北京公積金政策放松空間進(jìn)一步擴(kuò)大，或繼續(xù)出臺寬松政策

北京樓市政策放松空間進(jìn)一步擴(kuò)大。31日，北京住房公積金管理中心發(fā)布通知，優(yōu)化住房公積金個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并自2023年11月1日起施行。其中規(guī)定，家庭名下在京無住房、在全國范圍內(nèi)未使用過公積金貸款的，認(rèn)定為首套住房公積金貸款。

“也就是說，北京公積金貸款將執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)商貸’，家庭名下在京無住房的，將不看其是否有商貸記錄，只要沒有使用過公積金貸款，就可以認(rèn)定為首套住房，享受首套房貸的首付比例和貸款利率。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪對于通知內(nèi)容分析稱。

關(guān)榮雪表示，從本次新政來看，北京政策放松空間進(jìn)一步擴(kuò)大，由此前認(rèn)房又認(rèn)全國范圍內(nèi)的貸款記錄（含商業(yè)貸款和公積金貸款），到現(xiàn)在不再考慮商業(yè)貸款情況，樓市政策在逐步放松，向購房群體釋放了較為強(qiáng)烈的利好信號，降低購房成本，緩解居民購房壓力，加速改善需求釋放，有利于提振市場情緒。隨著政策逐漸發(fā)酵，不排除接下來北京二手房掛牌房源及成交有望再度迎來上升期。

北京公積金執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)商貸”

據(jù)了解，此次政策，在滿足居民剛性住房需求下，支持改善性住房需求，保持住房公積金的政策性和互助性，從認(rèn)本地房、認(rèn)全國公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款，下同）記錄入手，優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

公積金貸款在住房套數(shù)認(rèn)定上不再考慮商業(yè)貸款情況。具體來看，對于首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，通知指出，借款申請人（含共同申請人）在北京市無住房且全國范圍內(nèi)無公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款，下同）記錄的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面，借款申請人在北京市有1套住房的；或在北京市無住房但全國范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的；或在北京市有1套住房且全國范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的，執(zhí)行二套住房公積金貸款政策。另外，借款申請人在北京市有2套及以上住房的或全國范圍內(nèi)已使用過2次公積金貸款的，不予公積金貸款。

北京住房公積金管理中心提醒稱，按照現(xiàn)行政策，一是借款申請人在申請公積金貸款時，全國范圍內(nèi)不能有未還清的公積金貸款；二是對于離婚一年內(nèi)的借款申請人按原政策執(zhí)行差別化住房信貸政策，即離婚未滿一年申請公積金貸款的，按二套住房貸款政策執(zhí)行。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京商業(yè)貸款自9月1日起已經(jīng)執(zhí)行了認(rèn)房不認(rèn)貸，但公積金一直執(zhí)行老標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致很多購房者混合貸款難度很大。最近上海等城市公積金貸款的套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)相繼調(diào)整，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。所以市場對北京也微調(diào)政策有預(yù)期和需求。

關(guān)榮雪也表示，整體來看，北京政策仍采取邊際放松的方式，市場對于北京政策松綁的預(yù)期較強(qiáng)，本次北京優(yōu)化公積金政策，加大惠民力度，利好政策的持續(xù)出臺無疑向市場傳遞了積極信號，改善市場情緒，同時這也意味著政策松綁從二線、三四線城市邁向更高能級的一線城市的格局在逐漸深入。

“公積金貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從過去的‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，調(diào)整為認(rèn)本地房、認(rèn)全國公積金貸款記錄。之前公積金貸款首套房貸，申請家庭必須是在北京無住房，而且無房貸記錄才行。”張大偉如是說。

降低部分購房者購房成本 不排除繼續(xù)出臺寬松政策可能

北京一位房產(chǎn)中介對財(cái)聯(lián)社記者表示，公積金新政執(zhí)行認(rèn)定時點(diǎn)以2023年11月1日遞交初審時間為準(zhǔn)，如果已經(jīng)面簽的，需要撤貸重批，重新來面簽（一站式業(yè)務(wù)撤貸無需客戶業(yè)主到場）。

對于市場而言，張大偉表示，公積金貸款五年期以上首套房貸利率為3.1%，二套房貸為3.575%?，F(xiàn)在北京商貸的首套房利率為4.75%，所以公積金政策寬松，有利于降低部分購房者的購房成本。

張大偉補(bǔ)充稱，公積金首套房貸最高額度為120萬元，如果是東、西城家庭，購買城六區(qū)之外的首套住房，貸款最高額度還可以上浮20萬元，也就是140萬元；如果是城六區(qū)家庭，購買城六區(qū)之外的首套住房，貸款最高額度可以上浮10萬元，也就是130萬元。公積金二套房貸的最高貸款額度只有60萬元。不論是首套還是二套，對于購房者來說，公積金基本都需要和商貸混合使用。

“整體看，當(dāng)下北京房地產(chǎn)在認(rèn)房不認(rèn)貸政策后，出現(xiàn)了短暫的市場上漲，但進(jìn)入10月整體市場降溫明顯，這種情況下，需要出臺更多的政策。其中包括首套房利率加點(diǎn)取消、限購政策微調(diào)等是市場主要關(guān)注的政策。”張大偉如是說。

“根據(jù)此前廣州、上海的調(diào)整步伐，從‘認(rèn)房不認(rèn)貸’逐漸滲透到區(qū)域限購松綁，不排除北京接下來可能會繼續(xù)出臺寬松政策，有望迎來限購政策的局部松綁。”關(guān)榮雪表示。

據(jù)了解，10月16日，杭州優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，縮減限購區(qū)域的同時，還調(diào)整了住房貸款政策。調(diào)整后，杭州限購區(qū)首套住房貸款最低首付款比例為不低于25%，二套住房貸款最低首付款比例為不低于35%。10月17日，上海成為首個實(shí)施公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”一線城市。此外，10月17日，海南省公告，對于擁有海南省戶籍的居民家庭，貸款購買三亞市商品住房，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為25%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為35%。

10月20日，成都公積金實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。10月30日，鄭州住房公積金管理中心發(fā)布關(guān)于住房公積金個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知。自2023年10月30日起，辦理住房公積金個人住房貸款及組合貸款時，按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”原則認(rèn)定家庭住房套數(shù)，住房套數(shù)按照鄭州市行政區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)有成套住房認(rèn)定。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。