銀行聯(lián)手開發(fā)商掘金租賃市場 住房金融迎來重大轉(zhuǎn)折

與過往的住房金融服務(wù)主要集中于建房、買房不同，最近一段時(shí)期以來，金融機(jī)構(gòu)紛紛加大了對住房租賃的介入力度，針對運(yùn)營方、房企或租戶開發(fā)不同的金融產(chǎn)品，這大大豐富了住房金融的內(nèi)涵，并且正在吸引更多的房企和金融機(jī)構(gòu)的參與。

不過，住房租賃的利潤率較低，且配套的財(cái)稅、法律法規(guī)等支持體系不完善，目前仍處于發(fā)展初期。未來，隨著市場的不斷發(fā)展，相關(guān)配套體系的建設(shè)也亟需跟進(jìn)。

導(dǎo)讀

與個(gè)人不同，機(jī)構(gòu)出租房屋，要繳納的稅種有房產(chǎn)稅、增值稅、企業(yè)所得稅，其中房產(chǎn)稅占租金12%，增值稅占租金11%，而剩下的利潤則需繳納25%的企業(yè)所得稅，合計(jì)起來租賃業(yè)務(wù)的平均稅賦是實(shí)際收入的25%。這部分稅收可否借鑒其他國家的做法予以減免，也需要監(jiān)管層進(jìn)一步研究。

經(jīng)歷股權(quán)大戰(zhàn)的萬科董事會(huì)主席郁亮異常低調(diào)，卻在11月2、3日接連出現(xiàn)在佛山、深圳，為旗下的長租公寓業(yè)務(wù)站臺(tái)。

同樣行事的還有中國建設(shè)銀行董事長田國立，他與郁亮一同亮相11月2日的佛山“CCB建融家園·泊寓”奠基儀式，該項(xiàng)目是萬科在廣深拿下的第一塊全自持宅地。。

這是一場金融機(jī)構(gòu)與地產(chǎn)商的重要合作：進(jìn)軍租賃。無獨(dú)有偶，在此前的10月30日，中信銀行也選擇了與碧桂園進(jìn)行戰(zhàn)略合作，為碧桂園租賃住房業(yè)務(wù)提供一攬子金融服務(wù)。

在租售并舉、大力發(fā)展租賃市場的政策背景下，上述合作意味著金融機(jī)構(gòu)對住房金融支持方向上的轉(zhuǎn)變。過去，金融機(jī)構(gòu)在土地、房屋售賣的場景中進(jìn)行支持，現(xiàn)在則大力發(fā)展租賃消費(fèi)，同時(shí)開發(fā)針對機(jī)構(gòu)和個(gè)人租房的金融產(chǎn)品。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，金融機(jī)構(gòu)的入局，或?qū)⒓铀僮赓U市場的完善，但要形成租賃住房運(yùn)營的完整商業(yè)閉環(huán)，租賃住房資產(chǎn)證券化必不可少。長期來看，只有提升租金收益率，降低融資、拿地、征稅等成本，機(jī)構(gòu)租賃和資產(chǎn)證券化才能規(guī)?；l(fā)展。

銀企合作

作為住房體系的重要組成部分，住房租賃成為了新的藍(lán)海。東方證券預(yù)測，至2030年我國租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場規(guī)模將達(dá)4.2萬億。

面對萬億級(jí)的“大蛋糕”，不僅開發(fā)商紛紛入局，銀行也圖謀分食。10月30日，碧桂園與中信銀行開啟“購租并舉”的第一單。雙方簽約長租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作，在長租住宅開發(fā)建設(shè)、投資孵化、持有運(yùn)營、后期退出等方面展開。

實(shí)際上，碧桂園早已關(guān)注長租業(yè)務(wù)，在今年香港中期業(yè)績會(huì)上，碧桂園宣布試水長租，在北京、上海、廣州、深圳、廈門等城市布局15個(gè)項(xiàng)目，力爭將其發(fā)展成公司新的利潤增長點(diǎn)。

11月3日，中國建設(shè)銀行分別與萬科、恒大、碧桂園等11家房企以及比亞迪、方大等11家承租企業(yè)簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，進(jìn)軍深圳住房租賃市場。

