加微妙。

一個(gè)月轉(zhuǎn)讓四項(xiàng)目

光明地產(chǎn)公告顯示，10月11日，光明地產(chǎn)全資子公司上海農(nóng)工商華都實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式出售所持有的商業(yè)項(xiàng)目予上海良友（集團(tuán)）有限公司。根據(jù)公告，受讓方上海良友（集團(tuán)）有限公司與光明地產(chǎn)為同一控制人光明食品（集團(tuán)）有限公司下屬兄弟企業(yè)，其主要業(yè)務(wù)是糧油儲(chǔ)備業(yè)務(wù)、糧油加工業(yè)務(wù)、糧油貿(mào)易、糧油物流業(yè)務(wù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。光明地產(chǎn)表示，經(jīng)初步測(cè)算，如果交易標(biāo)的轉(zhuǎn)讓的成交價(jià)格為9.88億元，預(yù)計(jì)此次關(guān)聯(lián)交易將為該公司2017年度增創(chuàng)歸母凈利潤(rùn)約3.45億元。

同日，光明地產(chǎn)全資子公司上海農(nóng)工商房地產(chǎn)置業(yè)有限公司也將所持有的新府中路一處房地產(chǎn)項(xiàng)目出售給上海蔬菜（集團(tuán)）有限公司，成交金額為4.15億元，同樣可以為光明地產(chǎn)增加歸母凈利潤(rùn)6698萬(wàn)元。

從上述兩筆交易看，都是光明集團(tuán)內(nèi)部的資產(chǎn)騰挪，換句話說，光明地產(chǎn)將部分資產(chǎn)出售給了集團(tuán)內(nèi)的兄弟公司，而在更早之前的10月8日，光明地產(chǎn)公布將子公司東恒海鑫100%的股權(quán)及7.1億元的債權(quán)以21.8億元的總價(jià)出售給泰禾。東恒海鑫主要資產(chǎn)為“恒海國(guó)際花園別墅”項(xiàng)目，項(xiàng)目地塊位于江蘇省蘇州昆山淀山湖鎮(zhèn)。光明地產(chǎn)稱，預(yù)計(jì)此次交易將為該公司帶來(lái)9.4億元的年度凈利潤(rùn)。

此外，在今年的9月9日，光明地產(chǎn)控股子公司南寧國(guó)糧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南寧國(guó)糧”），通過公開掛牌轉(zhuǎn)讓的方式，轉(zhuǎn)讓所持有的位于廣西南寧市良慶區(qū)五象大道北側(cè)的A2及A3地塊在建項(xiàng)目資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格不低于7.42億元，擬為光明地產(chǎn)2017年度增創(chuàng)歸母凈利潤(rùn)約1.98億元。

兌現(xiàn)利潤(rùn)承諾倒計(jì)時(shí)

在短短一個(gè)多月的時(shí)間內(nèi)，光明地產(chǎn)對(duì)旗下部分資產(chǎn)進(jìn)行出售，這不免引起人們的注意。對(duì)于出售資產(chǎn)的原因，光明地產(chǎn)的解釋是，符合上市公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。此外，也有利于上市公司快速回籠資金，提高凈利潤(rùn)，進(jìn)一步降低資產(chǎn)負(fù)債率。

“回籠資金的需求以及對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的評(píng)估是兩個(gè)重要的因素。從資金回籠的角度看，這或?yàn)楣饷鞯禺a(chǎn)降低當(dāng)前一些財(cái)務(wù)指標(biāo)，類似負(fù)債規(guī)模等做準(zhǔn)備。而從項(xiàng)目評(píng)估角度看，不排除其認(rèn)為此類項(xiàng)目屬于當(dāng)前價(jià)格相對(duì)偏高、拋售是有利的。”在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，光明地產(chǎn)拋售資產(chǎn)的行為可以被解讀為資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

