大體量經營性資產提供融資空間，賣方最新解讀萬科償債可能

針對3月11日即將到期的美元債VNKRLE 5.35 03/11/24（XS1917548247），萬科最近給出了最新回應。公司表示所有資金已經到位，償債工作在有序鋪排中。目前萬科基本面如何、償債壓力疏解路徑何解，房地產新政策導向下房企面臨的債務壓力情況怎樣，皆成為市場關注所在。不少賣方進行了最新研究與解讀。

東方證券研究團隊，可以看到，房地產行業(yè)銷售規(guī)模整體收縮，但萬科銷售保持韌性。數(shù)據(jù)顯示，2023年全年以及2024年初始，房地產整體銷售規(guī)模收縮明顯，從2023年克爾瑞百強房企銷售金額來看，百強同比下跌17.7%、前五房企下跌11.8%，而萬科的合同銷售額同比下滑9.8%。2024年1-2月萬科合同銷售額同比下降41.7%，而百強銷售額跌幅過半。在行業(yè)下行期萬科銷售端不可避免承壓，但萬科降幅小于行業(yè)以及頭部房企，體現(xiàn)其較強韌性。

此外，東吳證券認為，萬科擁有較大體量的經營性資產，可通過資產處置、發(fā)行REITS、經營性物業(yè)貸款緩解現(xiàn)金流緊張。具體表現(xiàn)在兩方面，

一是近期萬科積極處置經營性資產，包括出售悅莊、七寶商業(yè)廣場、深圳高新投6.16%的股權等，直接快速回籠資金以應對2024年償債工作。

二是除了直接出售資產，萬科積極推進以REITS為代表的不動產長期股權投資，為其經營性物業(yè)開拓資產增值變現(xiàn)路徑。萬科第一只公募REITS中金印力于2023年11月正式獲批，成為首批消費基礎設施REITS之一；其后，萬科倉儲物流也走上了REITS的道路，3月1日華夏萬緯REITS正式進入發(fā)行階段。

其中，11月26日，中金印力消費REIT獲得中國證監(jiān)會準予注冊的批復，成為首批消費基礎設施REITs之一，開源證券研究團隊稱，如成功發(fā)行，將有助于盤活印力集團商業(yè)不動產存量項目，打通公司重資產商業(yè)的退出路徑。

目前來看，2024年1月央行等印發(fā)通知，表示經營性物業(yè)貸款可用于償還房企的公開債。對于萬科等持有較大體量非房開資產的房企來說，該政策有利于優(yōu)化債務結構、有效降低公開債違約風險。

另一組數(shù)據(jù)顯示，2023年全年，萬科拿地金額830億元，同比減少10.1%，拿地面積569萬方，同比減少17.7%，整體降幅較2022年大幅收窄。國泰君安研究團隊提到，2023年萬科土地投資強度保持2022年一樣的水平22%，但公司拿地均價14573元/㎡較2022年提升9.3%，證明公司在積極換倉，聚焦高能級核心城市。

受訪人士稱，房地產融資協(xié)調機制加速落地，以項目為載體穩(wěn)資金鏈、穩(wěn)建設，這對房地產行業(yè)產生深遠影響。東方證券研究團隊認為，在目前房地產行業(yè)困難時期，萬科持有的經營性資產融資空間較大，短期內標債風險較低。

具體來看，近期，我國多個城市加快了房地產融資協(xié)調機制的構建步伐，以解決當前房企面臨的債務壓力問題。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協(xié)調機制，共提出房地產項目約6000個，商業(yè)銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

在東方證券研究團隊看來，上述有利于資產優(yōu)質、合規(guī)經營的項目及時獲得融資支持，推進建設、按期交付。隨著項目資金逐漸落位，預計能夠對房地產行業(yè)進一步托底。

回到二級市場，近日，萬科債務風波引發(fā)市場動蕩，萬科多只債券價格明顯下跌，尤其是在A股和港股在3月4日出現(xiàn)較大跌幅。市場有傳聞稱萬科管理層赴北京與以包括新華資產在內的保險公司為主的貸款類機構進行談判，以將部分即將到期的非標債務延期。隨后，新華資產在其官微發(fā)布澄清公告稱：

“近期，公司關注到有關我公司與萬科企業(yè)的不實信息。萬科企業(yè)系中國房地產行業(yè)龍頭企業(yè)，一直與我公司保持正常的業(yè)務合作。作為一家專業(yè)的、負責任的資產管理公司，我公司對中國經濟發(fā)展充滿信心，堅決服務國家戰(zhàn)略發(fā)展大局，支持中國房地產業(yè)健康發(fā)展。”

不難發(fā)現(xiàn)，對于持續(xù)陷入深入調整的房地產行業(yè)來說，債務到期償還將繼續(xù)引起市場關注。在境外債券方面，萬科今年共有3只美元債面臨到期。今年年初，萬科與金融機構交流的會議紀要曾顯示，萬科將通過自有資金、境外主體分紅回購以及銀團貸款來償還上述美元債。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。