業(yè)內(nèi)評價：2017房價上漲“四大天王”杭州成都武漢長沙

近一年來，在中央“房住不炒”的大定位下，全國各地出臺了大量的限購、限價、限售、限貸等樓市調(diào)控政策。一個比一個嚴(yán)厲，一個比一個狠，目的只有一個就是要把房價控制住，不再漲。但是樓市資本論也發(fā)現(xiàn)杭州、成都、武漢乃至長沙四座城市，愣是逆勢漲出一波大行情，堪稱2017年度中國房價上漲四大天王。

那么在北京、深圳、上海等這輪房價上漲的始作俑者，在調(diào)控政策重壓下，金九不金銀十也不銀了，市場異常冷清，房價甚至下跌之際，杭州、成都、武漢及長沙的購房人群卻仍舊對各售樓處趨之如騖，房價依然呈上漲態(tài)勢。為什么呢？樓市資本論今天就和大家分別聊聊這四個牛轟轟的天王城市。

杭州：調(diào)控怎么了？房價最高漲超3倍

杭州樓市2016年開始啟動，此輪已暴漲不止一倍。整體而言，此輪杭州最低漲幅也有一倍，漲的最高的地方超過3倍，原來的遠(yuǎn)郊區(qū)，滯漲區(qū)，也都后來居上，漲幅跑贏杭州大盤。

拿一個當(dāng)?shù)乇容^有代表性的項目來說，歐美金融城，此輪從一開始的近萬元單價，漲到現(xiàn)在實際成交價2萬8，掛牌價最高的，更是高達(dá)3.8萬/平米，這要是一成交漲幅可就近4倍了。

杭州上漲關(guān)鍵詞點評：人多，錢多，拆遷戶多

接下來，樓市資本論說說原因。房價問題說到底還是人口需求的問題，人多需求大，房價自然漲。整個杭州是1.65萬平方公里，920萬人，其中市區(qū)是8000平方公里，人口大概800萬。

而根據(jù)獵聘網(wǎng)《2017年人崗爭奪戰(zhàn)及職場流動力大數(shù)據(jù)報告》，在人才凈流入方面，杭州、深圳和成都位列全國三甲，其中杭州以11.21%的人才凈流入率位居榜首。此前因為工作，在杭州呆過一段時間，印象很不錯，文化底蘊很深厚，常說“上有天堂下有蘇杭”是配得上的，很宜居。

此外過去二十年，杭州還誕生了阿里巴巴，迅速崛起的電子商務(wù)讓杭州拿到了通往高新科技時代的互聯(lián)網(wǎng)這張船票。并在阿里的帶動下，聚集了眾多互聯(lián)網(wǎng)公司，甚至眾多巨頭將總部置于杭州。這些人群可都是時代新貴，隨便一個中層哪個不是年薪百萬，更別說C級別的領(lǐng)導(dǎo)和股票分紅。

另外，2016年杭州提出“主城區(qū)城中村改造五年攻堅行動”，造就了2017年是杭州歷年來拆遷量最大的一年。拆遷補償以住房和貨幣化安置同時進(jìn)行，房子拆完還沒有建新房，就先給你錢，拆遷戶有錢了就去市場上買房。拆遷量那么大，需求突然激增。而從去年開始，杭州的供應(yīng)面積就明顯小于簽約面積，市場出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求，房價不暴漲才怪。

未來呢，樓市資本論引用一位當(dāng)?shù)厝说脑拋砘卮鹁褪牵?ldquo;杭州去年9月G20后開始大漲，漲幅大多一倍以上，現(xiàn)在熱度依然沒有減弱，基本都是靠搶，而且大多要求全款，大家都說杭州房價只會漲不會降，因為2022還有亞運會！”

成都：最貴板塊3萬+，普遍上漲一倍多

2017年絕對是成都的成名年，一則“成都開始搶人啦”的新聞，刷爆了大家的朋友圈。

獵聘網(wǎng)《2017年人崗爭奪戰(zhàn)及職場流動力大數(shù)據(jù)報告》，在人才凈流入方面，成都緊隨杭州、深圳之后位列全國三甲。爭搶人才政策之猛，讓北京、上海都嚇了一跳。