碧桂園作為本次建行簽約合作方之一，將推動(dòng)租賃行為與金融產(chǎn)品相結(jié)合，提供穩(wěn)定的長租房源。

金融機(jī)構(gòu)紛紛入局

迄今為止，已有建行、中國銀行、中信銀行等金融機(jī)構(gòu)，對外公布了住房租賃市場布局。

易居房地產(chǎn)智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從金融機(jī)構(gòu)的角度看，這是住房金融產(chǎn)品從售賣到租賃的延伸。過去通過開發(fā)貸、個(gè)人按揭貸款等方式支持開發(fā)商建房、個(gè)人買房，而如今則通過支持機(jī)構(gòu)房東、發(fā)放租房貸等方式大力發(fā)展租賃消費(fèi)場景。

支持首先體現(xiàn)在機(jī)構(gòu)房東的身上。以建行為例，其首先針對機(jī)構(gòu)房東推出了“CCB建融家園”融資租賃模式，對象主要是開發(fā)商和地方國資租賃平臺(tái)。

“CCB建融家園·樂家”是建行首次與國有控股企業(yè)——佛山建鑫公司合作共建的住房租賃項(xiàng)目，建行向建鑫發(fā)放首筆住房租賃貸款650億元，建行預(yù)計(jì)總共為佛山住房租賃項(xiàng)目提供2000億元貸款。

此外，建行在深圳的“CCB建融家園”與開發(fā)商合作，還介入了租賃運(yùn)營。11月3日，建行參與投資成立了兩家住房租賃公司——由建信信托控股的建信住房服務(wù)（深圳）有限公司（以下簡稱“建信住房”）及建行與深圳市人才安居集團(tuán)合資的安居建信租賃服務(wù)有限公司。

在這個(gè)模式中，建行將房子的所有權(quán)和居住權(quán)分開，開發(fā)商在保留所有權(quán)的同時(shí)，以貸款的形式向建行出讓房屋的長期居住權(quán)，獲得用于支持運(yùn)營的現(xiàn)金流。建行獲得房源后置入自己的租賃平臺(tái)進(jìn)行長租。

截至目前，建行在深圳推出的“CCB建融家園”長租房源共計(jì)5481套，包括碧桂園、星河地產(chǎn)等房企的6個(gè)優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)，其中大部分是由售轉(zhuǎn)租的全新房源，主要面向具有穩(wěn)定居住需求的人群，提供多層次的居住選擇。

“目前我們已創(chuàng)新開發(fā)20項(xiàng)住房租賃金融產(chǎn)品?！苯ㄐ邢嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹，建行廣東省分行已覆蓋租賃住房購租改建、裝修設(shè)施維護(hù)、租賃住房資產(chǎn)盤活、撮合交易與資金監(jiān)管等公司、投行、個(gè)人類產(chǎn)品在內(nèi)的產(chǎn)品鏈。

在個(gè)人租房環(huán)節(jié)，為鼓勵(lì)長租，建行還推出個(gè)人住房租賃貸款“按居貸”，用于一次性支付租金等租房相關(guān)費(fèi)用的貸款?；诮杩钊速Y信狀況，貸款額度期限最長10年，額度最高為100萬元，只需要在線上操作，當(dāng)日受理，次日放款。

同時(shí)，“按居貸”執(zhí)行基準(zhǔn)利率，而深圳個(gè)人住房按揭貸款利率即使是首套房，目前也要執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%。

整體而言，建行廣東省分行行長劉軍介紹，建行要建立“租賃、購房、保障”三位一體的住房服務(wù)模式，這是未來的方向。

中信集團(tuán)旗下的金融機(jī)構(gòu)包括中信銀行、中信證券、中信信托對租賃市場的野心也不小。中信銀行將在未來三年為碧桂園長租住宅提供300億元保障性基金；同時(shí)整合中信集團(tuán)各類金融資源，提供“定制式”、“一攬子”、“一站式”的綜合化金融服務(wù)。

