北京88.15億元賣(mài)出兩宗限價(jià)地低溢價(jià)成交漸成常態(tài)

北京土地市場(chǎng)昨日（1月17日）出讓兩宗分別位于朝陽(yáng)區(qū)和昌平區(qū)的住宅用地，現(xiàn)場(chǎng)引發(fā)中糧、中海、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、旭輝等十余家房企競(jìng)相角逐。最終，朝陽(yáng)孫河地塊被中糧旭輝聯(lián)合體以33.65億元總價(jià)、低至1.02%的溢價(jià)率收入囊中；而昌平沙河地塊以54.5億元總價(jià)和20.31%溢價(jià)率被中海拿下。

首先開(kāi)拍的朝陽(yáng)孫河地塊，據(jù)公開(kāi)資料顯示，建設(shè)用地面積為53525.811平方米，五通一平，出讓起始價(jià)是33.31億元，此前共獲兩次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，最高報(bào)價(jià)33.48億元。根據(jù)出讓規(guī)則，該宗地中商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)68924元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)72370元/平方米。

出乎意料的是，在中糧旭輝聯(lián)合體和首創(chuàng)遠(yuǎn)洋聯(lián)合體兩家競(jìng)爭(zhēng)者之間并未展開(kāi)激烈叫板，現(xiàn)場(chǎng)僅以一輪舉牌便定結(jié)果，中糧旭輝聯(lián)合體以33.65億元總價(jià)結(jié)束競(jìng)拍，溢價(jià)率僅為1.02%，反映出近期房企的拿地欲望處在低位。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉觀察表示，從2012年開(kāi)始，孫河區(qū)域內(nèi)已經(jīng)成交11宗地塊，區(qū)域內(nèi)累計(jì)土地成交金額高達(dá)373億元。根據(jù)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)情況，目前成交均價(jià)在8萬(wàn)左右。區(qū)域內(nèi)在2018年將有超過(guò)3500套限價(jià)商品房供應(yīng)，同時(shí)之前的商品房預(yù)計(jì)入市也將超過(guò)千套，供應(yīng)量比之前有明顯上漲，整體土地溢價(jià)率有所下行。

另一關(guān)注度顯然更高的昌平沙河地塊，獲得了中海、金茂、綠城、金地、華潤(rùn)招商聯(lián)合體等眾多房企的青睞?，F(xiàn)場(chǎng)，在17輪競(jìng)拍后，該地塊以54.5億元成交價(jià)落入中海囊中，溢價(jià)率達(dá)20.31%。

據(jù)了解，該地塊建設(shè)用地面積高達(dá)175114.652平方米，六通一平，出讓起始價(jià)達(dá)到45.3億元，在5次網(wǎng)上報(bào)價(jià)中提至46.3億元。值得注意的是，該地塊出現(xiàn)不同的限價(jià)規(guī)定，LCH-010地塊中建設(shè)的商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)59610元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)62591元/平方米；LCH-012地塊中建設(shè)的商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)54553元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)57281元/平方米。這對(duì)房企后續(xù)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)也提出挑戰(zhàn)。

張大偉認(rèn)為，上述兩宗地都是優(yōu)質(zhì)地塊，容積率較低，且沒(méi)有70/90政策限制，但商品房全部限價(jià)與限售，最后溢價(jià)率分別是1%與20.3%。相比而言，2017年北京土地的平均溢價(jià)率是24%，2018年截至日前是13.8%，明顯降低。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。