成都高新和錦江區(qū)域均價最高，成都房價目前領(lǐng)頭的即是高新區(qū)金融城板塊3萬+，及東湖、大源2.5萬+等。對比去年調(diào)控前和調(diào)控后至今的房價漲幅，整體而言，從去年10月到現(xiàn)在，二手房漲幅普遍翻倍。

以高新區(qū)金融城板塊的南苑小區(qū)B區(qū)為例，08年的樓盤，2016年3月1日成交價，328萬，1.6萬/平米。到10月份，同戶型成交515萬，單價2.5萬/平米，最新成交是9月22日，總價717萬，單價3.5萬/平米。此輪行情啟動到目前，已經(jīng)上漲1.18倍，而從去年調(diào)控算起到現(xiàn)在，也上漲了40%。

成都上漲關(guān)鍵詞點評：人口流入，有錢，供給少

成都有1600萬人，根據(jù)《成都市城市總體規(guī)劃（2011-2020年）》，定位為四川省省會，國家歷史文化名城，國家重要高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、商貿(mào)物流中心和綜合交通樞紐，西部重要中心城。此外成都2016年GDP總量，位于15個城市中第三，除廣州、深圳這樣的超級體量，就只有武漢比較接近，可見成都經(jīng)濟(jì)總量龐大。

而根據(jù)銳理數(shù)據(jù)，2016年大成都的新房住宅成交面積為3288萬平米，成都勇奪全國榜首。而供應(yīng)面積只有2467萬平米。

今年1-9月，大成都新建商品住宅均價8516元/平米，成交量為2075萬平米，但供應(yīng)量只有1538萬平米，供給量已經(jīng)連續(xù)兩年大幅低于成交量，也造成了市場上供不應(yīng)求的局面。

樓市資本論認(rèn)為就目前看房價和熱點以及一些沿海地區(qū)比起來，漲到現(xiàn)在，還不到別人的一半的成都，房價是在補漲。另外，棚戶區(qū)改造拆遷出來的人口需求及大量新進(jìn)人口需求，短期內(nèi)激增，再加上炒房客加入，供給量又嚴(yán)重不足，房價自然大漲。

武漢：中部一哥不怕調(diào)控，全城翻倍很普遍

數(shù)據(jù)顯示，武漢面積8594平方公里，2016年末，武漢常住人口達(dá)到1076.62萬人，比上年增加15.85萬人。長期來看，武漢還是有潛力的，畢竟人口多，又是湖北的唯一一個中心，也是中部的龍頭省會城市，可謂是中部一哥。

數(shù)據(jù)顯示，2016年10月以來，房價一直在上漲，其中在武漢四環(huán)以內(nèi)二手房基本都在一兩萬以上，從2016年以來普遍翻倍。

以房價最高的武昌區(qū)兩個典型樓盤來說，綠地國際金融城一期，86平米兩居戶型，2016年2月1日成交單價是14594元/平米，今年8月10日成交的單價則為35847元/平米，上漲2.1萬，漲幅245%。同區(qū)域的復(fù)地東湖國際，2016年2月的單價為2萬/平米，今年9月的價格則在4萬/平米，漲幅也都實現(xiàn)翻倍。

武漢上漲點評關(guān)鍵詞：家底殷實，新人多，100萬畢業(yè)生落戶計劃

數(shù)據(jù)顯示2015和2016年，武漢的GDP分別位于15個副省級城市第三和第四?？梢娢錆h的底子是不錯的。但此前，武漢雖然大學(xué)畢業(yè)生眾多，但留不住人一直被大家詬病。

今年有些不一樣，正值畢業(yè)季。8月份，武漢提出讓大學(xué)生以低于市場價20%買房，隨后又于10月11日，正式發(fā)布留漢大學(xué)畢業(yè)生落戶、住房、收入新政。?？埔陨下鋺袅汩T檻，不超40歲，拿著畢業(yè)證就可以落戶。