碧桂園方面透露，雙方的具體合作方式將包括但不僅限于ABS、REITs等主流和創(chuàng)新金融產(chǎn)品。

中國銀行也開始行動(dòng)，11月2日，中國銀行與廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局簽署協(xié)議，雙方將為住房租賃市場各參與主體提供全鏈條的金融產(chǎn)品與服務(wù)。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭入阿里巴巴、京東旗下的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，則更多在個(gè)人租房領(lǐng)域著力。10月，支付寶宣布在北京、上海等8座城市推廣信用租房，芝麻信用分達(dá)到650分以上，可免租房押金。

京東則早在2015年就推出了白條租房，京東金融與線下租房商家合作切入租房分期，通過京東金融旗下小貸公司給用戶授信，一次性授信，額度不循環(huán)，分期還款，屬于個(gè)人信用消費(fèi)貸款產(chǎn)品。

租賃閉環(huán)尚未形成

楊紅旭指出，發(fā)展租賃市場需要金融的支持，而當(dāng)前無論是政銀合作還是銀企合作，都只是解決表面的融資問題，資產(chǎn)證券化將成為構(gòu)建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)的有效工具之一。

政府支持租賃市場發(fā)展最明確的“信號(hào)”，是中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（下稱“保利租賃住房REITs”）的誕生。

內(nèi)地版REITs一直面臨的最大障礙，就是根據(jù)內(nèi)地現(xiàn)行《公司法》，無法形成SPV用于REITs的掛牌交易，保利這單在一定程度上突破了這一限制，為其他機(jī)構(gòu)發(fā)行REITs帶來了曙光。

中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武認(rèn)為，保利這單產(chǎn)品已“接近公募REITs”，因其采用“儲(chǔ)架發(fā)行”機(jī)制，即一次核準(zhǔn)、多次發(fā)行的再融資制度，間接實(shí)現(xiàn)了公募REITs的擴(kuò)募功能。

但保利此單產(chǎn)品還不是真正的REITs，因?yàn)樗皇敲嫦蚝细裢顿Y者，即發(fā)行對象不得超過200人，單筆認(rèn)購不少于100萬元人民幣發(fā)行面值或等值份額的投資者。而真正的REITs，是可以在二級(jí)市場公開轉(zhuǎn)讓交易，并分配收益的。

橫亙在真REITs和類REIT之間的，是租金收益率?！俺鲎饣貓?bào)率較低，房企沒法通過經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)賺錢。”楊紅旭表示。

目前，無論是房企、酒店集團(tuán)、中介公司旗下的長租公寓還是第三方獨(dú)立公寓、地方國資租賃平臺(tái)，都面臨前期獲取房源（輕重資產(chǎn)模式）、后期運(yùn)營的難題。

中原地產(chǎn)分析，目前一二線城市住宅物業(yè)租金回報(bào)率較高的能達(dá)到2個(gè)點(diǎn)左右，一些高端公寓租金回報(bào)率能達(dá)到5個(gè)點(diǎn)，但是國內(nèi)資金成本的年化是5-8個(gè)點(diǎn)。開發(fā)商正常運(yùn)作自持物業(yè)，是不可能短期盈利的。

萬科高級(jí)副總裁譚華杰指出，居住型土地成本過高大大降低了租金回報(bào)率，對于資產(chǎn)持有者來說很難從出租中賺錢。這是導(dǎo)致過去多年租賃市場無法發(fā)展的重要原因。

此外，與個(gè)人不同，機(jī)構(gòu)出租房屋，要繳納的稅種有房產(chǎn)稅、增值稅、企業(yè)所得稅，其中房產(chǎn)稅占租金12%，增值稅占租金11%，而剩下的利潤則需繳納25%的企業(yè)所得稅，合計(jì)起來租賃業(yè)務(wù)的平均稅賦是實(shí)際收入的25%。

這部分稅收可否借鑒其他國家的做法予以減免，也需要監(jiān)管層進(jìn)一步研究。

譚華杰認(rèn)為，要達(dá)到真正的REITs的投資回報(bào)率，需要在土地成本、融資成本以及稅費(fèi)減免上進(jìn)行改革，才能實(shí)現(xiàn)。

楊紅旭表示，住房租賃市場前期可以讓國企參與，但長期來看，租賃市場需要自我造血功能，通過農(nóng)村集體用地等建設(shè)租賃房降低土地成本、通過REITs降低融資成本。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。