房企并購(gòu)潮涌：獲儲(chǔ)轉(zhuǎn)向存量 股權(quán)交易大單頻現(xiàn)

作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱，房地產(chǎn)在過(guò)去20余年曾以20%的開(kāi)發(fā)增速高速發(fā)展。但在樓市調(diào)控常態(tài)化的當(dāng)下，部分曾活躍在市場(chǎng)上的房企正面臨巨大挑戰(zhàn)。

“現(xiàn)在看來(lái)進(jìn)程比我們想象的還要快。”在某行業(yè)內(nèi)部論壇上，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌說(shuō)。他指的是房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度正前所未有提升。據(jù)他判斷，今后三年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前三名房企市場(chǎng)份額將占30%，前十名所占份額將在40%、50%。在此過(guò)程中，兼并、收購(gòu)動(dòng)作會(huì)特別多。

中信證券副總裁馬堯注意到，前20家房地產(chǎn)商的銷(xiāo)售額已占行業(yè)的25%，這要靠企業(yè)精細(xì)化管理并創(chuàng)新，也要靠并購(gòu)。此外還可通過(guò)在金融領(lǐng)域合作，存量不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)及產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸等。

房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)行一場(chǎng)前所未有的大洗牌。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，11月前十天，宣布的房地產(chǎn)業(yè)股權(quán)變動(dòng)已超500億。從各大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌看，房地產(chǎn)類(lèi)標(biāo)的物明顯增多，如北京產(chǎn)權(quán)交易所相關(guān)掛牌價(jià)值已超200億。

從招拍掛到并購(gòu)

招拍掛曾是房企“開(kāi)疆?dāng)U土”的主要方式。隨著近年來(lái)土地市場(chǎng)招拍掛條件日趨苛刻，地價(jià)逐漸上漲，以融創(chuàng)中國(guó)為代表的房企轉(zhuǎn)而選擇并購(gòu)。

泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森就表示，“2016年開(kāi)始，我們基本不參加公開(kāi)市場(chǎng)（招拍掛），（公司所獲取的土地）90%是通過(guò)合作并購(gòu)。這兩年的土地成本只有公開(kāi)市場(chǎng)一半甚至1/3。這兩年（其他房企）拿的高價(jià)地我感覺(jué)基本上都要賠錢(qián)。”統(tǒng)計(jì)顯示，該公司土地拓展以并購(gòu)為主，2017年上半年新增項(xiàng)目11個(gè)，有10個(gè)項(xiàng)目是通過(guò)并購(gòu)取得。

陽(yáng)光控股有限公司創(chuàng)始人、董事局主席林騰蛟也認(rèn)為，在土地和資源獲取上，關(guān)鍵在并購(gòu)，公司現(xiàn)在貨值儲(chǔ)備的大部分都是在并購(gòu)市場(chǎng)取得。

普華永道統(tǒng)計(jì)顯示，2017年上半年中國(guó)房企并購(gòu)交易金額同比增加78.5%，數(shù)量增加24.7%。每例平均交易額在逐步上升。

該機(jī)構(gòu)注意到，土地市場(chǎng)拿地艱難是并購(gòu)增加的原因之一。“今年由于土地供應(yīng)有限，房企熱情不減，政府提高了拿地門(mén)檻。在住宅土地出讓中拋棄了原先的價(jià)高者得，而是招掛復(fù)合，需要對(duì)投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行打分。打分標(biāo)準(zhǔn)包含總資產(chǎn)、住宅開(kāi)發(fā)面積、百?gòu)?qiáng)排名，致使拿地企業(yè)都是大型央企、國(guó)企或規(guī)模大的企業(yè)。商辦用地則進(jìn)行定向的招投標(biāo)，需有專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)利和創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)等。”

普華永道認(rèn)為，土地二級(jí)市場(chǎng)的改變，引致大型企業(yè)兼并中小型企業(yè)，中型企業(yè)通過(guò)兼并小型企業(yè)迅速增長(zhǎng)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將又掀起一輪并購(gòu)潮，無(wú)論是為獲得土地，或是為占據(jù)市場(chǎng)份額。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部整合是目前并購(gòu)的主流；而參與并購(gòu)的非地產(chǎn)行業(yè)公司主要為資金充沛的大型集團(tuán)。就交易金額來(lái)看，公司類(lèi)投資者在2014年之后快速增長(zhǎng)。在地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和儲(chǔ)地戰(zhàn)爭(zhēng)中，為降低成本、控制風(fēng)險(xiǎn)，大多房企更傾向于在存量市場(chǎng)進(jìn)行收并購(gòu)。

