蘭州限購松綁啟示錄：壓抑心理釋放 調(diào)控或到分岔口

此次政策調(diào)整不是放松調(diào)控，而是落實分類調(diào)控、因域施策，提高調(diào)控的精準性。”對房地產(chǎn)而言，2017年是政策調(diào)控年，而蘭州是這一波調(diào)控中，首個松綁限購的城市，給行業(yè)帶來影響?yīng)q如深水榨蛋。一邊是市場成交的下滑，一邊是政策的嚴厲，如何從中取舍、精準調(diào)控，極考驗地方政府的智慧。一刀切的調(diào)控思路已經(jīng)過時，不同地市之間，購房者、中介及開發(fā)商不同的市場角色之間，對引導(dǎo)性的調(diào)控政策均各有所求。但從行業(yè)整體而言，只有市場平穩(wěn)才是最終訴求。第一個放松限購的城市出現(xiàn)蘭州敢為全國之先，在1月5日發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)工作的通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ诽岢?，對蘭州市房地產(chǎn)市場區(qū)域性限購政策進行調(diào)整，取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠區(qū)域的住房限購政策；另外，對蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū)范圍內(nèi)的存量房、新房實施限售，期限為三年。蘭州此輪限購開始于2017年4月，同年8月升級，增加西固區(qū)限購等條款，升級后到今年1月未滿半年，如今針對性取消限購，實施限售，一進一退，并不全然是放松。盡管如此，還是引起了行業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。2016年四季度開始，全國多城的調(diào)控政策來襲，從限購限價限貸到限商限售，各種限制措施齊出。戴德梁行的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，樓市調(diào)控政策密集度超過了以往任何一年。2017年以來，出臺相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施已經(jīng)超過200次。僅9月份，多達45個城市和中央部委發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策52次，數(shù)量超過了2016年10月份。戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級董事張曉端指出，一系列

史上最嚴”的調(diào)控措施接連出臺，密織調(diào)控大網(wǎng)，堅持調(diào)控不放松，促使房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，為長效機制建設(shè)創(chuàng)造條件。政策影響成交。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年，一線城市的成交面積為3139.94萬平方米，同比下跌37%，而二線城市也有15%的跌幅。在此背景下，蘭州限購松綁所帶來的意義和討論價值跳脫出蘭州這個單一城市的地理范疇。關(guān)鍵的問題在于，蘭州放松限購是全國房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁的開端嗎？在蘭州之后，會否有其他的城市跟進？平靜下來的市場是否將再度沸騰？廣州第一太平戴維斯房地產(chǎn)與土地評估有限公司董事徐憶對第一財經(jīng)記者表示：

如果政策很嚴厲一刀切，可能后續(xù)部分城市需要走去庫存的路。分類、差別化調(diào)控是一個好的發(fā)展方向，如果蘭州的調(diào)整沒有被叫停，不排除后續(xù)有城市根據(jù)自己的情況跟進調(diào)整。”蘭州還是面臨著巨大的壓力。取消部分區(qū)域限購的調(diào)整在1月8日正式執(zhí)行，而蘭州當天就發(fā)布了一份內(nèi)容說明，表示對蘭州市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進行了優(yōu)化和調(diào)整，但不是放松調(diào)控，并再次明確嚴格商品住房的價格監(jiān)測和管控，新房銷售時售價不得高于報備價格。城市搶人繞過限購除了地方政府明文松綁限購?fù)?，破解限購的另一途徑來自戶籍，無論是一年、三年還是五年的社保或納稅證明，在戶籍人口面前通通遁于無形。深圳中原的研究報告顯示，限購政策規(guī)定非深戶購房需連續(xù)5年社保，購房門檻提升，而落戶深圳成為較為便捷的滿足購房要求的方式。以歷年深圳二手住宅成交戶籍走勢為參考，2016年購房戶籍人口比例不足70%，而2017年末已到達73%。在蘭州為限購松綁之際，南京發(fā)布《關(guān)于進一步加強人才安居工作的實施意見》，通過提供住房、補貼、政策等為高層次人才、高校畢業(yè)生等人才送出

安居大福利”，其中包括，在南京市無住房的，可不受戶籍限制，通過在商品住房項目中籌集部分房源定向供應(yīng)的市場化方式解決住房問題。更早前，秦皇島市也發(fā)布通知，重大招商引資項目和機關(guān)、企事業(yè)單位引進的高端急需人才等，經(jīng)所在區(qū)政府（管委會）認定后，購房不受戶籍和社保的限制。而鄭州市發(fā)布的《鄭州市青年人才首次購房補貼發(fā)放及非鄭戶籍人才購房實施辦法（暫行）》也提出，在鄭州工作并擁有全日制本科以上學(xué)歷、副高級職稱（高級技師）以上的非鄭戶籍人才，在鄭州購買首套自住商品住宅，不再審核社保和個稅證明的繳納期限。廣州市人民政府辦公廳也于近日印發(fā)《廣州市推動非戶籍人口在城市落戶的實施方案》，要求加大引進人才入戶力度，增加安排各區(qū)的引進人才落戶指標。無論是一線城市還是二線城市，搶人才的大戰(zhàn)愈演愈烈，戶籍改革也在加快推進，不一而足。觀點普遍認為，新增戶籍人口繞過限購，將形成新的樓市需求。對此，萬科董事長朱旭認為，

二線城市政策的松動，針對人才落戶購房，跟住建部的精神并不違背。”朱旭表示：

2017年12月23日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開，已對今年全年樓市定調(diào)，抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。”行業(yè)對蘭州限購松綁的熱議實質(zhì)上是壓抑心理的釋放，這輪從2016年10月持續(xù)至今的調(diào)控頻率高、范圍廣，如今已進行一年半，在差別化調(diào)控的精神指導(dǎo)下，或走到了分岔口。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。