北大課題組：中國REITs迎發(fā)展機遇 規(guī)模將超4萬億

近年來，中國經(jīng)濟的快速增長孕育了繁榮的不動產(chǎn)市場，也使得REITs（不動產(chǎn)信托投資基金）這一金融產(chǎn)品迎來了良好的發(fā)展機遇，在中國發(fā)展公募REITs市場意義重大并且正當其時。

我們認為，開發(fā)和建設公募REITs是金融服務供給側改革的重要抓手，有利于落實“三去一降一補”的宏觀經(jīng)濟政策，加快我國經(jīng)濟結構的轉型；有利于降低行業(yè)杠桿，控制行業(yè)風險，推動不動產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級和盈利模式的轉變；REITs市場可以為PPP（政府和社會資本合作）及基礎設施投資提供可行的金融戰(zhàn)略，為雄安新區(qū)的發(fā)展提供金融新思路；作為配置價值極高的高質量金融產(chǎn)品，REITs為居民的財產(chǎn)性收入提供大量資產(chǎn)，實現(xiàn)金融體系的供給側結構性改革，減緩中國金融體系中直接融資比例偏低的問題，提高金融系統(tǒng)的風險分散能力。

不動產(chǎn)REITs的基礎資產(chǎn)非常廣泛，不僅包括寫字樓、零售物業(yè)、酒店公寓、廠房貨倉、醫(yī)院、養(yǎng)老院等，還包括機場、港口、輸電塔、管道、數(shù)據(jù)中心等基礎設施。2016年，中國已經(jīng)超過美國，成為全球建筑資產(chǎn)規(guī)模最大的國家。中國建筑資產(chǎn)規(guī)模的增長，是中國前所未有的基礎設施投資浪潮的結果。過去多年中，中國將GDP的9%用于基礎設施開發(fā)，而美國的這個數(shù)字是2%。如果當前這種投資規(guī)模維持下去，到2025年，中國建筑資產(chǎn)規(guī)模將達到97萬億美元，比美國的45萬億美元高出一倍多，同時也將高于美國、日本、印度和德國四個國家的總和。目前，中國不動產(chǎn)市場規(guī)模已經(jīng)高達44萬億美元。雖然中國主要城市的零售商業(yè)物業(yè)及寫字樓物業(yè)存量龐大，中國商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行總量僅為128億美元，其發(fā)展空間巨大。

通過分析美國、新加坡、中國香港和澳大利亞等REITs市場的絕對和相對規(guī)模，根據(jù)兩類可比指標和一些合理的假設，我們認為，中國標準化的公募REITs市場的潛在規(guī)模應在4萬億至12萬億元之間。考慮到中國基礎設施建設的巨大需求和城市化人口的增長，我們認為這是一個相對保守的估計。因此，我們可以預測未來中國公募REITs市場包括REITs上下游的產(chǎn)業(yè)鏈市場將會是極其巨大的規(guī)模和體量。

REITs作為房地產(chǎn)證券化的重要手段之一。REITs最早于1960在美國誕生，經(jīng)過90年代中后期在全球范圍內(nèi)的大規(guī)模發(fā)展，現(xiàn)已成為國際金融市場的重要金融投資產(chǎn)品之一，目前全球范圍內(nèi)已有美國、澳大利亞、加拿大、日本、韓國、新加坡、中國香港等30余個國家和地區(qū)相繼推出REITs，全球市值近2萬億美元。

根據(jù)2006~2016年全球主要國家和地區(qū)REITs市值相對于其GDP及上市公司總市值的規(guī)模占比情況，我們對于中國公募REITs的初步估測結果是4萬億到12萬億之間。

以REITs市值占GDP比重為例?？傮w來看，2006年至2016年這10年間，全球主要REITs市場占經(jīng)濟總量的相對規(guī)模逐漸提升。2016年，該指標在5.4%~16%之間，其中，新加坡最高，達到16.02%；美國最低，雖然其REITs市值達到1萬億美元，但由于經(jīng)濟總量巨大，因此，美國REITs市值只占GDP的5.42%。從橫截面來看，該指標多分布于7%附近。2016年中國的GDP是74.4萬億元人民幣，根據(jù)該指標簡單推算，中國REITs市場規(guī)模應在4萬億至12萬億之間,按照中位數(shù)水平的估計則是6萬億。

如果從REITs 市值占上市公司總市值比重來看，2006年至2016年，全球主要REITs市場占其上市公司總規(guī)模的比例也是逐漸提升。2016年，該指標在0.78%~7.66%之間，其中澳大利亞最高，達到7.66%，中國香港最低，只有0.78%。2016年，中國上市公司總市值約為50萬億人民幣。由于資本市場發(fā)展階段和國際化程度的不同，各股票市場的可比性較弱。我們根據(jù)該指標在主要市場的中位數(shù)來簡單推算，中國REITs市場規(guī)模應在4萬億左右。

而且，4萬億至12萬億之間的這個估計是相對保守的，未來中國REITs市場實際規(guī)?？赡苓h高于這一結果。

首先，PPP基礎設施投資項目為REITs提供大量的優(yōu)質并購標的，是PPP投資退出的重要通道。目前，中國已成為世界上最大的PPP市場。2016年以來，中國有超過1400個項目通過PPP進行投資；截至2017年8月，中國PPP項目總投資額約為17.6萬億，預計2017年PPP項目落地規(guī)模或達3.8萬億元。按照住建部專家的估計，2020年以前，中國僅在綠色公共交通、保障房、水務、建筑節(jié)能、可再生資源和衛(wèi)星城建設6個領域就將投資不少于60萬億元人民幣。根據(jù)現(xiàn)有存量數(shù)據(jù)，基礎設施REITs的潛在市場規(guī)模達萬億級，而考慮增量的基礎設施投資，則會使其基礎資產(chǎn)規(guī)模再翻一番。

其次，隨著中國城市化進程的加快，城市人口的增加將創(chuàng)造一個巨大的房屋租賃市場。鏈家研究院2016年底發(fā)布的《租賃崛起》報告指出，目前中國房屋租賃市場規(guī)模是1.1萬億元，預計到2025年，將增長到2.9萬億元，到2030年將超過4萬億元。事實上，中國正在經(jīng)歷一個人口向沿江、沿海、沿主要交通線地區(qū)聚集的大遷徙，超大城市和特大城市人口繼續(xù)增長，而且平均年齡低，居留時間長，長期租房需求日益旺盛。十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在政策紅利下，住房租賃的市場空間將非常廣闊。而根據(jù)全球發(fā)達經(jīng)濟體的經(jīng)驗，REITs是解決住房租賃融資來源的重要渠道。REITs收購住房并出租經(jīng)營，有助于消化住房市場庫存，盤活存量住房并加以有效利用，從而提高資源利用效率和住房租賃市場的活力。住房租賃市場的增長將為REITs市場的規(guī)模增長提供動力。

2016年底，中國固定資本形成是32萬億元人民幣，約合4.6萬億美元，同年，美國年固定資本形成總額約為2.9萬億美元，中國固定資本形成約為美國的1.6倍。因此，考慮到中國城市化人口數(shù)量、不動產(chǎn)總量和固定資產(chǎn)投資明顯超過美國，中國REITs市場進入成熟階段后，規(guī)模將遠超美國，具有廣闊的發(fā)展空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。