國(guó)企探路租賃市場(chǎng) 上海地產(chǎn)集團(tuán)再拿5幅租賃用地

上海原定于11月9日出讓的5幅租賃住房用地，再一次提前入市。

10月31日，上海市第三次在土地市場(chǎng)中推出租賃住房用地，分別位于浦東世博、浦東后灘、長(zhǎng)寧古北、以及大虹橋商務(wù)區(qū)，總出讓面積約16.3萬(wàn)平方米，合計(jì)建筑面積約44.81萬(wàn)平方米，地塊容積率在2.0到3.0之間。最終，這5幅租賃用地悉數(shù)被國(guó)企上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上海地產(chǎn)”）以零溢價(jià)競(jìng)得，總成交價(jià)36.95億元。

事實(shí)上，這并不是上海地產(chǎn)第一次出手獲取租賃地塊。早在9月13日上海地產(chǎn)就以底價(jià)成功摘得位于上海市浦東新區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)和徐匯區(qū)的4幅租賃住房用地。據(jù)公開(kāi)資料顯示，上述4幅土地總規(guī)劃建筑面積21.83萬(wàn)平方米，建成后將提供不低于2660套租賃住房。

兩次出手，讓上海地產(chǎn)先后獲得了9幅區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，價(jià)格低廉的租賃用地。回顧今年7月上海市首次出讓租賃用地也是被上海張江集團(tuán)有限公司與上海嘉定新城發(fā)展有限公司兩家國(guó)企競(jìng)得。

換言之，上海已經(jīng)成功出讓的11幅租賃住房用地均被國(guó)企收入囊中。

底價(jià)成交9幅租賃用地

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，上海地產(chǎn)近兩個(gè)月以來(lái)共獲取9幅租賃住房用地，面積總計(jì)66.6萬(wàn)平方米，平均樓板價(jià)僅8079元/平方米。

與周邊的房?jī)r(jià)相比，每平方米僅8000元左右的地價(jià)本是不可想象的數(shù)字。從上海已經(jīng)成交的11幅租賃住房用地的結(jié)果中不難找到規(guī)律，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、國(guó)企拿地、底價(jià)成交是它們的共性。極佳的地理位置與抄底地價(jià)的巨大反差，使得每一幅租賃住房用地都自帶熱點(diǎn)，格外吸睛。

以上海地產(chǎn)10月31日獲取的浦東新區(qū)南碼頭社區(qū)Z000301單元15街坊15-01地塊為例，該地塊東至浦東南路，南至15-02地塊，西至雪野路，北至華豐路；總出讓面積4.92萬(wàn)平方米，容積率為3，最終以11.38億元的底價(jià)成交，成交樓板價(jià)為7710元/平方米。據(jù)中原地產(chǎn)網(wǎng)上二手房數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域二手房的最高交易單價(jià)已經(jīng)超過(guò)9.5萬(wàn)元/平方米，最低的也要5萬(wàn)元/平方米左右，平均價(jià)格達(dá)到6萬(wàn)元~7.5萬(wàn)元/平方米之間。

無(wú)獨(dú)有偶，同天出讓的長(zhǎng)寧區(qū)古北社區(qū)W040502單元E1-06地塊緊靠上海內(nèi)環(huán)線，位于古北高端居住社區(qū)。地塊南至古羊路，西至伊犁南路，總出讓面積3.81萬(wàn)平方米，容積率為2.2，以11.29億元底價(jià)成交。成交樓板價(jià)雖然略高于浦東新區(qū)南碼頭地塊，但也僅為1.35萬(wàn)元/平方米。據(jù)網(wǎng)上公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，該地塊周邊2005年左右建造的在售二手房掛牌均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了10.6萬(wàn)元/平方米。

事實(shí)上，長(zhǎng)寧區(qū)古北社區(qū)W040502單元E1-06地塊已是該區(qū)域出讓的第二幅租賃住房用地。9月13日長(zhǎng)寧區(qū)古北社區(qū)W040502單元E1-10地塊就已被上海地產(chǎn)競(jìng)得。兩幅地塊坐落于古北板塊，古北社區(qū)坐落于八大上海中心城區(qū)之一的長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線，與虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)毗鄰，以涉外高標(biāo)準(zhǔn)住宅為主，兼具商業(yè)和外貿(mào)功能，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。

根據(jù)出讓文件要求，本次上海地產(chǎn)獲得的5幅地塊租賃住房應(yīng)以中小套型為主，中小套型比例應(yīng)不低于70%。中小套型面積標(biāo)準(zhǔn)按照多層不大于90平方米，小高層不大于95平方米，高層不大于100平方米控制；受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運(yùn)營(yíng)。

事實(shí)上，租賃住房用地之所以地價(jià)很低，普遍零溢價(jià)成交，主要是為后續(xù)發(fā)展租賃住房降低土地成本，提高租金回報(bào)，從而推動(dòng)租賃住房的落地和租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“如果用已成交的租賃用地周邊土地開(kāi)發(fā)住宅出租，受土地成本限制租金回報(bào)率也就只能達(dá)到2%左右，但用地價(jià)較低租賃用地做租金回報(bào)率將能達(dá)到5%以上，能夠有效的推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展，鼓勵(lì)更多企業(yè)加入。另外，隨著租賃房源大量投放，配合給予承租者更多權(quán)利，減少買(mǎi)房和租房之間的社會(huì)權(quán)益落差，人們針對(duì)房屋的消費(fèi)觀念也會(huì)有所轉(zhuǎn)變。這樣一來(lái)既有利于穩(wěn)定租金，又能起到減輕房?jī)r(jià)壓力作用。”