百億級(jí)大單頻現(xiàn)

值得注意的是，近年來(lái)百億級(jí)并購(gòu)頻現(xiàn)；由于房地產(chǎn)單個(gè)項(xiàng)目投資金額要求越來(lái)越高，私募基金和個(gè)人投資的金額占比越來(lái)越小。

普華永道數(shù)據(jù)顯示， 2017年上半年，1億美元以上的地產(chǎn)交易共82起，占交易數(shù)量的39.6%；交易金額卻達(dá)到415.6億美元，約占交易總金額的92%。

從區(qū)域上看，上半年逾85%的地產(chǎn)并購(gòu)交易金額集中在華東、中南及華北區(qū)域；交易集中核心城市為上海、深圳及北京周邊，約占總交易金額的40%。交易數(shù)量與金額趨勢(shì)一致，逾80%的交易量集中在華東、中南及華北區(qū)域，核心城市約占總交易數(shù)量的35%。

恰如孫宏斌所言，市場(chǎng)并購(gòu)進(jìn)程比想象的還要快。

11月以來(lái)，房企股權(quán)變動(dòng)頻繁發(fā)生，尤其14日、15日便發(fā)生多筆并購(gòu)案，涉及華僑城、中航地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、億達(dá)股份等，涉及金額超150億元。11月15日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，中航地產(chǎn)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓中航城置業(yè)（上海）有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為10.64億元。11月14日，億達(dá)中國(guó)控股有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，將以31.6億元及13億元分別收購(gòu)創(chuàng)域集團(tuán)與明域集團(tuán)所持有的富岸集團(tuán)61.54%及28.2%股權(quán)，交易完成后其將持有富岸集團(tuán)100%股權(quán)；同日，深圳市康僑佳城置業(yè)投資有限公司70%股權(quán)拍賣(mài)，龍光地產(chǎn)以69.8億元獲得其70%股權(quán)，加上承債金額，龍光將一次性支付70億元。

華僑城（亞洲）控股有限公司14日發(fā)布公告稱(chēng)，于11月9日（交易時(shí)段后）與新華基金（代表新華1號(hào)基金）訂立買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，以相等于人民幣13.95億美元等值金額出售重慶公司51%股權(quán)。公司表示，出售事項(xiàng)為集團(tuán)實(shí)現(xiàn)可觀收益的良機(jī)，出售所得款項(xiàng)凈額約為人民幣13.94億元，擬用作一般營(yíng)運(yùn)資金及投入未來(lái)投資。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，最近房企股權(quán)變動(dòng)案例非常多，主要原因是房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致企業(yè)融資壓力加大，且面對(duì)調(diào)控下的市場(chǎng)，大部分主流房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始主動(dòng)降低負(fù)債率，股權(quán)融資需求明顯增加。另外，樓市成交降溫，特別是限價(jià)、限簽導(dǎo)致企業(yè)回款難度加大，部分企業(yè)也開(kāi)始騰挪股權(quán)獲得資金。此外，市場(chǎng)降溫但土地市場(chǎng)依然高溫，房企資金買(mǎi)股權(quán)比買(mǎi)地價(jià)值更高。

張大偉表示，中小房企融資難度增加，預(yù)計(jì)后續(xù)出售股權(quán)會(huì)有所漲價(jià)，而大型房企因?yàn)橥恋?a href="http://www.wqcgm.cn/price/" target="_blank">價(jià)格過(guò)高，很可能也會(huì)集中在股權(quán)收購(gòu)上做文章。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)目標(biāo)必然促使其積極尋求各類(lèi)擴(kuò)張手段，傳統(tǒng)招拍掛市場(chǎng)上的拿地資金要求高，所以很多房企會(huì)考慮一些新的投資方式，比如通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行。對(duì)于中小企業(yè)的地塊，并購(gòu)的意義較大。此類(lèi)中小企業(yè)當(dāng)前資金面預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)收緊，所以相對(duì)急迫謀求轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼苏劤珊献鞯目赡苄暂^大。“類(lèi)似例子其實(shí)很多，部分央企也會(huì)不斷去找‘二手地塊’，且達(dá)成交易概率很大，即在年底前會(huì)實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備的相關(guān)目標(biāo)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。