一線｜他們正在悄悄押寶北京“商住”

 “3.26”調(diào)控徹底將“商住”這一民間分類一夜之間劃歸了歷史。新房只能賣給公司，舊房可以賣個人或公司，個人買需具備五年社保和納稅記錄，并且所有都必須是全款購買，封殺投資空間，堵住限購漏洞，政策之狠超出想象。

之后成交量的下滑已經(jīng)不能用斷崖式來形容，而是鬼剃頭式。公開數(shù)據(jù)顯示，“3.26”之后的個別月份，甚至出現(xiàn)了零成交的局面，這和上一年月均34萬平方米的火爆規(guī)模相比，完全是火與冰的大反轉(zhuǎn)。

不過，當(dāng)下這種局面正在悄然發(fā)生著變化。

住建委數(shù)據(jù)顯示，八九月份以來的“商住”成交正在緩慢回升，尤其是九月份更為明顯。九月后十天的成交明顯比前十天有很大幅度的增長。從單個項(xiàng)目看也能看出這種變化。比如一個位于門頭溝地區(qū)的著名新盤“商住”，八月只成交了兩套，到九月就成交了六套，增幅達(dá)200%。

到底是什么人開始了這種火中取栗？

據(jù)鷹覓君四處打探，目前主要有兩類人開始下注“商住”：

一類是從未上過車的剛需，與一般剛需最大不同是，他們在北京根本無資格買房或沒可能申請到未來的共有產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)?ldquo;商住”相對總價較低，對他們的吸引力依然很大。

另一類依然是陰魂不散的投資人群，押注未來的升值空間依然是他們的意圖。鷹覓君聽說某個地理位置偏僻的“商住”項(xiàng)目，有個企業(yè)打算買整層的LOFT，一方面來當(dāng)員工宿舍，另一方面也打算做長期投資。

當(dāng)然操作的手續(xù)比之前要繁雜得多。如果個人購買新房，首先需要注冊一個公司，購買后還要支付維持公司日常的會計(jì)做賬費(fèi)用，大概每月在200元左右，同時每年還要繳納總房價0.84%的商業(yè)辦公房產(chǎn)稅；將來如果賣出，可以以變更公司法人的形式完成房子的轉(zhuǎn)讓。在貸款方面，全款可以由幾部分來組成，包括自有資金、銀行消費(fèi)貸或抵押貸，其他貸款產(chǎn)品，還有私人借款等等。

群眾的智慧總是無比強(qiáng)大，經(jīng)過這些程序就完美達(dá)成了曲線救國的目標(biāo)。

但經(jīng)過這番操作之后，自住或投資的成本都大大提高了。以一套總價300萬的“商住”為例，會計(jì)做賬費(fèi)用，加上房產(chǎn)稅，每年將達(dá)到27600元；此外，如果有各類還款，還要支付月供的資金。

政策對“商住”的封堵明顯加大了居住或投資的負(fù)擔(dān)，但上述兩類人看上去并不懼未來，他們有著充分的理由—全北京40多萬套“商住”總量封頂，相對760多萬套商品住宅，它們即可“商”又可“住”的雙重屬性和稀缺性將帶來補(bǔ)漲行情。

1、從居住角度來看，隨著北京人口政策落地執(zhí)行，未來的高精尖人材聚集而帶來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換和未來經(jīng)濟(jì)向好，將會吸附越來越多的中低端各類人口，特別是服務(wù)業(yè)人口。對于無資格買房和申請不到共有產(chǎn)權(quán)房的人群來說，注冊一個新公司就能規(guī)避限購，買到屬于自己的產(chǎn)權(quán)房，低總價的“商住”無疑具有很大吸引力。

2、從辦公的屬性來看，“商住”產(chǎn)品分割空間靈活，從二十多平到一二百平全都囊括，可以滿足各類企業(yè)的辦公需求，而未來規(guī)定新辦公產(chǎn)品只能開發(fā)500平米以上的空間，這就意味著小面積“商住”的辦公產(chǎn)品數(shù)量已經(jīng)鎖定上限，也就是說如果有公司想購買小面積辦公空間，這40多萬套“商住”則將提供大部分選擇。

3、雖然政策讓持有“商住”的成本大大增加，但可以通過租金來化解，所以交通越便利的“商住”越有優(yōu)勢，同時未來還會兌現(xiàn)更多的升值空間。

實(shí)際上，“3.26”政策并沒有消滅“商住”的居住屬性，而它們兼具的辦公屬性又讓這一品種顯示出了變現(xiàn)的多樣性。40多萬套的限量讓它們擁有了充分的想象空間。

從當(dāng)下來看，上述邏輯基本成立，但耐人尋味的是此次政策的是出發(fā)點(diǎn)—一方面是想讓“商住”盡量回歸辦公屬性，另一方面則是為控制外來人口。如果未來“商住”行情短期內(nèi)再起，破壞了政策效應(yīng)，沖擊房價體系，一系列打補(bǔ)丁政策很可能會繼續(xù)，比如規(guī)定購買“商住”公司的成立年限等等（這才是真正的“殺手锏”，看看現(xiàn)在的燕郊住宅市場就知道了）。

從短期市場來看，政策面不會允許“商住”市場的復(fù)蘇；從長期市場來看，再次盤活則需要區(qū)域經(jīng)濟(jì)和人口的第二輪換擋振興，只有高精尖產(chǎn)業(yè)帶來區(qū)域經(jīng)濟(jì)的騰飛，才能吸引更多人口，由此才能帶來對“商住”產(chǎn)品的自然需求和升值預(yù)期。

這是一個充滿了不確定性的押注，賭政策、賭經(jīng)濟(jì)和人口，無論如何都是一個長周期的生意。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。