要知道武漢每年有30萬大學(xué)生畢業(yè)，而這個新政的目標(biāo)就是想確保今年留下18萬，5年留下100萬的大學(xué)生。而從最近的武漢購房者年齡結(jié)構(gòu)看，年輕人正逐漸成為武漢購房主力，其中，又以27歲左右購房者最多。

樓市資本論認(rèn)為伴隨這么多生力軍的加入，后期武漢的樓市如果政策不繼續(xù)加碼，上漲還是大概率。

長沙：2017全國最新房價漲幅冠軍

由國家統(tǒng)計局9月18日發(fā)布的70個大中城市住宅價格指數(shù)顯示，8月份長沙市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲16.9%，同比漲幅位居全國70個大中城市首位。另據(jù)房地產(chǎn)市場交易信息日報系統(tǒng)監(jiān)測，8月份末，長沙市新建商品住宅可售面積去化周期僅為2.8個月，可售面積已嚴(yán)重不足，市內(nèi)部分區(qū)域幾乎無房可賣。

長沙上漲點評關(guān)鍵詞：人口持續(xù)流入，住宅供應(yīng)量缺乏

2016年長沙經(jīng)濟(jì)總量9323.7億元，位居全國省會城市第六，在中部城市中僅次于一哥武漢。再從長沙人的財富看，在2015年中國35個主要城市的人均可支配收入，長沙排名第十，為39961元，僅次于上海、北京、杭州、寧波、廣州、南京、深圳、廈門、青島沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。

數(shù)據(jù)顯示，2016年末，長沙市常住人口為764.52萬，比上年增加21.34萬人，增量居全國第4位，增長2.9%，增幅為近年來最高，位居全國第四。而與此同時，人口持續(xù)流入長沙，帶來了大量的住房剛性需求。

作為湖南省省會，長沙市的優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、商業(yè)資源，對外地特別是省內(nèi)購房者的吸引力不斷增大，學(xué)區(qū)房更是最大投資熱點，價格不斷飆升。特別是今年以來，長沙市連續(xù)溢價拍出多宗土地，樓面地價已經(jīng)超過了周邊樓盤的銷售價格。“面粉貴過面包”，已對長沙房價上漲預(yù)期造成較大影響。

樓市資本論認(rèn)為總的來說，長沙人口流入大，本地財富又多，再加上部分開發(fā)商對房價持續(xù)上漲抱有預(yù)期，拖延入市或變相捂盤，讓供給更加緊張，房價自然猛漲。

樓市資本論認(rèn)為，剛剛開完大會，再次強(qiáng)調(diào)房住不炒，并大力推廣租售并舉等系列長效機(jī)制，相信未來全國樓市都將呈現(xiàn)健康發(fā)展的穩(wěn)健態(tài)勢。而就在剛剛，四大天王之一的長沙市發(fā)布了限購區(qū)域內(nèi)搖號銷售政策，對調(diào)控加碼。目的就是讓房屋回歸居住使用的本源屬性，可見已經(jīng)意識到問題所在。其他城市，不排除也將迎來新政策。

樓市資本論看來，房地產(chǎn)市場有它的規(guī)律，不是說調(diào)控一下就能壓制住。2017這四大上漲城市，就是在前一輪沒有上漲到位的一次大補漲。這輪補漲行情是不是結(jié)束了？現(xiàn)在仍然不好說。同時看來，調(diào)控的力度顯然也是不夠的，這對四大城市的措施，也是一個巨大的考驗。

現(xiàn)在全國人民都知道，北上廣深，省會長子，人傻錢多，全國四處去找房源。炒房團(tuán)的游擊作戰(zhàn)，加上本地人的雄厚財力，再加上拆遷戶的龐大軍團(tuán)，給調(diào)控政策的效果，施加了很大的障礙。

用了這么多措施，仍然有這樣的上漲行情，歸根結(jié)底來說，中國房地產(chǎn)仍然有著龐大的市場需求，和廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)市場的調(diào)控，是技術(shù)性和藝術(shù)性的綜合。進(jìn)入新時代，全國樓市的“根本降溫”會有嗎？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。