以上述東恒海鑫為例，接手該資產(chǎn)的泰禾公告稱，東恒海鑫今年前7個(gè)月的營(yíng)業(yè)收入為1631萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為-344萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為-296萬(wàn)元。2015年和2016年的凈利潤(rùn)則分別為-8091萬(wàn)元和-5317萬(wàn)元。截至2016年12月31日，恒海國(guó)際花園別墅1期、2期、3-2期已開發(fā)且基本銷售完畢；待開發(fā)土地面積約37.4萬(wàn)平方米，均為住宅，物業(yè)類型有別墅及小高層，預(yù)計(jì)可售面積約22.5萬(wàn)平方米，項(xiàng)目地塊已取得國(guó)有土地使用權(quán)證。“此項(xiàng)目對(duì)于光明地產(chǎn)來(lái)說是不賺錢的買賣，而對(duì)于泰禾來(lái)說是適合發(fā)展高端住宅的資產(chǎn)，因此算是各取所需。”有不愿具名的上海房地產(chǎn)人士坦言。

不過，市場(chǎng)上仍有另一種解讀認(rèn)為，光明地產(chǎn)短時(shí)間內(nèi)“賣子”的背后也有沖刺“利潤(rùn)承諾”的壓力。

據(jù)悉，2015年光明集團(tuán)旗下上市公司海博股份公布重組方案：原本主營(yíng)出租車業(yè)等業(yè)務(wù)的海博股份，將把物流之外的業(yè)務(wù)置出上市公司，同時(shí)注入農(nóng)房集團(tuán)100%的股權(quán)和農(nóng)房置業(yè)25%的股權(quán)。由此，光明集團(tuán)旗下房產(chǎn)板塊結(jié)束“上市長(zhǎng)跑”，實(shí)現(xiàn)曲線上市。

彼時(shí)，光明地產(chǎn)在重組公告中提到：“農(nóng)房集團(tuán)全體股東承諾本次重組實(shí)施完畢當(dāng)年及之后兩個(gè)完整會(huì)計(jì)年度，農(nóng)房集團(tuán)合計(jì)實(shí)現(xiàn)的實(shí)際凈利潤(rùn)不低于利潤(rùn)補(bǔ)償期間內(nèi)預(yù)測(cè)凈利潤(rùn)的合計(jì)數(shù)，即農(nóng)房集團(tuán)2015-2017年合計(jì)實(shí)際凈利潤(rùn)不低于35.125億元，承諾方為控股大股東光明食品集團(tuán)。”

查閱光明地產(chǎn)財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2015年該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入123億元，凈利潤(rùn)為5.1億元；2016年光明地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入同比增67%至207億元，凈利潤(rùn)漲幅達(dá)到98%至10.11億元。過去兩年的凈利潤(rùn)合計(jì)為15.21億元。2017年上半年，光明地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)2.6億元，同比增長(zhǎng)82.94%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入59.39億元，同比增長(zhǎng)24.22%。

相加上述數(shù)字可以得知，2015年至今年上半年光明地產(chǎn)凈利潤(rùn)累計(jì)為17.81億元，與35億元的凈利潤(rùn)目標(biāo)相差17.19億元，這對(duì)光明地產(chǎn)的下半年提出了更為嚴(yán)峻的要求。

“凈利潤(rùn)承諾進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，光明地產(chǎn)的壓力不言而喻。出售資產(chǎn)在調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的同時(shí)增加凈利潤(rùn)，從而兌現(xiàn)承諾是非常合理的解釋。畢竟出售上述資產(chǎn)就為該公司帶來(lái)15.49億元的凈利潤(rùn)。”上述上海房地產(chǎn)人士分析稱。

凈利潤(rùn)翻番才可達(dá)標(biāo)

值得一提的是，光明地產(chǎn)兌現(xiàn)利潤(rùn)承諾不無(wú)壓力。完成35億元的利潤(rùn)目標(biāo)意味著2017年該公司凈利潤(rùn)要達(dá)到20億元左右，換句話說，光明地產(chǎn)在2017年全年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)的同比翻番才能達(dá)標(biāo)。因此也不難理解光明地產(chǎn)官方網(wǎng)站為何會(huì)出現(xiàn)《奮戰(zhàn)80天，全面完成三年利潤(rùn)承諾，全面推進(jìn)集團(tuán)轉(zhuǎn)型升級(jí)，集團(tuán)總部召開再動(dòng)員大會(huì)》的新聞了。

