長(zhǎng)沙土地庫(kù)存量全國(guó)第四 18月才能賣完

“現(xiàn)在政策刺激的效果并不明顯，我們4月份還沒(méi)有止住房地產(chǎn)下滑的態(tài)勢(shì)。”湖南省住建廳有關(guān)人士告訴記者，問(wèn)題是庫(kù)存太大，目前的關(guān)鍵在于如何去庫(kù)存。

今年3月底，國(guó)土部聯(lián)合住建部出臺(tái)政策強(qiáng)調(diào)，各地住房供過(guò)于求的，要適當(dāng)控制2015年住房開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度；對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)。

“政府只有減少供地，才能讓市場(chǎng)供需達(dá)到平衡，但實(shí)際上，土地收入仍是地方財(cái)政的主要收入來(lái)源，依靠政府主動(dòng)減少賣地的方法基本不現(xiàn)實(shí)，只能靠市場(chǎng)自身來(lái)調(diào)節(jié)?！鄙鲜龊鲜∽〗◤d人士稱。

暫停供地之難

上述湖南住建廳人士稱，目前當(dāng)?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO(shè)已基本停止，主要通過(guò)收購(gòu)商品房用作保障房，幫助房企去庫(kù)存。

不過(guò)，對(duì)地方政府而言，“減少土地供應(yīng)去庫(kù)存”與“土地財(cái)政依賴”顯然有些矛盾。

上述住建廳人士認(rèn)為，解決去庫(kù)存問(wèn)題最好的辦法是停止供地兩年，但在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)壓力下，讓地方減少土地供應(yīng)幾乎是不可能的，就目前來(lái)看，地方財(cái)政對(duì)土地收入的依賴基本無(wú)可取代。

目前，在土地控制方面，溫州（樓盤）市已明確提出要嚴(yán)格控制土地供應(yīng)。而庫(kù)存量較大的寧波（樓盤）、杭州（樓盤）、無(wú)錫（樓盤），當(dāng)?shù)卣⑽疵鞔_提出要控制土地供應(yīng)量。不過(guò)有開(kāi)發(fā)商透露，常州（樓盤）今年可能會(huì)縮減土地供應(yīng)，一些前幾年供應(yīng)量較大的區(qū)域，如武進(jìn)區(qū)，土地出讓將受限。

“對(duì)于庫(kù)存量較大的杭州、常州、寧波等地，去庫(kù)存仍是今年的主旋律。出于穩(wěn)定市場(chǎng)的需要，這些城市的土地階段性的供應(yīng)有可能會(huì)有所縮減，但總量是否會(huì)減少仍不確定?！贝鞯铝盒凶≌慷挛榛菝舾嬖V記者，因?yàn)橥恋毓?yīng)分階段，如果新房市場(chǎng)銷售較好，即使?jié)撛趲?kù)存量較大，地方政府出于財(cái)政收入考慮，未必會(huì)減少全年的土地供應(yīng)。

某研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地6554宗，推出土地面積22482萬(wàn)平方米，同比減少34%。共成交土地4849宗，成交面積17110萬(wàn)平方米，同比減少41%。但環(huán)比來(lái)看，隨著房企拿地意愿增加，3月份供地的速度在加快。

“政府主觀上并不愿意減少賣地，但是由于市場(chǎng)下行，開(kāi)發(fā)商都在減少拿地，客觀上造成了政府賣地少了?！焙鲜≌f(xié)委員王義高認(rèn)為。

據(jù)數(shù)據(jù)，今年一季度，土地出讓金同比漲幅超過(guò)50%的城市有廈門（樓盤）、青島（樓盤）、成都、昆明（樓盤）、重慶（樓盤）等，而西寧（樓盤）、貴陽(yáng)、福州（樓盤）、蘇州（樓盤）、大連（樓盤）、長(zhǎng)沙（樓盤）、沈陽(yáng)、杭州等城市降幅同比超過(guò)80%。

長(zhǎng)沙樣本

據(jù)上述住建廳人士介紹，3·30樓市新政并沒(méi)有止住房地產(chǎn)下滑態(tài)勢(shì)，4月份以來(lái)，湖南除了衡陽(yáng)（樓盤）和湘潭（樓盤）銷售量上漲，其余城市仍在下跌。

湖南中原地產(chǎn)總經(jīng)理胡治剛告訴記者，目前長(zhǎng)沙拿了預(yù)售許可證尚未銷售的面積將近1500萬(wàn)平方米，去庫(kù)存周期18個(gè)月，盡管3月銷售環(huán)比回升20%多，但壓力猶存。

“目前長(zhǎng)沙推進(jìn)的舊改有四十多個(gè)，這也會(huì)創(chuàng)造剛需，但目前銷售仍緩慢，開(kāi)發(fā)商都在去庫(kù)存，買地不積極，土地成交自然少?！焙蝿傉f(shuō)。

長(zhǎng)沙某國(guó)有房企一位總經(jīng)理稱，目前房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商只能放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，房子嚴(yán)重過(guò)剩，如平江縣在去年年關(guān)就有不少開(kāi)發(fā)商因資金鏈斷裂而跑路。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去兩年里，長(zhǎng)沙共賣出了近2萬(wàn)畝的土地，總建筑面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。2014年，長(zhǎng)沙的庫(kù)存量同比上漲了40.5%，一躍成為了全國(guó)第四。

“現(xiàn)在政府賣地機(jī)構(gòu)經(jīng)常勸說(shuō)開(kāi)發(fā)商買地，但土地市場(chǎng)熱度不高，有的開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備退出長(zhǎng)沙市場(chǎng)，目前香港恒基地產(chǎn)就已經(jīng)將旗下項(xiàng)目委托旭輝接管?！遍L(zhǎng)沙本土一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，“長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)平均只有五六千元，但地價(jià)普遍到了三四千，開(kāi)發(fā)商根本無(wú)利可圖。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。