北京“高精尖”產(chǎn)業(yè)用地試行彈性出讓

近日，北京市人民政府辦公廳印發(fā)《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)用地政策的意見》（簡(jiǎn)稱《意見》）。其中明確規(guī)定，北京將在19個(gè)重點(diǎn)區(qū)域中啟動(dòng)“彈性年期出讓土地和土地年租制”，除了部分特殊情況，土地流轉(zhuǎn)年限縮短到20年以內(nèi)。業(yè)內(nèi)人士表示，通過壓縮此類用地年限，有利于更好地監(jiān)管此類用地的運(yùn)作，對(duì)于一些不合格的用地，在考核方面也會(huì)更加精準(zhǔn)，防范部分企業(yè)在土地上隨便變性或者不積極提高產(chǎn)出效率。

出讓年限可縮至20年

《意見》將率先在國(guó)務(wù)院和北京市政府批準(zhǔn)設(shè)立的開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)試點(diǎn)。在試點(diǎn)時(shí)，各園區(qū)將堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，節(jié)約集約的原則，同時(shí)實(shí)行全生命周期管理，完善產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入和退出機(jī)制，推行企業(yè)投資項(xiàng)目承諾制，健全并實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管和定期評(píng)估制度，嚴(yán)防投機(jī)炒賣房屋和土地。

《意見》還規(guī)定，入園企業(yè)通過租賃方式取得園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地，土地租賃最長(zhǎng)期限不超過15年。如果入園企業(yè)申請(qǐng)以出讓方式取得園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地，實(shí)行彈性年期出讓，出讓年限最長(zhǎng)為20年。

據(jù)負(fù)責(zé)起草這份文件的市規(guī)劃國(guó)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，本次土地使用年限的調(diào)整是為了控制和降低土地使用成本，為北京市正在大力推廣的高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力保障。

此次出臺(tái)的政策還對(duì)利用園區(qū)炒房的行為作出了相關(guān)規(guī)定?！兑庖姟贩Q，除北京市政府審核批準(zhǔn)的專業(yè)園、公共服務(wù)平臺(tái)、孵化器運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)可將依法自持建設(shè)用地使用權(quán)的土地或建設(shè)的產(chǎn)業(yè)用房出租給入園企業(yè)外，其他入園企業(yè)嚴(yán)禁以任何形式將園區(qū)出讓或出租的土地及地上房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、銷售、出租，對(duì)擅自改變土地用途、變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)等的企業(yè)，由所在區(qū)政府、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)組織相關(guān)部門按照相關(guān)法律法規(guī)和履約監(jiān)管協(xié)議書進(jìn)行處置。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，由于“科改住”在整體樓市中比例很低，就目前的樓市調(diào)控而言，這項(xiàng)措施對(duì)住宅市場(chǎng)基本沒有影響。

降低土地成本

對(duì)住宅市場(chǎng)影響有限，但業(yè)內(nèi)人士表示，此舉將有利于相關(guān)土地價(jià)格降低，減少企業(yè)入駐成本，有效實(shí)現(xiàn)土地利用效率。

以北京去年3月份成交的位于亦莊開發(fā)區(qū)的某工業(yè)地塊為例，該地塊出讓年限為50年，土地面積為2萬(wàn)平方米，起拍價(jià)和成交價(jià)均為3240.0972萬(wàn)元。“如果土地出讓年限縮短，土地價(jià)格會(huì)有一定幅度下降，有利于相關(guān)企業(yè)降低拿地成本。”張大偉表示。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，通過壓縮此類用地年限，有利于更好地監(jiān)管此類用地的運(yùn)作，對(duì)于一些不合格的用地，在考核方面也會(huì)更加精準(zhǔn)，防范部分企業(yè)在土地上隨便變性或者不積極提高產(chǎn)出效率。

隨著土地年限縮短，也將加快相關(guān)地塊的開發(fā)效率，降低土地閑置風(fēng)險(xiǎn)。

“包括工業(yè)地塊在內(nèi)，土地閑置一直是土地資源管理上的難題。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京的此項(xiàng)做法并非首創(chuàng)，類似做法和思路在上海也存在。上海也持續(xù)在工業(yè)用地方面推進(jìn)全生命周期管理的模式，其思路也強(qiáng)調(diào)了彈性年期出讓的導(dǎo)向。此前海南對(duì)于土地市場(chǎng)的管控，其實(shí)也有類似的邏輯，強(qiáng)調(diào)了土地背后的產(chǎn)值收益。“這都可以理解為高質(zhì)量發(fā)展的導(dǎo)向，會(huì)促使一些產(chǎn)業(yè)用地和工業(yè)用地不斷調(diào)整供應(yīng)模式，以實(shí)現(xiàn)更好的出讓和發(fā)展效應(yīng)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。