樓市新政落地：輿情躁動(dòng)

經(jīng)過(guò)大約一周時(shí)間的吹風(fēng)，央行在9月30日發(fā)布《央行、銀監(jiān)會(huì)進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（下稱《通知》），終于宣布放寬限貸政策。《通知》表示，對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。央行發(fā)文后即是國(guó)慶黃金周，隔了一周假期，關(guān)于限貸松綁、假期樓市表現(xiàn)、未來(lái)房?jī)r(jià)將如何的輿情在節(jié)后集中爆發(fā)。樓市黃金周回暖還是慘淡？不知從何時(shí)起，黃金周在房地產(chǎn)條線記者眼中成了“買房周”，每逢國(guó)慶假期結(jié)束均有大量報(bào)道講述在假期中的樓市表現(xiàn)，這次并不例外。“觀望情緒不減”、“觀望氣氛濃厚”是財(cái)新網(wǎng)、《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》等財(cái)經(jīng)媒體對(duì)本次國(guó)慶假期樓市表現(xiàn)的結(jié)論。多家統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)各自發(fā)布的關(guān)于一線城市在“十一”黃金周中成交量下滑的數(shù)據(jù)被許多媒體所共同引述。比如：“據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，‘十一’黃金周期間北京商品住宅共成交538套，成交總面積為4.54萬(wàn)平方米，與去年同期相比，分別下降40%、35%。”“來(lái)自網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至10月8日，2014年10月1日至10月7日期間，上海市商品住宅成交面積為6.97萬(wàn)平方米，同比下跌26.12%；成交637套住宅，同比下跌24.62%。”一線城市的樓市在國(guó)慶假期中的表現(xiàn)不佳沒(méi)有爭(zhēng)議，但談?wù)摰?a href="http://www.wqcgm.cn/sell/qita/" target="_blank">其他城市的表現(xiàn)時(shí)，不同媒體的看法則有所不同。10月8日，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》刊發(fā)了《二線樓市速暖開發(fā)商拿地“恐高”》，文中的引語(yǔ)被騰訊網(wǎng)編輯提煉成標(biāo)題后成了《松貸后二線樓市速暖：開發(fā)商頻玩漲價(jià)后悔地買少了》，儼然中國(guó)房地產(chǎn)已面臨拐點(diǎn)。次日，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》刊發(fā)的題為《黃金周保利地產(chǎn)“進(jìn)賬”70億部分房企欲上調(diào)年度指標(biāo)》的報(bào)道亦維持了這一基調(diào)，文章中對(duì)房企人士的引語(yǔ)更是難掩喜悅之情，比如，某華南大房企負(fù)責(zé)人表示“整個(gè)黃金周期間的業(yè)績(jī)讓他們喜出望外，老板本來(lái)在國(guó)外，準(zhǔn)備回國(guó)后就上調(diào)今年的年度目標(biāo)”。而騰訊財(cái)經(jīng)原創(chuàng)文章《黃金周樓市“回暖”真相》則認(rèn)為“樓市全然不見回暖跡象”，“杭州、蘇州、武漢、貴陽(yáng)等庫(kù)存偏高的二三線城市，觀望情緒濃厚”，并引述蘇州在“十一”黃金周期間商品房成交數(shù)據(jù)，環(huán)比下降50%。盡管媒體熱衷報(bào)道黃金周的樓市表現(xiàn)，然而目前所顯示的國(guó)慶假期樓市成交數(shù)據(jù)其實(shí)都不重要，樓市成交數(shù)據(jù)與國(guó)慶前夕宣布的新政策也毫無(wú)關(guān)系。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉、中國(guó)指數(shù)研究院研究總監(jiān)杜秉國(guó)等專業(yè)人士在接受多家媒體采訪時(shí)都表達(dá)了相同的意思：“黃金周期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不能真實(shí)反映市場(chǎng)情況，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)通常有一個(gè)星期甚至更長(zhǎng)時(shí)間的延遲錄入，黃金周期間的統(tǒng)計(jì)其實(shí)是9月下旬、9月底市場(chǎng)成交量的反饋。”雖然如此，張大偉表示，黃金周期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也說(shuō)明“整體市場(chǎng)延續(xù)了9月份以來(lái)繼續(xù)復(fù)蘇的變化”。與傳聞限貸松綁時(shí)相同，節(jié)后各地的媒體記者又紛紛致電各大銀行分支行求證新政落實(shí)情況，分支行的表態(tài)則以“等待總行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)”居多，同時(shí)亦有未經(jīng)官方證實(shí)的消息稱工行、農(nóng)行已出臺(tái)《通知》的執(zhí)行細(xì)則。