杭州從領(lǐng)漲到領(lǐng)跌 樓市正回歸理性

11月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的浙江省住宅價(jià)格變動(dòng)情況顯示，10月浙江省新建住宅和二手住宅價(jià)格僅為微漲。“金九銀十”成色不足。其中，最大“亮點(diǎn)”是杭州新房?jī)r(jià)格時(shí)隔27個(gè)月后首次出現(xiàn)同比下降。被認(rèn)為是全省房?jī)r(jià)“風(fēng)向標(biāo)”的杭州，從去年以來(lái)一路“領(lǐng)漲”到本月“領(lǐng)跌”，這意味著什么？

經(jīng)過(guò)一年時(shí)間的調(diào)控，特別是十九大報(bào)告提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”后，人們看到浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)初見(jiàn)“退燒”跡象，新房、二手房均呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”，理性正逐步回歸。

新房：杭州“領(lǐng)跌”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示：10月浙江省新建商品住宅銷售價(jià)格，環(huán)比上月上漲0.2%；同比去年同月上漲3.4%，漲幅比上月收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)12個(gè)月回落。

從環(huán)比看，浙江省11個(gè)設(shè)區(qū)市的價(jià)格九漲二平，漲幅最大的是臺(tái)州，上漲1.4%；湖州、紹興等小幅上漲；價(jià)格持平城市為杭州和衢州。從同比看，價(jià)格十漲一降，漲幅較大的是紹興、衢州、金華和臺(tái)州，分別上漲12.0%、11.7%、10.4%和10.0%；其余城市漲幅在3.4%到7%之間；唯一下降的是杭州，降幅達(dá)0.9%。

去年以來(lái)，杭州是浙江省房?jī)r(jià)的領(lǐng)漲城市，本次卻“意外領(lǐng)跌”，這也是杭州自2015年7月以來(lái)，價(jià)格同比27個(gè)月首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。其中意義頗耐人尋味。

一方面，全國(guó)樓市在嚴(yán)格調(diào)控的影響下，在市場(chǎng)資金面持續(xù)收緊的情況下，核心熱點(diǎn)城市的買房高峰正逐漸退潮。另一方面，在“板塊輪動(dòng)效應(yīng)”下，房地產(chǎn)的這種“退潮”也將經(jīng)歷從一線城市、到像杭州這樣的二線、再到三四線這樣的“輪動(dòng)”方式。雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章慧芳認(rèn)為，就浙江省而言，杭州上漲最早，目前，在調(diào)控下新房?jī)r(jià)格也已相對(duì)穩(wěn)定。反而三四線城市，如紹興、衢州、金華等的漲幅仍相對(duì)較高，接下來(lái)，三四線城市也會(huì)受到杭州“退燒”的傳導(dǎo)，可以預(yù)見(jiàn)，浙江省房?jī)r(jià)同比增幅上漲空間已經(jīng)不大，未來(lái)會(huì)繼續(xù)保持同比增幅收窄態(tài)勢(shì)。

對(duì)于杭州房?jī)r(jià)同比0.9%的降幅，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)表示，這是“受上年同期基數(shù)較高影響”。查詢數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2016年10月杭州新建商品住宅價(jià)格同比漲幅為31.5%，比2015年的“定基”上漲34.3%；2017年10月，杭州同比下降0.9%，與2015年的定基比上漲了33.1%。從定基看，杭州的新建商品住宅價(jià)格有所下降。同時(shí)，今年1月至10月杭州商品房銷售面積同比減少16.1%。“量跌價(jià)平。”章慧芳分析說(shuō)，“但成交量下跌，主要原因還是市場(chǎng)房源太少，還是被動(dòng)的下跌。要等到成交量出現(xiàn)‘主動(dòng)’的下降，房?jī)r(jià)才可能出現(xiàn)真正意義上的下降。”

二手房：量跌價(jià)穩(wěn)

在二手住宅方面，與上月相比，10月份全省銷售價(jià)格上漲0.5%，漲幅較上月持平。11個(gè)設(shè)區(qū)市價(jià)格九漲一平一降，漲幅最大的湖州上漲1.1%；金華等小幅上漲；衢州持平，嘉興下降0.6%。

與上年同月相比，10月份全省二手住宅銷售價(jià)格上漲8.3%，漲幅比上月收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)。11個(gè)設(shè)區(qū)市價(jià)格全部上漲，漲幅較大城市為臺(tái)州、嘉興和紹興，價(jià)格分別上漲17.6%、17.2%和16.6%；衢州價(jià)格上漲12.0%，其余城市價(jià)格漲幅均在6.5%到8.4%之間。

對(duì)此，杭州我愛(ài)我家市場(chǎng)研究經(jīng)理徐宏輝認(rèn)為，二手房的價(jià)格從今年年初開(kāi)始處于上漲通道中，但十月的數(shù)據(jù)顯示漲幅已有所放緩，也呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)。

“對(duì)二手房來(lái)說(shuō)，價(jià)格是有滯后性的，數(shù)據(jù)更多反映的是九月份的市場(chǎng)狀態(tài)。”徐宏輝補(bǔ)充說(shuō)。就杭州市場(chǎng)而言，還應(yīng)該看到，價(jià)格上漲放緩的同時(shí)，成交量正在迅速萎縮。據(jù)杭州我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)，今年杭州市區(qū)二手房月成交量一直在萬(wàn)套左右徘徊，6月達(dá)到10185套的頂峰，隨后持續(xù)回落，且跌幅有所擴(kuò)大。

量跌價(jià)穩(wěn)，意味著購(gòu)房者會(huì)持幣觀望。“目前的成交量下滑，是一個(gè)相對(duì)合理的正常狀態(tài)。”徐宏輝說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。