不過，對(duì)于以出售資產(chǎn)來(lái)完成利潤(rùn)目標(biāo)的說法，光明食品集團(tuán)方面在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)并未予以肯定。只強(qiáng)調(diào)“出售該資產(chǎn)符合公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，有利于上市公司快速回籠資金，提高凈利潤(rùn)，進(jìn)一步降低資產(chǎn)負(fù)債率”。另外，進(jìn)一步說明稱，2017年上半年數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)，具體三年業(yè)績(jī)承諾完成情況將根據(jù)2017年年度報(bào)告出具后，以經(jīng)審計(jì)后的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

光明地產(chǎn)在2016年財(cái)報(bào)中也提到了農(nóng)房集團(tuán)當(dāng)年未能實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)，對(duì)于原因光明地產(chǎn)表示，除了行業(yè)下行、競(jìng)爭(zhēng)壓力等因素外，光明地產(chǎn)自身開發(fā)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目主要集中在上海、江蘇、浙江以及部分三四線城市區(qū)域，這些地區(qū)受到當(dāng)?shù)卣吆托袠I(yè)調(diào)整的影響，一定程度上對(duì)市場(chǎng)需求形成了抑制，影響了資金回籠的速度。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，光明地產(chǎn)是一家“低調(diào)”的企業(yè)，近幾年雖然營(yíng)收和凈利潤(rùn)都保持了較快的增長(zhǎng)，但是由于長(zhǎng)三角投資影響力一直沒有做大，所以推進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也迫在眉睫。嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)而介紹，和其他全國(guó)布局的房地產(chǎn)企業(yè)相比，光明地產(chǎn)正在謀求基于上海本地的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，例如在崇明島開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目規(guī)劃占地約2000畝。嚴(yán)躍進(jìn)介紹，目前光明地產(chǎn)將主要精力集中在了崇明島開發(fā)上，而養(yǎng)老項(xiàng)目又恰恰是投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，這也將考驗(yàn)光明地產(chǎn)的長(zhǎng)效投入力。

此外，據(jù)悉，光明地產(chǎn)提出了三大核心板塊和九大產(chǎn)業(yè)模式的戰(zhàn)略布局。三大核心轉(zhuǎn)型板塊包括特色小鎮(zhèn)、城市更新、冷鏈物流。九大產(chǎn)業(yè)模式分為三個(gè)系列，小鎮(zhèn)系列包括文旅小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、歷史古鎮(zhèn)；城市系列包括光明產(chǎn)業(yè)綜合體、智慧型鄰里中心、文化創(chuàng)意園區(qū)；物流系列包括食品冷鏈B2B平臺(tái)、冷鏈物流園區(qū)、物流配送體系。

在上述上海房地產(chǎn)人士看來(lái)，光明地產(chǎn)雖然提出轉(zhuǎn)型的具體方向，但是轉(zhuǎn)型需要的是時(shí)間，而利潤(rùn)目標(biāo)的最后期限只剩下不到3個(gè)月。如果不能完成目標(biāo)，將對(duì)該公司的股價(jià)帶來(lái)直接沖擊。

按照光明地產(chǎn)重組時(shí)的計(jì)劃，如果出現(xiàn)農(nóng)房集團(tuán)在利潤(rùn)補(bǔ)償期間的實(shí)際凈利潤(rùn)合計(jì)數(shù)低于承諾凈利潤(rùn)合計(jì)數(shù)需履行補(bǔ)償義務(wù)的情形，農(nóng)房集團(tuán)全體股東同意由上市公司以總價(jià)人民幣1元直接定向回購(gòu)應(yīng)補(bǔ)償?shù)墓煞莶⒂枰宰N。這是一條具有法律約束力的擔(dān)保。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。