有觀點(diǎn)則指出，在執(zhí)行細(xì)則尚未出臺(tái)，更遑論具體利好的情況下，將限貸松綁與黃金周樓市表現(xiàn)相勾連在邏輯上站不住腳。新政力度大效果有待觀察“力度大”、“超預(yù)期”是許多媒體報(bào)道及評(píng)論文章所共同提及的。在早前傳聞限貸將松綁時(shí)，就已有評(píng)論文章認(rèn)為“認(rèn)貸不認(rèn)房”會(huì)是2008年以來(lái)“最強(qiáng)的房地產(chǎn)救市政策”，對(duì)本次政策，國(guó)泰君安首席宏觀分析師任澤平、中信證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)等均得出同樣結(jié)論。值得注意的是，本次央行出臺(tái)的《通知》實(shí)際上已終結(jié)此前對(duì)購(gòu)買第三套住房禁止貸款的規(guī)定?！锻ㄖ分赋觯谀壳拔磳?shí)施限購(gòu)措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，銀行可審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。不過(guò)，這一力度之大超出預(yù)期的政策將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生何種影響，目前輿論場(chǎng)的看法以“效果有待觀察”為主。民生證券研究院執(zhí)行院長(zhǎng)管清友在接受媒體采訪時(shí)稱，重申利率7折下限意義不大，目前銀行基本對(duì)房貸實(shí)行基準(zhǔn)利率，自由定價(jià)體系下，房貸利率觸及下限的可能性不大。興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委也認(rèn)為,按5年以上期限商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算,0.7倍就是4.59%,與同期限公積金貸款利率基本相當(dāng),低于5年期政策性金融債收益率4.63%。許多市場(chǎng)人士對(duì)首套房利率水平的預(yù)測(cè)基本是“預(yù)計(jì)利率8.5折應(yīng)該能見到，9.5折估計(jì)是主流”。由于監(jiān)管部門并不能強(qiáng)制商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行房貸新政，新政策實(shí)施效果仍有賴于降低銀行負(fù)債端成本，因而未來(lái)可能的降準(zhǔn)降息以及《通知》提到的鼓勵(lì)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券成為市場(chǎng)人士眼中的亮點(diǎn)。躁動(dòng)與不安輿情虛實(shí)難辨在這一波的樓市輿情中，各種變臉、探口風(fēng)的輿論表現(xiàn)也值得注意。在央行正式發(fā)布《通知》前一周，市場(chǎng)上就已有關(guān)于新政策的傳言，也被市場(chǎng)人士認(rèn)為是在探口風(fēng)，萬(wàn)一產(chǎn)生不良影響或遭到更高層反對(duì)，可以隨時(shí)終止。央行發(fā)布《通知》后，在國(guó)慶假期中，網(wǎng)絡(luò)上就流傳恒大、綠城、綠地等多家房地產(chǎn)商的“內(nèi)部漲價(jià)文件”。雖然恒大等房地產(chǎn)商在面對(duì)媒體求證時(shí)均對(duì)內(nèi)部文件予以否認(rèn)，且文件在格式上存在一些問(wèn)題，但也有業(yè)界人士在接受媒體采訪時(shí)稱：“給外界傳達(dá)一個(gè)信號(hào)，要漲價(jià)，所以在格式，或者實(shí)施日期上存有瑕疵，這樣‘退可守’，還可以出來(lái)辟謠澄清下。”更有房地產(chǎn)商直言，這是一種營(yíng)銷手段，真假已經(jīng)不重要，關(guān)鍵是給外界傳遞了下階段會(huì)漲價(jià)的重要信號(hào)。不過(guò)，也有媒體報(bào)道認(rèn)為房企庫(kù)存壓力大、不敢真漲價(jià)，更主流的想法是趁信貸松動(dòng)之際快速出貨。房企會(huì)否真漲價(jià)，目前仍未可知，但三亞市就經(jīng)歷了一番取消限購(gòu)的“政策變臉”。9月28日-30日，三亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)、三亞住建局輪番放風(fēng)已制定放開限購(gòu)方案并上報(bào)市政府，而在10月7日，三亞住建局向多家媒體發(fā)通稿，表示暫不取消限購(gòu)。三亞市的反復(fù)被市場(chǎng)人士認(rèn)為“可能是國(guó)慶假期的市場(chǎng)反饋并不是很好”，遂以“加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)”為由取消限購(gòu)。10月9日下午，又有更勁爆的傳聞。據(jù)《界面》報(bào)道，有接近北京市住建委的人士透露，一份北京房地產(chǎn)智囊制定的退出限購(gòu)方案已經(jīng)提交給北京市政府高層官員。內(nèi)容涵蓋逐步廢除二手房交易20%差額稅、下調(diào)契稅，以及放寬非京籍五年納稅資格的審核。

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