2月2日從背離指標預(yù)估218房地產(chǎn)走勢：開發(fā)投資將緩慢下行

在經(jīng)歷了2016年的“去庫存”和2017年的“緊調(diào)控”之后，2018年的房地產(chǎn)市場將進入相對平靜的發(fā)展期。房地產(chǎn)開發(fā)投資將會緩慢下行，但不會有失速之虞。在市場整體下行過程中，行業(yè)集中度將會繼續(xù)提升。相應(yīng)的，幾個背離的指標也有望出現(xiàn)彌合態(tài)勢。

房地產(chǎn)行業(yè)的韌性對中國經(jīng)濟在2017年企穩(wěn)回升發(fā)揮了重要作用。這一年房地產(chǎn)業(yè)在我國GDP的占比已升至6.51%，是有統(tǒng)計以來的最高水平。只是，隨著房地產(chǎn)去庫存告一段落及調(diào)控仍保持高壓之勢，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出一些統(tǒng)計指標的背離現(xiàn)象。

一是銷售弱，但拿地猛。2017年1月至12月商品房銷售面積同比增長7.7%，相比2016年大幅放緩，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速1月至12月同比增長15.8%，遠高于2016年。銷售持續(xù)走弱，企業(yè)仍大量拿地，可能源于兩個原因：企業(yè)有錢拿地及地方政府加大了推地力度。經(jīng)過兩年火熱的去庫存，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況顯著改善，排名靠前的大企業(yè)資金更充裕。目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中自籌資金（主要是非標融資）同比增速持續(xù)上升，而其他資金增速（主要是跟銷售相關(guān)的定金及按揭貸款）也回升至8.6%。根據(jù)2017年4月住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布的通知，住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。在租購并舉思路的主導下，去年下半年用于租賃的地塊也加大了推出力度。

二是新開工快，但整體施工慢。2017年1月至12月，房屋新開工面積同比增長7.0%，增速比1月至11月提高0.1個百分點，與此同時，1月至12月施工面積同比增長3.0%，增速僅比1月至11月回落0.1個百分點。新開工和施工面積增速相比2016年都有所回落，但前者仍遠高于后者。

新開工面積同比高增是被動跟隨購地面積上升的結(jié)果。因為房企拿地后一年內(nèi)不開工，需繳納最高20%的土地閑置費；兩年內(nèi)不開工，政府有權(quán)無償收回土地使用權(quán)。所以，企業(yè)在拿地之后會盡快開工。而施工面積由新開工面積和復(fù)工面積共同決定。新開工面積同比加快，整體施工面積增速偏慢，意味著復(fù)工面積同比增速放緩，除了環(huán)保督查限制施工項目進展，房企受新盤限價政策影響而放緩?fù)票P力度和竣工速度也是重要原因。

三是拿地猛，但開發(fā)增速放緩。2017年1月至12月土地成交價款13644億元，同比猛增49.4%，是2011年初以來的最高水平，而同期全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長7.0%，增速比1月至11月回落0.5個百分點，是全年最低水平。

房地產(chǎn)市場出現(xiàn)這些背離現(xiàn)象，與宏觀層面上調(diào)控繼續(xù)深化和微觀層面上產(chǎn)業(yè)集中度提升密不可分。

從宏觀層面分析，2017年是房地產(chǎn)調(diào)控大年，政策調(diào)控的目標在于通過短期調(diào)控政策常態(tài)化以維持房價中期穩(wěn)定，為落實長效機制提供窗口期。與往年相比，2017年調(diào)控體現(xiàn)出三個特點：熱點城市政策出臺“高頻次”、調(diào)控城市覆蓋“范圍廣”、政策措施“多維度”。一方面，預(yù)售證監(jiān)管、土地供應(yīng)調(diào)控及限售等政策，在供給端限制增加供應(yīng)。另一方面政府又通過需求端調(diào)控對投資需求嚴加限制，甚至影響了一部分自住需求。由此，房地產(chǎn)銷售增速趨勢性回落，進而影響到企業(yè)的開發(fā)資金來源和投資增速。

從微觀層面分析，經(jīng)過10年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)分化加劇，行業(yè)集中度不斷提升。2016年，前10名和前20名房地產(chǎn)企業(yè)銷售額占比分別為18.81%和25.33%，分別較上年提高1.94和2.52個百分點；前10名和前20名房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積占比分別為12.19%和15.94%，分別較上年提高0.88和1.32個百分點。2017年1月至9月，房地產(chǎn)市場集中度繼續(xù)提升，前10名和前20名房地產(chǎn)企業(yè)銷售額占比分別為24.40%和32.50%；前10名和前20名房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積占比分別為15.80%和20.30%。房地產(chǎn)市場進一步呈現(xiàn)巨頭競爭之勢，大房企融資手段和渠道更豐富，博弈的能力更強，應(yīng)對市場波動的底氣也更足。所以，即使整體銷售增速逐漸走低，他們?nèi)阅鼙３州^強的盈利水平，并有動力積極拿地，在全國布局。

在加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的大政下，2018年的調(diào)控政策仍將繼續(xù)延續(xù)，但會逐漸向供給層面偏移，為長效機制落地爭取時間。預(yù)計銷售增速將會繼續(xù)下行，進而會通過“銷售—資金來源—房價—新開工—投資”的渠道向投資端傳導，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由此將逐漸放緩。

不過，隨著產(chǎn)業(yè)集中度提升，市場波動性也會隨之減弱。而且，基于以下三個因素，預(yù)計2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也會有所限制：首先，房地產(chǎn)長效機制落地將邁出實質(zhì)性步伐，多元化住房供應(yīng)體系正在形成，多個省市確定要加快發(fā)展住房租賃市場，多地開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，租賃住房建設(shè)和土地供應(yīng)將增加；其次，經(jīng)過前期大力度去庫存，待售面積已降至近3年來的最低水平，這意味著新房價格下跌空間有限，有望對投資端產(chǎn)生帶動作用；最后，最新調(diào)控政策將土地供應(yīng)跟房地產(chǎn)銷售掛鉤，加大了土地供給的彈性，而且2018年有580萬套棚改計劃，雖然低于2017年的609萬套，但高于市場預(yù)期的500萬套。

總體來看，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2016年的“去庫存”和2017年的“緊調(diào)控”之后，2018年將進入相對平靜的發(fā)展期。調(diào)控政策加碼的空間有限，而且會逐漸向供給端偏移；房地產(chǎn)開發(fā)投資將會緩慢下行，但不會有失速之虞。在市場整體下行過程中，行業(yè)集中度將會繼續(xù)提升。相應(yīng)的，幾個背離的指標也有望出現(xiàn)彌合態(tài)勢。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。