平穩(wěn)波動 才是未來房價(jià)趨勢

11月6日，財(cái)政部長肖捷表示，將按評估值征房地產(chǎn)稅的消息引發(fā)AH地產(chǎn)股集體跳水。A股方面，萬科A一度大跌4%，陽光城、保利地產(chǎn)、合肥城建等多股跌逾2%；港股融創(chuàng)中國跌近9%，中國恒大、佳兆業(yè)、碧桂園等多股跌逾3%。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)入冬，不動產(chǎn)將成“凍產(chǎn)”之聲鵲起；“房子如蔥”的預(yù)判之聲再起。

當(dāng)然也有唱反調(diào)的。方正證券任澤平在2015年提出的 “一線 房價(jià)翻一倍”的預(yù)測被重新翻了出來。而杭州（樓盤）樓市的現(xiàn)實(shí)版，似乎也在跟“房子如蔥”的預(yù)測唱反調(diào)。

有報(bào)道說，最近杭州上塘宸章三期250套房子只用了86秒就售罄了，均價(jià)約3.5萬元/平方米。另有數(shù)字顯示：9月份杭州新增客源和帶客量環(huán)比分別增長18.4%和17.2%。有人據(jù)此判斷杭州的房價(jià)還要漲。

筆者認(rèn)為，過分看空與過于看多都不足取。說“房子如蔥”是意淫；言房價(jià)還將暴漲則是唬人。

先說說“房子如蔥”

“房子如蔥”，幾乎等于是白送，便宜得幾乎可以忽略不計(jì)。若此，前提是土地不要錢、建材不要錢、建筑不要錢、人工不要錢，還有，房產(chǎn)建筑和銷售是零稅收。按此邏輯，房地產(chǎn)根本不是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，而是回到三、四十年前的政府分房時(shí)代。這與十九大關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的精神相違背。無論如何，對固定資產(chǎn)投資形成直接影響的房地產(chǎn)投資，雖不再是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但其作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)的地位仍將被保留。只要其平穩(wěn)健康地發(fā)展，是能夠?qū)χ袊?jīng)濟(jì)發(fā)揮積極作用的。

當(dāng)然，“房價(jià)如蔥”也不是絕無可能。比如開發(fā)商免費(fèi)提供房產(chǎn)，然后高價(jià)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)等；或者政府開征天價(jià)房產(chǎn)稅。但這會使老百姓會從“買不起房”變?yōu)?ldquo;住不起房”。而如果發(fā)展到大眾“住不起房”，則既影響民生，也傷害經(jīng)濟(jì)。

正因此，本輪調(diào)控對樓市也并非一味打壓，而是以保持平穩(wěn)和健康發(fā)展為目的。實(shí)踐中，針對不同城市的不同做法使得“防風(fēng)險(xiǎn)”和“穩(wěn)增長”兩項(xiàng)任務(wù)能夠同步推進(jìn)。比如一二線城市側(cè)重給樓市降溫和化解風(fēng)險(xiǎn)，而三四線城市則是側(cè)重消化庫存。一句話，調(diào)控的目的是使這個(gè)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，而非取消這個(gè)市場。

再看“房價(jià)暴漲說”

繼去年9月底的一輪密集調(diào)控潮之后，十九大報(bào)告再次發(fā)聲：“房子是用來住的，不是用來炒的”；并要求加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。與此同時(shí)，各地調(diào)控政策加碼，財(cái)政部長還發(fā)出了有關(guān)征收房地產(chǎn)稅的消息。在此背景下仍高呼房價(jià)將暴漲的，不是唬人就算自欺欺人。

日前，國土部表示，將堅(jiān)持新發(fā)展理念，深化國土資源供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。落實(shí)“三去一降一補(bǔ)”任務(wù)，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，實(shí)行分類調(diào)控、因城施策，建立房地產(chǎn)多元化供地機(jī)制。這無疑是一種信號，未來房產(chǎn)的種類會越來越多，如商住房，經(jīng)濟(jì)適用房，共有產(chǎn)權(quán)房，租賃房，甚至小產(chǎn)權(quán)房……

不能小覷租賃市場對房產(chǎn)銷售的影響。隨著多地推出租售同權(quán)，今有報(bào)道稱五城市住房租賃平臺上線，四城市即將推出。與此同時(shí)，租賃住房用地的掛牌也走上臺前。最近，上海（樓盤）出讓11幅租賃住房用地，全部由國企底價(jià)拿下。其中，今年7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交，成交樓面單價(jià)為5569元/平方米。無獨(dú)有偶，10月27日，杭州首宗租賃住房用地成功出讓，由國企杭州市城東新城建設(shè)投資有限公司以底價(jià)競得，折合樓面價(jià)5049元/平方米；深圳（樓盤） 組建的國有住房租賃企業(yè)人才安居集團(tuán)也已開始運(yùn)營，未來將建設(shè)40萬套保障性住房 （含人才住房），其中70%為租賃住房。此外，今年10月30日以來，已經(jīng)有三家銀行、多家龍頭房企表態(tài)響應(yīng)“租購并舉”，為住房租賃市場各參與主體提供全鏈條的金融產(chǎn)品與服務(wù)。

人們有理由相信：隨著租售同權(quán)的推進(jìn)，“不求所有、但求所在”的住房觀會逐漸得到認(rèn)同。另一方面，從國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米的數(shù)據(jù)顯示來看，房地產(chǎn)也將迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)。無疑，房地產(chǎn)高速增長和房價(jià)高漲的階段已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。

但如果據(jù)此判斷房地產(chǎn)就此熄火，并認(rèn)為“房子如蔥”，那也是天真的“一廂情愿”。因?yàn)橹袊?ldquo;安居才能樂業(yè)”，以及置業(yè)傳承的觀念還是根深蒂固的。黨的十九大報(bào)告也指出，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。應(yīng)該說，從“住有所居”到“居者有其屋”，再到“詩意般棲息與居住”，體現(xiàn)的是人民日益增長的美好生活的需要。而隨著二孩政策的放開，房產(chǎn)從剛需轉(zhuǎn)向改善的需求發(fā)展等，都將支撐房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)的合理存在。更不消說，房地產(chǎn)還是一個(gè)關(guān)聯(lián)性很大的產(chǎn)業(yè)。

所以，我的判斷是：至少五年內(nèi)，房價(jià)暴漲將成過去時(shí)，但“房子如蔥”也無可能?？傮w上的平穩(wěn)（也許會有小波動），才是未來房價(jià)的大趨勢。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。