上海房產(chǎn)稅又開始征收！深圳會跟進(jìn)嗎？干貨解讀！

從上海《房產(chǎn)稅提示》中，我們可以清楚看出，上海房產(chǎn)稅并不是今年新提出，而是自2011即開始征收的稅種。年年都提示？為何今年備受關(guān)注？凝眸認(rèn)為這與近日肖捷明確表示在2020年全面實(shí)施房產(chǎn)稅有關(guān)，同時今年提示明確未交清稅款的將被限制交易！

財(cái)政部部長肖捷談及房地產(chǎn)稅時明確表示，未來的房地產(chǎn)稅將按照房屋評估值征收。

具體來看，房地產(chǎn)稅將按照以下原則進(jìn)行征收：“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”。無論是工商業(yè)房地產(chǎn)，還是個人住房，都要按照房產(chǎn)的評估值征收房地產(chǎn)稅，并且要適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，最終建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

從肖捷部長關(guān)于房產(chǎn)稅表態(tài)分析，地產(chǎn)凝眸認(rèn)為房產(chǎn)稅在短期內(nèi)還處于探索試運(yùn)行階段，不會大面積推進(jìn)。尤其涉及到房產(chǎn)稅的征收對象，從部長表態(tài)看，未來房產(chǎn)稅征收對象將面對對社會各種存量房產(chǎn)、增量房產(chǎn)都收稅，打破了部分人士工商業(yè)房產(chǎn)和存量房產(chǎn)不征稅的幻想。這就意味著包括小產(chǎn)權(quán)房等產(chǎn)權(quán)不清晰等處于灰色地帶的房產(chǎn)如何處理評估價值的問題。

第二未來房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)評估值征收，杜絕了未來部分炒房客按照原價征收的幻想，同時意味著越高檔的房子征稅越重，在一定程度上減緩貧富差距。

第三未來房產(chǎn)稅對大部分老百姓影響不大，較大的免稅抵扣面積使得社會合理的住房需求得到滿足；而多套高端住房擁有者和手持大量房產(chǎn)炒房者會面臨巨大打擊。

那么問題來了，深圳是否會跟進(jìn)？

從深圳房價連續(xù)13個月連續(xù)下跌，政府力控房價穩(wěn)定的事實(shí)可以看出，深圳短期內(nèi)不會跟進(jìn)此措施，當(dāng)然如果國家整體推進(jìn)房產(chǎn)稅又是例外。

結(jié)合肖捷部長表態(tài)，凝眸判斷2018年深圳不太可能推進(jìn)房產(chǎn)稅。值得開發(fā)商警惕的是《關(guān)于開展商品房銷售價格行為聯(lián)合檢查的通知》正在進(jìn)行中。據(jù)悉，住建部檢查組已經(jīng)進(jìn)駐廣州。部分深圳開發(fā)商房外加價，以精裝修名義變相提高價格等行為或許被嚴(yán)查！

深圳如跟進(jìn)，現(xiàn)在是否合適買房？

剛需剛改客戶非常適合進(jìn)場。理由如下，首先從上海房產(chǎn)稅政策看，政府推出房產(chǎn)稅目的不是為了大幅降低房價，而是穩(wěn)定房價預(yù)期，深圳房價連續(xù)13個月下跌，然而幅度約為1.2%，可見政府不會放任房價大幅度上漲，更不會放任房價大幅度下跌。房價高位盤整將是一段時間內(nèi)大概率事件。在房價盤整期間，剛需剛改客戶有較大的余地挑選心儀的地段、中意的品牌，而不是象過去那樣想買卻買不到。

其次從上海市房產(chǎn)稅征收自2011年開始的房價并沒有大幅度下跌就可以得到印證。

第三從上海房產(chǎn)稅征收對象看，房產(chǎn)稅的目的還是貫徹高層關(guān)于 “房子是用來住的，不是用來炒的”政策精神，對于一般居民買房沒有明顯的影響。

凝眸在此簡要回顧下房產(chǎn)稅政策

上海市房產(chǎn)稅征收對象

1、上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)；

2、非上海市居民家庭在上海市新購的住房。

上海市房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)

1. 免征點(diǎn)：60平方米/人

2. 稅率：房產(chǎn)稅按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計(jì)算繳納，適用稅率0.6%。對住房每平方米市場交易價格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。

3. 房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算公式：上海應(yīng)稅住房年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購住房應(yīng)征稅的面積(建筑面積)×新購住房單價(或核定的計(jì)稅價格)×70%×稅率。

舉例說明，李先生一家三口有80平方米的存量房，現(xiàn)新購買150平方米的新房，單價40000元/平，新購住房應(yīng)征稅面積：80+150-180=50平;應(yīng)繳房產(chǎn)稅額：50*40000*70%*0.6%=8400元。

上海市房產(chǎn)稅減免政策

1. 人均住房低于60平方米的，暫免征收房產(chǎn)稅;

2. 上海市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積;對有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計(jì)算辦法另行制。

3. 上海市居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

4.上海市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

5.符合國家和上海市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有上海市居住證并在上海市工作生活的，其在上海市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

6.持有上海市居住證滿3年并在上海市工作生活的購房人，其在上海市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;持有上海市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有上海市居住證滿3年并在上海市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

7.其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定。

解讀：房產(chǎn)稅主要目的在于控制炒房行為，超出50平的房產(chǎn)每年按照4萬均價計(jì)算即繳納8400元稅款，相當(dāng)于每月增加700元成本。這就在很大程度上加大了炒房者成本?？赡苡腥艘苫螅悍繓|轉(zhuǎn)嫁給租戶怎么辦？第一租戶是否接受尚未可知；第二政府出臺租賃政策，約束房東隨意提租。第三政府將會繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)力度，鼓勵社會參與租賃住房供應(yīng)。 近期市人才安居集團(tuán)參與只租不售土地拍賣就是明證。

深圳如跟進(jìn)，將如何買房？

深圳如跟進(jìn)，凝眸判斷很大概率不會嚴(yán)過上海標(biāo)準(zhǔn)。即每人60平的免稅標(biāo)準(zhǔn)，以深圳大多數(shù)家庭3-4人計(jì)算，可以免稅擁有的房產(chǎn)將多達(dá)180-240平！

這就意味著對于深圳絕大多數(shù)居民而言，房產(chǎn)稅的開證不會對市民的生活有任何改變。相反對于那些持有多套高檔房產(chǎn)的市民和外地來深炒房客將有較大的影響，尤其是一些外地炒房團(tuán)將倍受影響，外地豪客整層掃房現(xiàn)象將大幅度減少！

對于深圳剛需剛改客戶而言，180-240平的額度要仔細(xì)斟酌。安排得當(dāng)，不僅不需要繳納房產(chǎn)稅，反而可以繼續(xù)保持增值性的財(cái)產(chǎn)。如果資金允許，凝眸的建議是購置市中心如羅湖、福田、南山、前海、龍華物業(yè)，依據(jù)自身及家人需求具體確定；關(guān)鍵是第二、第三套，需要仔細(xì)斟酌，或是投資性物業(yè)或是改善性居住值得認(rèn)真考慮。從區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ介_發(fā)商口碑再到樓盤品質(zhì)都得仔細(xì)權(quán)衡，再也不能象過去“買到就是賺到”時代簡單買、買、買了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。