3月新發(fā)按揭利率快速下行，終結(jié)與企業(yè)貸款利率近5年倒掛局面

最新官方數(shù)據(jù)顯示，今年在央行降準(zhǔn)0.5個百分點，并引導(dǎo)5年期以上LPR下降0.25個百分點，帶動按揭貸款實際利率下行等措施的綜合影響下，近五年來按揭貸款利率與企業(yè)貸款利率之間的倒掛局面終于宣告結(jié)束。

上周五，央行公布3月份及一季度金融數(shù)據(jù)。值得關(guān)注的是，央行提供的數(shù)據(jù)顯示，3月份新發(fā)企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.75%，比上月低1個基點，比上年同期低22個基點；3月份新發(fā)個人住房貸款利率為3.71%，比上月低15個基點，比去年同期低46個基點。

據(jù)媒體梳理的歷史數(shù)據(jù)顯示，自2019年6月公布該項數(shù)據(jù)以來，個人住房貸款加權(quán)平均利率一直高于企業(yè)貸款加權(quán)平均利率。

房貸環(huán)比有所改善，需求依然待振

央行數(shù)據(jù)顯示，盡管新發(fā)按揭利率當(dāng)月已經(jīng)低于企業(yè)貸款利率，但3月居民短貸、中長貸分別增長4908和4516億元，分別同比下降1186和1832億。

但從環(huán)比來看，3月份的按揭貸款卻在逐步好轉(zhuǎn)。3月住戶貸款增加9406億元，同比少增3041億元，但是環(huán)比大幅多增1.53萬億元，3月房貸環(huán)比分別增加9776、5554億元，顯示春節(jié)以來的樓市政策發(fā)揮作用。

4月13日，民生銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬發(fā)布觀點認(rèn)為，3月新發(fā)個人住房貸款利率降至3.71%，比上月低15個基點，比去年同期低46個基點。貸款利率的持續(xù)下行，使得企業(yè)居民利息負(fù)擔(dān)進(jìn)一步減輕，既激發(fā)了企業(yè)居民信貸需求，也有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

4月15日，兩位券商銀行業(yè)首席分析師對財聯(lián)社表示，從銀行經(jīng)營的角度來看，企業(yè)貸款利率與按揭利率孰高孰低并無直接影響。

不過在部分市場人士看來，房貸利率的走勢依然會成為當(dāng)前影響購房意愿的一個因素。

4月15日，中原地產(chǎn)廣州某區(qū)域總監(jiān)對財聯(lián)社表示，去年以來的放松限購政策，對二手市場交易有一定提升，現(xiàn)在市場觀望情緒依然沒有散去；一手二手交易主要集中在核心區(qū)域、商圈周圍。購房者對負(fù)債能力和房價下跌均有擔(dān)心，總體上，市場感覺不是太好。

當(dāng)前格局能否維持尚未知，但市場預(yù)計4月LPR暫不變

3月份按揭貸款利率低于企業(yè)貸款的狀況，未來能否維持下去？目前市場觀點并不一致。其中一個重要因素，則顯然是LPR利率未來會以何種節(jié)奏下行。

中泰證券數(shù)據(jù)顯示，10大和30大城市商品房3月成交面積分別為14.90和28.41萬平方米，均低于往年同期水平，甚至低于2020年疫情期間。而4月上半月10大和30大城市商品房成交面積分別為11.01和30.07萬平方米，仍低于去年同期，樓市的復(fù)蘇還需進(jìn)一步觀察。

4月15日，央行開展20億元公開市場逆回購操作和1000億元中期借貸便利（MLF）操作，利率不變。

東方金誠王青認(rèn)為，4月MLF操作利率不變符合市場普遍預(yù)期，主要源于2月全面降準(zhǔn)落地、5年期以上LPR報價大幅下調(diào)，以及一季度經(jīng)濟(jì)延續(xù)回升向上態(tài)勢背景下，當(dāng)前實施政策性降息的迫切性不高。

一般來說，LPR以MLF利率為錨，MLF下調(diào)隨后LPR也會下調(diào)。因此，在MLF沒有變動的背景下，預(yù)計4月LPR或仍“按兵不動”。

對于樓市后續(xù)來看，溫彬判斷，隨著房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，購房者置業(yè)意愿或?qū)⒂瓉頊睾托迯?fù)，疊加“白名單”項目融資支持持續(xù)落地，項目建設(shè)推進(jìn)也有利于提振市場信心，進(jìn)而帶動新房銷售邊際好轉(zhuǎn)。

但是溫彬認(rèn)為房貸回升會是一個長期過程，在他看來，居民端信用的持續(xù)修復(fù)仍主要由就業(yè)、收入等長期變量影響，退一步來說，即便居民收入預(yù)期尚待改善、資產(chǎn)端投資回報率下行等背景下，早償率或仍在高位。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。