國(guó)企探路租賃市場(chǎng)

連拿9幅租賃住房用地，讓上海地產(chǎn)這個(gè)一向低調(diào)的國(guó)有企業(yè)逐漸走進(jìn)了人們的視野。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，上海地產(chǎn)成立于2002年，是經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)成立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)集團(tuán)公司。主營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地儲(chǔ)備前期開(kāi)發(fā)、灘涂造地建設(shè)管理、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資、舊區(qū)改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等。

從成立以來(lái)，上海地產(chǎn)就充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)，保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)、國(guó)有資產(chǎn)保值增值等方面頗有建樹(shù)。跟隨上海城市發(fā)展建設(shè)的腳步，如今上海地產(chǎn)又充分活躍在城市更新、工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、歷史風(fēng)貌區(qū)和老建筑保護(hù)等平臺(tái)中。隨著上海逐漸發(fā)力發(fā)展租賃市場(chǎng)，上海地產(chǎn)再一次走在前列，肩挑租賃用地開(kāi)發(fā)的探索角色。

實(shí)際上，國(guó)企頻繁獲取租賃住房用地，活躍于租賃市場(chǎng)發(fā)展的一線，本就是上海大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的戰(zhàn)略之一。在9月中旬上海市發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》）中就有明確提出：要注重發(fā)揮國(guó)資國(guó)企對(duì)住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定器、壓艙石作用。

《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)階段上海市加大投入力度，支持國(guó)有企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，主要是為了在住房租賃市場(chǎng)前期培育過(guò)程中，通過(guò)國(guó)資國(guó)企的引領(lǐng)和示范，盡快增加市場(chǎng)供給，穩(wěn)定市場(chǎng)租金，將國(guó)有企業(yè)打造成本市住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定器、壓艙石，并形成一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃產(chǎn)業(yè)。

更值得關(guān)注的是，目前除了上海地產(chǎn)，上海一眾國(guó)有企業(yè)都開(kāi)始積極進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)步伐。

上海電氣集團(tuán)近日公開(kāi)表示，目前已準(zhǔn)備盤(pán)活7塊存量土地用于租賃住房建設(shè)，涉及松江、靜安、閔行、嘉定以及楊浦區(qū)，預(yù)計(jì)在400畝左右，可以供應(yīng)5000套到6000套房屋，具體數(shù)量還要服從于政府對(duì)租賃住房的統(tǒng)一規(guī)劃。如果有進(jìn)一步的需求，未來(lái)還會(huì)考慮增加地塊面積。并稱(chēng)要借政策東風(fēng)為上海電氣集團(tuán)打造穩(wěn)定的人才體系，土地成熟一塊建設(shè)一塊，力爭(zhēng)最早2018年就可以開(kāi)工建設(shè)。

上海光明食品集團(tuán)也曾公開(kāi)表示，集團(tuán)先期篩選了26塊土地作為首批轉(zhuǎn)型租賃住房備選用地，力爭(zhēng)在“十三五”期間總共建設(shè)100萬(wàn)平方米租賃住房，力爭(zhēng)在2018年年底前60萬(wàn)平方米租賃住房開(kāi)工建設(shè)，剩余40萬(wàn)平方米租賃住房將在后續(xù)逐年開(kāi)工建設(shè)。目前集團(tuán)租賃住房項(xiàng)目進(jìn)展順利，其中位于漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)以及浦東的前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)等區(qū)域的4幅地塊已在緊鑼密鼓的排期中。

上海光明食品集團(tuán)方面稱(chēng)，將充分發(fā)揮國(guó)企在穩(wěn)定租金和租期、積極盤(pán)活存量土地資源、增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，將租賃住房上升到集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，列入集團(tuán)“十三五”發(fā)展規(guī)劃。

“預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，租賃住房用地的獲取這還將繼續(xù)以國(guó)企或央企為主。”盧文曦認(rèn)為，國(guó)有企業(yè)不僅能承擔(dān)功能性職責(zé)，更具有很強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任感。租賃市場(chǎng)建設(shè)是樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的組成部分，意義重大。而且這一領(lǐng)域剛剛起步，需要既有較高執(zhí)行力，又能夠擔(dān)當(dāng)起摸索試驗(yàn)的任務(wù)的企業(yè)參與進(jìn)來(lái)。另一方面要穩(wěn)定租賃市場(chǎng)，租金需要有較高穩(wěn)定性，國(guó)企能在定價(jià)等方面維持市場(chǎng)穩(wěn)定，有利于租賃市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

另外據(jù)上海土地市場(chǎng)的信息統(tǒng)計(jì)，11月上海將再迎土地集中成交，將有22宗地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)環(huán)節(jié)，其中包括10幅租賃住宅用地，出讓面積為38.21萬(wàn)平方米。

部分已經(jīng)成交地塊預(yù)計(jì)在今明兩年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。正在建設(shè)中的張江國(guó)際社區(qū)人才公寓（一期）項(xiàng)目是上海目前最早投入建設(shè)的租賃住房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將在2019年全面竣工上市。其所在地塊是上海首批公開(kāi)出讓的兩幅租賃住房用地之一。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。