“517”樓市新政首周：二三線城市接力落地，一線城市暫“按兵不動”

繼房地產(chǎn)金融政策三連發(fā)后，本周已有多地陸續(xù)下調(diào)房貸利率和首付比例，部分地區(qū)也迎來了新一輪“看房潮”，不過各線城市的落地速度出現(xiàn)了“分層”現(xiàn)象。

自從武漢打響“第一槍”后，合肥、長沙、西安、濟南等熱點城市傳來首付比例和房貸下調(diào)的消息，但北上廣深、以及一些新一線城市暫無動靜。長三角區(qū)域內(nèi)，常州、合肥率先下調(diào)房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，但上海、杭州、南京、無錫等城市繼續(xù)維持原有的房貸利率和首付比例。不過，目前，蘇州、杭州的銀行內(nèi)部人士均表示會很快落地調(diào)整。

業(yè)內(nèi)人士表示，一線城市存量房貸加點較高，新發(fā)利率的下調(diào)可能會涉及到存量房貸客戶的心理落差，因此一線城市房貸利率下限調(diào)整還需充分考量。三四線城市及普通二線城市或優(yōu)先進行政策調(diào)整，預(yù)計接下來大部分城市首付比例將降至15%、20%。

普通二線和三四線城市先行 一線城市較謹(jǐn)慎

5月17日，房地產(chǎn)金融政策“三連發(fā)”，帶動周末看房量快速上漲，各地推進情況如何？在個人住房公積金貸款利率方面，北上廣深、重慶、廣東、遼寧、湖北、河北、河南、江蘇、江西全省已經(jīng)下調(diào)利率。

但在首付比例和商貸利率方面，各地則出現(xiàn)了分層現(xiàn)象，一線城市以及強二線城市暫未松動，二三線城市落地步伐很快。據(jù)統(tǒng)計，本周武漢、合肥、長沙、西安、濟南、鄭州、昆明、南昌、廈門、福州、常州、合肥等地下調(diào)首付比例和房貸利率，但北上廣深等城市暫無動靜。

普通二線城市先行的趨勢在長三角地區(qū)也很明顯，目前，常州、合肥等地已率先下調(diào)房貸利率標(biāo)準(zhǔn)。但上海、杭州、南京、無錫等地的多位銀行人士則表示暫時沒有變化，首付還是20%，利率維持不變。

安徽省內(nèi)合肥、蕪湖則已經(jīng)將首付比例調(diào)整至首套房15%，合肥已同步下調(diào)房貸利率及首付比例，即首套住房首付比例最低至15%、二套房最低至25%，合肥首套房和二套房按揭貸款利率均降至3.45%，而蕪湖的按揭利率仍保持首套房3.45%，二套房4.15%。

而南京某城商行人士對財聯(lián)社記者表示：“首套房利率15號剛剛調(diào)整過，目前首套房利率還是按照3.45%執(zhí)行，二套房房貸利率維持不變，依然是LPR+30基點，即為4.25%，未來是否再降還要等政策通知落地。”不過他建議購房者可以先按首付比例15%的計劃起來。

蘇州、杭州等銀行的相關(guān)人士也表示暫無變化，但新政近期可能落地。蘇州某股份制銀行的貸款經(jīng)理表示：“現(xiàn)在首付比還是20%，但是應(yīng)該很塊就會調(diào)整，我們目前在等上面的通知，對外說的不能很明確，但是過不了多久就會落地。”

“杭州現(xiàn)在的首付和二套的利率是3.75%和3.95%，首付比例目前還是20%，但是很快就會調(diào)整的，具體時間不太好說要等通知。但是如果你不著急就再等一等，很快的。”杭州某股份制銀行的貸款人士表示。

對于各線城市的節(jié)奏不同，諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，一線城市存量房貸加點較高，新發(fā)利率的下調(diào)可能會涉及到存量房貸客戶的心理落差，因此一線城市房貸利率下限調(diào)整還需充分考量。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜則指出，新政出臺后，三四線城市及普通二線城市望優(yōu)先進行政策調(diào)整，但預(yù)計接下來大部分城市首付比例將降至15%、20%。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進還指出，各城市速度不一，也有優(yōu)化完善政策的緣故。“不久前，北京優(yōu)化調(diào)整了住房限購政策，南京出臺買房落戶并在近期下調(diào)過貸款利率，因此這些城市也要系統(tǒng)的頒布政策，落地更加全面，未來肯定還是會調(diào)整落地的。”

新政落地后購房者熱情提升 需關(guān)注銀行息差壓力

房地產(chǎn)新政落地后，激起了此前處在觀望中的購房者熱情，但大部分來了解情況的仍是剛需人群。上海某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對財聯(lián)社記者表示，今年以來購房者的熱情一直不高，在新政落地后前來咨詢的人流量上升，但態(tài)度還比較謹(jǐn)慎。

“一線城市本身需求量是有的，未來一方面看本次金融政策組合拳多大程度上會在上海落地；另一方面關(guān)注原有的限制性政策是否會繼續(xù)定向?qū)捤?。政策都是靈活的，就看希望以什么力度來實施。具體實施的時間點可能比三四線城市晚一點，比如一兩周內(nèi)。” 鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示。

“目前，限制杠桿的必要性已經(jīng)下降了。因為，當(dāng)前面臨的是信貸需求疲弱，加杠桿動力減弱，這導(dǎo)致金融加速器效應(yīng)退化，這也是信貸緊縮、提貨緊縮的罪魁禍?zhǔn)祝惹行枨笮迯?fù)杠桿動力，首當(dāng)其沖的就是降低首付比例。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對財聯(lián)社記者表示。

銀行方面，杭州某貸款人士表示，在政策落地后不少人前來詢問銀行房貸的相關(guān)信息，但大部分人最關(guān)心的是首付比例。“利率方面問的也比較多，畢竟長期大筆金額貸款，下調(diào)一點也能節(jié)省很多。”

不過，對于降低最低首付比例要求后銀行的資產(chǎn)表現(xiàn)，市場有些許擔(dān)憂?；葑u評級表示，銀行盈利能力受影響或更為明顯。取消最低房貸利率下限和下調(diào)個人住房公積金貸款利率將進一步壓縮銀行 2024 年的凈息差。此外，貸款需求萎靡、貸款市場報價利率（LPR）下調(diào)、房貸重新定價、以及金融機構(gòu)持續(xù)支持實體經(jīng)濟的要求也會為銀行帶來進一步壓力。

中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明表示，在此背景下，未來降息仍有空間。“監(jiān)管要求發(fā)揮貸款市場報價利率改革作用，未來受息差壓力影響，商業(yè)銀行或繼續(xù)下調(diào)存款利率，而低通脹引起的高實際利率環(huán)境下，年內(nèi)LPR報價下調(diào)仍可期待，時點上可能略靠后。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。