收縮限購(gòu)區(qū)域、首套房首付比降至25%，杭州樓市年底成交量能否翹尾？

南京、武漢、合肥等熱點(diǎn)城市相繼放松限購(gòu)后，杭州也于10月16日出臺(tái)了樓市新政。

10月16日，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的通知》。

通知顯示，杭州限購(gòu)范圍縮減為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)主城四區(qū)；杭州市戶籍家庭可在限購(gòu)區(qū)域買2套住房，非本市戶籍家庭在杭州市區(qū)范圍內(nèi)有繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅記錄的，可在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。

對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”實(shí)施過(guò)程中，“家庭成員在當(dāng)?shù)孛伦》?rdquo;情況如何核查，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局在政策解答中表示，家庭名下住房以杭州市住房情況查詢記錄為準(zhǔn)。購(gòu)買限購(gòu)范圍內(nèi)住房的，只核查購(gòu)房家庭在限購(gòu)范圍內(nèi)的住房情況；購(gòu)買非限購(gòu)范圍內(nèi)住房的，只核查購(gòu)房家庭在所購(gòu)房屋所在區(qū)、縣（市）的住房情況。

“限購(gòu)范圍的縮小，意味著購(gòu)房者選擇范圍的擴(kuò)大，符合購(gòu)房條件群體的數(shù)量增多，可帶動(dòng)購(gòu)房需求的釋放，有利于促進(jìn)樓市成交，提振區(qū)域樓市活躍度。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示。

值得關(guān)注的是，從近兩個(gè)月重點(diǎn)二線城市先后松綁限購(gòu)政策情況來(lái)看，武漢、合肥、濟(jì)南、青島、無(wú)錫等地是全面放松限購(gòu)，而杭州本次樓市政策調(diào)整的重點(diǎn)內(nèi)容則是將限購(gòu)范圍由9個(gè)城區(qū)調(diào)整為主城區(qū)四區(qū)，限購(gòu)松綁力度相對(duì)而言小于上述城市。

對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，像杭州這樣的熱點(diǎn)二線城市，近幾年人口流入規(guī)模較大，產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型效果較為顯著，不可能像其他城市一樣在短時(shí)間內(nèi)完全取消限購(gòu)。“如果一下完全取消限購(gòu)，可能會(huì)導(dǎo)致后續(xù)投資資金的進(jìn)入，違背了‘房住不炒’的原則。”

縮減限購(gòu)區(qū)域的同時(shí)，杭州還在10月16日調(diào)整了住房貸款政策。調(diào)整后，杭州限購(gòu)區(qū)首套住房貸款最低首付款比例為不低于25%，二套住房貸款最低首付款比例為不低于35%，二套住房貸款利率不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加30個(gè)基點(diǎn)；非限購(gòu)區(qū)二套住房貸款利率不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。

杭州此次樓市新政措施還包括，參與杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)住房司法拍賣的競(jìng)買人，取消“須符合本市住房限購(gòu)政策”限制。此外，杭州還延長(zhǎng)了貸款年限，對(duì)職工使用住房公積金貸款購(gòu)買二手住房的，二手住房房齡房齡+貸齡由不超過(guò)50年延長(zhǎng)至不超過(guò)70年等。

“受市場(chǎng)下行因素影響，疊加經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)不太樂(lè)觀，目前司法拍賣的數(shù)量比較多，取消此類住房相關(guān)購(gòu)房限制，有利于解決司法拍賣導(dǎo)致的房源滯銷問(wèn)題。”李宇嘉稱。

受訪專家認(rèn)為，杭州此次調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，目的在于活躍當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>

“近幾年杭州土地供應(yīng)規(guī)模在國(guó)內(nèi)城市中位居前列，在亞運(yùn)會(huì)、G20峰會(huì)籌辦過(guò)程中，杭州資金投入比較大，也出讓了很多地塊。因此部分樓盤因價(jià)格倒掛明顯，導(dǎo)致需求踴躍入市，但目前總體來(lái)看，杭州二手房掛牌量較大，迫切需要活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)。”李宇嘉表示。

事實(shí)上，杭州今年新房、二手房復(fù)蘇速度放緩，尤其是進(jìn)入二季度以來(lái)，下行趨勢(shì)較為明顯。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年下半年以來(lái)，杭州市場(chǎng)熱度有所回落，9月新房住宅成交面積80.63萬(wàn)平方米，雖然成交規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)，但仍低于上半年各月成交水平。

當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)也表現(xiàn)不佳，9月杭州二手住宅成交4130套，環(huán)比下降12.1%。據(jù)鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉介紹，杭州二手掛牌量連續(xù)2個(gè)月上漲，目前已達(dá)到12.85萬(wàn)套。

另?yè)?jù)58安居客數(shù)據(jù)，2023年10月杭州二手房掛牌均價(jià)為31300元/平方米，環(huán)比9月下跌2.41%，同比下跌9.43%。

“自去年4月份開始，杭州二手房掛牌價(jià)開始下跌，此后一路下滑，今年1季度房?jī)r(jià)表現(xiàn)有所企穩(wěn)，但此后仍然呈回落態(tài)勢(shì)。從掛牌房?jī)r(jià)來(lái)看，市場(chǎng)的下行趨勢(shì)并沒(méi)有停止，這也是杭州出臺(tái)調(diào)控放松的重要原因。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，本輪杭州新政對(duì)于改善性需求起到的作用尤其大，短期內(nèi)將有效提升市場(chǎng)成交量，特別是熱門板塊將繼續(xù)升溫，但也將加劇區(qū)域市場(chǎng)的分化。其預(yù)計(jì)，信貸措施與限購(gòu)松綁相互疊加作用下，將對(duì)杭州樓市企穩(wěn)起到積極作用，2023年底有望實(shí)現(xiàn)翹尾行情。

“參照廣州外圍區(qū)域取消限購(gòu)的市場(chǎng)反應(yīng)，預(yù)計(jì)杭州此次政策調(diào)整后，主城限購(gòu)區(qū)域?qū)Ψ窍拶?gòu)區(qū)以及周邊三四線城市的虹吸效應(yīng)將進(jìn)一步增加，短期內(nèi)杭州樓市限購(gòu)區(qū)或出現(xiàn)一個(gè)成交量的小高峰。”張宏偉表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。