如何理解房地產(chǎn)發(fā)展新形勢？ 連平：提振需求是關(guān)鍵

對(duì)于房地產(chǎn)市場，7月24日政治局會(huì)議對(duì)新形勢的表述受到較多關(guān)注，提出要“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”；此外，與4月會(huì)議相比，此次未提到“房住不炒”。

如何理解對(duì)新形勢的判斷？植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平25日表示，“這表明現(xiàn)在的形勢已不同于過去，過去是供不應(yīng)求的關(guān)系，所以政策更多著力于‘房住不炒’，而現(xiàn)在供求關(guān)系的基本格局改變了，這些年來，居民購房的能力與需求受到一定影響，還有大部分城市庫存比較高，所以總體格局是供大于求。”

“在政策基調(diào)的引導(dǎo)下，接下來房地產(chǎn)的支持政策就是要進(jìn)一步加大力度，關(guān)鍵在于釋放需求。”連平說道，預(yù)計(jì)下半年將有更多城市對(duì)樓市限制性政策進(jìn)行松綁，逐步取消過往限購、限貸、限售等措施；另一方面要更好支持房企，既要控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，也要逐步資產(chǎn)負(fù)債情況。

首付比例可適度下降5% 階段性給予剛需購房者貸款優(yōu)惠

據(jù)植信投資研究院測算，房地產(chǎn)開發(fā)投資每下降1%，將拖累GDP增速約0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從上半年來看，房地產(chǎn)投資下行拖累固定資產(chǎn)投資增速1.6個(gè)百分點(diǎn)，拖累社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速2.3個(gè)百分點(diǎn)；直接拖累GDP增速約0.4個(gè)百分點(diǎn)，間接拖累GDP約0.5個(gè)百分點(diǎn)。

面對(duì)房地產(chǎn)市場供大于求的新形勢，如何更好地釋放需求？連平表示，“最關(guān)鍵就要把相關(guān)限制需求的政策進(jìn)行適度調(diào)整，針對(duì)剛性首套房需求，符合條件的城市可下調(diào)房貸首付比例，包括重點(diǎn)二線城市和部分一線城市，建議下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)。”

在下調(diào)房貸首付比例的同時(shí)，連平認(rèn)為，還可加大地方公積金政策的寬松力度，如公積金貸款額度最高可增加5至10萬元。“這樣可以確保全年新增個(gè)人按揭貸款2.3至2.5萬億元，以帶動(dòng)銀行個(gè)人按揭貸款占比提升0.2至0.3個(gè)百分點(diǎn)，通過促銷售來進(jìn)一步釋放需求。”

“建議階段性給予剛需和改善型需求購房者貸款優(yōu)惠。”連平在談及信貸刺激購房需求時(shí)表示，可對(duì)個(gè)人按揭貸款和公積金貸款實(shí)施還款優(yōu)惠計(jì)劃，貸款利率減少兩成，優(yōu)惠期限為兩到三年。在優(yōu)惠期過后，銀行可與貸款者協(xié)商，將這部分先期的優(yōu)惠貸款分配至其余期限。

可增加“保交樓”專項(xiàng)借款以彌補(bǔ)缺口

房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)仍然值得關(guān)注。7月24日政治局會(huì)議也提到，“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”。

連平表示，下半年房企仍有一定償債壓力。據(jù)其測算，下半年房企債務(wù)待償規(guī)模為3692億元，較上半年減少1267億元，三季度將迎來年內(nèi)第二個(gè)償債小高峰，四季度壓力或?qū)⒕徑狻?/p>

此外，受到退市和債務(wù)違約影響，連平預(yù)計(jì)，今年年內(nèi)“保交樓”專項(xiàng)借款可能存在較大資金缺口，或達(dá)到4000億至5000億元。

整體上看，連平認(rèn)為，下半年仍將加大住房金融供給側(cè)支持力度，加快推進(jìn)支持房地產(chǎn)“金融十六條”及“三支箭”政策落地，從而有效化解房企金融風(fēng)險(xiǎn)。

“可加大實(shí)施房企定向?qū)捤捎?jì)劃，穩(wěn)妥有序增加‘保交樓’專項(xiàng)借款、并購貸款和再貸款規(guī)模。”連平建議說，特別是針對(duì)優(yōu)質(zhì)房企以及證件齊全的樓盤項(xiàng)目，可增加政策性銀行“保交樓”專項(xiàng)借款、并購貸款和商業(yè)銀行“保交樓”再貸款，年內(nèi)投放“保交樓”相關(guān)貸款7000億元左右。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。