年底樓市進(jìn)入“冬眠”模式

與前三季度業(yè)績持續(xù)增長相比，無論從銷售額、銷售均價還是拿地節(jié)奏來看，開發(fā)商10月的業(yè)績表現(xiàn)平平。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，眾多依靠前三季度表現(xiàn)基本完成任務(wù)的房企，在今年剩余的時間里進(jìn)取心略顯不足，四季度樓市或?qū)⑦M(jìn)入寒冬模式。不過也有觀點認(rèn)為，貨幣政策收緊的當(dāng)下，房企回款壓力增加，隨之而來的推盤意愿也會提升，但是調(diào)控環(huán)境下年底銷量難翹尾。

“冬季”模式

龍頭房企萬科剛剛披露的10月業(yè)績顯示，公司10月實現(xiàn)銷售面積247.8萬平方米，銷售金額人民幣367.9億元，同比分別減少28.75%、24.9%。

“這在萬科年內(nèi)還是首次出現(xiàn)。10月銷售額下滑的龍頭房企絕不會是萬科一家，”一位地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人士表示，隨著各家房企10月業(yè)績的逐漸披露，還會有更多企業(yè)業(yè)績在四季度初的開局中顯示出下滑趨勢。

事實上，9月中海地產(chǎn)的銷售金額就已出現(xiàn)較大幅度下滑。統(tǒng)計顯示，中海9月實現(xiàn)銷售額206.81億港元，相較于上年同期的427.9億港元下降51.67%。而2017年1-9月，中海累計合約物業(yè)銷售約為1836.44億港元，同比增長僅為7.1%。

2017年的“金九銀十”慘淡局面已確立。尤其是一二線城市，限簽、限貸，市場成交全面萎縮。以北京為例，從3月開始，北京樓市成交全面萎縮。新建住宅1-10月成交量為20692套，創(chuàng)造了北京新建住宅商品房最近十年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的歷史最低值，同比跌幅達(dá)到了50%。

全國范圍內(nèi)，9-10月樓市成交也是一片慘淡。大部分一二線城市成交同比跌幅超過四成，北京等一線城市跌幅更是接近50%。

“在這種情況下，重倉一二線城市的開發(fā)商業(yè)績不可能不受影響。”上述人士表示。

放緩腳步

除了銷售額下滑之外，在四季度開局階段，房企銷售均價也顯示出下滑態(tài)勢。中信證券月初發(fā)布的研報顯示，2017年10月，18家龍頭房企的銷售均價環(huán)比下降2.4%。

分析顯示，出現(xiàn)這一變化很可能是因為企業(yè)為追求業(yè)績而采取保守的價格策略，不再上調(diào)產(chǎn)品售價，甚至提供一些隱性折扣所帶來的結(jié)果。此外，政策因素也不可忽視。龍頭房企10月銷售均價環(huán)比下降，或與重點城市在2017年10月上旬和中旬嚴(yán)控高價盤入市有關(guān)。

土地成交2017年10月也處于近期低位，根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)測，10月城市土地成交建筑面積10097萬平方米，環(huán)比上升16%，成交總金額2634億元，環(huán)比下降27%。而土地成交的量增價跌，主要是因為三四線城市成交面積占比大幅上升，從9月的60%大幅攀升至79%。

“現(xiàn)在下結(jié)論房企正在失去進(jìn)取心還為時尚早，10月影響房企業(yè)績的因素比較多，很多企業(yè)希望步子走得更穩(wěn)一些，短期內(nèi)沒有過分追求業(yè)績的增長，”一位樓市觀察人士分析，受“十一”黃金周的影響，房企在推盤方面顯得更加謹(jǐn)慎，供求數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅下滑，尤其是前三季度房企業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異，不少房企已提前鎖定年度銷售目標(biāo)，四季度的沖刺動力可能不是很足。

乏力還是發(fā)力

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，10月很多項目延緩了入市，因此11月就成為房企沖刺年度銷售的最關(guān)鍵月份，有消息稱，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在11月增加了房源供應(yīng)量。還有個因素不容忽視，房企在享受了歷史資金最寬松的2016年后，2017年貨幣政策持續(xù)收緊，房企回款需求更為強(qiáng)烈，所以開發(fā)商在11月推盤增量意愿會增加。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，隨著樓市長效調(diào)控機(jī)制逐步建立，樓市作為投資的資產(chǎn)配置的功能屬性被大幅降低，前期被限售的房源將被拋售進(jìn)入市場，再加上購租并舉、房地產(chǎn)稅等多重經(jīng)濟(jì)、財稅手段的調(diào)控，長期來看房企將面臨真正大考。統(tǒng)計顯示，隨著調(diào)控政策在二三線城市進(jìn)一步鋪開，全國已有數(shù)十家城市加入了“限售”行列。四季度最后兩個月，房企業(yè)績翹尾難度不小。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。